房地产行业周报：央行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制

板块行情：本周（8月14日-8月18日）申万一级行业指数普遍下跌，房地产指数下跌1.9%，在31个一级行业板块中排名第18位。 公司动态：1）万科：以27.4亿竞得通州永顺镇6004、6005地块，成交楼面价3.68万/平，溢价率10.04%，时隔四年再次在北京拿地。2）碧桂园：“16碧园05”、“19碧地03”等4只债券将自8月18日起按规定转让并继续停牌；公司获摩根大通增持1.71亿股，涉资合计1.44亿港元；“16碧园05”拟本金展期3年，增信措施包括5个项目。3）融创中国：12.29亿元出售三项目，以解决对荣丰公司债务偿还及项目后续开发建设资金问题。4）龙湖集团：龙智造代建业务聚焦主力城市、不会下沉三四线，将发挥航道协同效益。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交面积环比上涨10%，同比下降11%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降5%。 政策要闻：中央层面：1）央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告，提到将继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。2）中央国家机关住房资金管理中心：充分保障北京疏解单位职工公积金提取需求，加大北京市行政区域内租房消费支持力度。3）证监会：稳妥防范处置城投债券、房地产等重点领域风险。地方层面：1）青岛：租房提取住房公积金最高可达每月3000元。2）四川：推进有条件的地区开展再交易房“带押过户”住房公积金贷款业务。3）山东：对新市民、青年人等群体开展群购商品房给予支持。4）河南商丘：市中心城区首批计划筹集约1000套保障性租赁住房房源。5）合肥：买新建居住类绿色建筑公积金最高贷款额度可上浮20%。6）温州：双人缴存家庭公积金最高贷款额度调整至100万元，最低保底贷款额度调整至30万元；单人缴存家庭公积金最高贷款额度调整至65万元，最低保底贷款额度调整至20万元。 7）湖北：制定城乡建设领域碳达峰实施方案，到2025年，城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达到100%，星级绿色建筑占比达到20%。8）昆明：提高多孩家庭住房公积金贷款额度最高至104万元。9）南昌：首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。10）雄安新区：上线住房公积金租房直付“新功能”。 投资策略：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块表现居中 本周申万地产板块下跌4.6%。本周（8月14日-8月18日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.9%，在31个一级行业板块中排名第18位。 图表1本周申万地产板块下跌1.9%，板块排名第18位 本周A股板块内涨幅第一为渝开发，累计涨幅达11.9%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为渝开发、天房发展、中迪投资、大龙地产、京投发展，跌幅前五的个股分别为金科股份、特发服务、中南建设、深物业A、深振业A。 图表2渝开发周涨幅达11.9% 图表3金科股份周跌幅15.9% 本周港股板块内涨幅第一的为新城悦服务，下跌2.6%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为新城悦服务、中国海外宏洋集团、美的置业、绿城服务、保利物业，跌幅前五的个股分别花样年控股、世茂集团、碧桂园、融信中国、恒大物业。 图表4本周新城悦服务下跌2.6% 图表5本周花样年控股下跌23.3% 二、政策要闻：央行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，南昌首套房首付比降至最低20% 中央层面：1）央行：发布2023年第二季度中国货币政策执行报告，提到将继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。2）中央国家机关住房资金管理中心：充分保障北京疏解单位职工公积金提取需求，加大北京市行政区域内租房消费支持力度。3）证监会：稳妥防范处置城投债券、房地产等重点领域风险。 图表6央行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制 地方层面：1）青岛：租房提取住房公积金最高可达每月3000元。2）四川：推进有条件的地区开展再交易房“带押过户”住房公积金贷款业务。3）山东：对新市民、青年人等群体开展群购商品房给予支持。4）河南商丘：市中心城区首批计划筹集约1000套保障性租赁住房房源。5）合肥：买新建居住类绿色建筑公积金最高贷款额度拟上浮20%。6）温州：双人缴存家庭公积金最高贷款额度调整至100万元，最低保底贷款额度调整至30万元；单人缴存家庭公积金最高贷款额度调整至65万元，最低保底贷款额度调整至20万元。7）湖北：制定城乡建设领域碳达峰实施方案，到2025年，城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达到100%，星级绿色建筑占比达到20%。8）昆明：提高多孩家庭住房公积金贷款额度最高至104万元。9）南昌：首次购房首付比例最低执行20%，二套房首付比例最低执行30%。10）雄安新区：上线住房公积金租房直付“新功能”。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中南建设：拟召开“MTN002”债券持有人会议，会议协商以其他方式偿付本息。2）万科：以27.4亿竞得通州永顺镇6004、6005地块，成交楼面价3.68万/平，溢价率10.04%，时隔四年再次在北京拿地。3）碧桂园：“16碧园05”、“19碧地03”等4只债券将自8月18日起按规定转让并继续停牌；公司获摩根大通增持1.71亿股，涉资合计1.44亿港元；“16碧园05”拟本金展期3年，增信措施包括5个项目。4）融创中国：12.29亿元出售三项目，以解决对荣丰公司债务偿还及项目后续开发建设资金问题。5）龙湖集团：龙智造代建业务聚焦主力城市、不会下沉三四线，将发挥航道协同效益。 图表8万科在北京新设房地产公司，龙湖龙智造聚集主力城市 三、销售端：新房市场需求端小幅回暖，二手房市场回落 （一）新房市场：21城成交面积环比上涨10%，同比下降11% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比上涨10%，同比下降11%。1）本周21城商品房成交面积233万方，商品房日平均成交面积33万方，环比上涨10%，同比下降11%，仍处于近5年来低位。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积1.03亿方，同比增长0.07%。 图表9本周21城商品房单日平均成交面积33万方 本周一线城市商品房成交面积为74万平，环比上涨26%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为74万方、102万方、56万方，环比分别上涨26%、2%、18%，同比分别下降11%、15%、0%。2）一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别上涨53%、10%、39%、5%；二线城市中苏州成交面积环比大幅增长，为79%；三四线城市惠州环比增长482%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交建面2948万方，同比增长16%。我们监测的6个二线城市商品房成交建面4801万方，同比下降6%；11个三四线城市商品房成交建面2559万方，同比下降3%。 图表10本周21城周度成交面积232万方 （二）二手房市场：11城成交面积环比下降5%，同比下降10% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交面积环比下降5%。1）本周11城二手房成交面积128万方，日平均成交面积18万方，环比下降5%，同比下降10%，二手房热度小幅回落。2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积5251方，同比增长30%。 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积18万方，销售数据小幅回落 本周监测的一线城市二手房成交面积环比上涨8%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周二手房成交面积分别为31万方、77万方、20万方，环比分别变化+7%、-8%、-5%，同比分别变化-6%、-15%、+11%。2）一线城市中深圳二手房成交面积6.2万方，环比下降6%，同比增长22%，北京二手房成交面积24.5万方，环比上涨11%，同比下降11%。3）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1223万方，同比增长20%；6个二线城市二手房成交面积3298万方，同比增长34%；3个三四线城市二手房成交面积730万方，同比增长31%。 图表12本周11城二手房成交面积128万方 四、融资端：本周发债主体为国央企 本周发债主体均为国央企。1）发行规模最大的为招商蛇口，本周共融资95亿，分别发行75亿元公司债和20亿元中期票据。2）中交地产发行的5亿元中期票据票面利率最高，为4.48%；苏高新集团本周发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.1%。 图表13本周招商蛇口发行75亿元公司债和20亿元中期票据 五、投资建议 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。