【中金不动产与空间服务】11月基本面仍疲弱，后市关注销售复苏节奏

【中金不动产与空间服务】11月基本面仍疲弱，后市关注销售复苏节奏国家统计局公布2022年1-11月房地产开发投资与销售数据。 11月商品房销售未见好转，预计短期仍处于筑底阶段、中期或将逐步复苏。 11月全国商品房销售面积和金额同比跌幅分别走阔10ppt和8.5ppt至-33%和-32%，剔除基数效应后实际销售也仅基本走平、未见好转（与 2020年同期相比，11月面积和金额跌幅均为-43%，10月面积和金额跌幅分别为-40%和-41%）；高频口径新房销售面积（11月环比微跌5%）和克而瑞百强房企销售金额（11月环比微跌1%）均与该趋势较为一致。 1-11月全国商品房销售面积和金额累计同比下跌23%和27%。 往前看，我们预计面向高能级城市的需求端政策或仍有调整以支持刚性和改善性购房需求释放，例如近期出台相关政策的杭州、西安、成都、南京、武汉等，但考虑到年末年初是推盘淡季，防疫政策优化后社会也还需一定时间进行调整，我们预计短期内新房销售仍处于筑底阶段，但中期维度上缓慢复苏仍将是大概率事件。 11月房地产投资同比下跌近两成，投资意愿和能力好转仍与销售密切相关。 11月全国房地产开发投资完成额同比跌幅继续走阔至-19.9%（10月-16%，9月-12.1%），为历史单月最深跌幅；新开工面积和施工面积净增量同比跌幅也分别走阔至-51%和-53%（10月-35%和-33%）。 同时，11月全国房企到位资金同比跌幅走阔9.4ppt至-35%，其中国内贷款和自筹资金同比跌幅分别走阔12.2ppt和18.1ppt，定金及预收款同比跌幅较10月基本持平，个人按揭贷款同比跌幅由于去年同期补充投放积压房贷形成的高基数而有所走阔。 我们认为近期出台的“三支箭”政策对于改善企业短期现金流压力和提振市场信心有直接效果，但销售好转仍是企业再投资意愿和能力修复、供给端指标改善的必要条件，预计投资相关指标的好转或略滞后于销售指标。 提示地产/物业板块投资机会。 11月销售仍疲弱、投资边际继续走低；往前看，我们预计伴随行业需求端政策和其他宏观政策进一步发力，销售中期维度上或将缓慢复苏，并逐渐带动房企投资相关指标改善。 短期看，“三支箭”后地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。 推荐标的：A股-长短皆宜的均好型标的：保利、招商蛇口、华发、滨江、建发股份；受益于供给侧政策的边际改善型标的：万科、金地、华侨城、新城控股（建议关注）；H股长期推荐华润、绿城、中海、越秀、建发国际，看好美的置业、中海宏洋价值回归的弹性机会，风险偏好更高投资者可关注个别民企标的短期交易型机会，典型代表如旭辉；物管板块长期推荐华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业，风险偏好更高投资者可关注部分民企标的短期波段交易机会，典型代表如宝龙商业。