房地产行业首套房贷利率政策动态调整长效机制点评：阶段性政策转为长效机制，后续政策放松有望持续演绎

首套房贷利率政策动态调整长效机制点评 阶段性政策转为长效机制，后续政策放松有望持续演绎 超配 行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 1月5日晚，央行和银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。同日，住建部部长倪虹在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。 国信地产观点：1）在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节，设立了相对宽松的退出机制。2）住建部部长的发声强化需求端政策放松预期，销售筑底回暖可期。3）投资建议：重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。4）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节，设立了相对宽松的退出机制 早在2022年9月29日，央行和银保监会就发布了阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，针对2022年 6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，放宽首套房贷利率下限，时效为2022年底前。 由于房地产销售情况持续承压，该阶段性政策的常态化延续完全符合预期。以统计局70城口径，适用该 政策的城市新增22个且无一退出，总数从2022年Q4的23个扩大至2023年Q1的45个城市。适用城市范围的扩大，将减轻更多居民购房贷款压力，有利于释放需求。 为配合制定动态调整长效机制，本次政策在原先基础上，增补了评估期限和退出机制的细节。①评估期限：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。②退出机制：后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 我们认为，该退出机制还是相对宽松的，毕竟从新建商品住宅销售价格同环比均连续3个月下降变为同环 比均连续3个月下降，缓冲期足够长，并非苛刻的任一指标任一月份回正即叫停。 表1：70个大中城市2023年Q1首套房贷利率下限放宽政策适用情况（对比2022年Q4） 政策适用情况城市列表 A.持续适用武汉、温州、天津、石家庄、哈尔滨、大连、岳阳、宜昌、襄阳、秦皇岛、兰州、济宁、桂林、湛江、常德、北海、昆明、贵阳、泉州、泸州、大理、包头、安庆 B.新增适用郑州、吉林、长春、沈阳、太原、南宁、福州、厦门、唐山、无锡、扬州、徐州、金华、惠州、韶关、洛阳、平顶山、牡丹江、九江、锦州、丹东、蚌埠 C.未曾适用北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京、成都、长沙、西安、济南、青岛、烟台、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、南昌、海口、三亚、宁波、合肥、遵义、南充、赣州 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 图1：70个大中城市新建商品住宅销售价格同环比及政策适用情况 资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理 住建部部长的发声强化需求端政策放松预期，销售筑底回暖可期 销售回暖是地产行业危机的根本药方，当前持续承压。2022年1-11月商品房销售额累计同比-27%，11月单月同比-32%；2022全年，百强房企销售面积同比-42%，30城商品房成交面积同比-27%。住建部部长的发声使需求端放松预期更进一步：①未对城市层面做要求，仅强调是首套房；②在降利率的基础上，新增降首付比的预期；③对居民购买第二套住房态度明显软化。此前地产宽松政策主要由央行和银保监会发布，此次发声意味着地产政策关键力量住建部的态度明示，需求端政策空间充分打开，销售筑底回暖可期。 图2：商品房销售额累计同比增速图3：商品房销售额单月同比增速 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图4：百强房企单月销售额及当年累计同比图5：30城商品房累计成交面积同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 投资建议： 重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。 风险提示： 1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 附录： 中国人民银行中国银行保险监督管理委员会 关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知 中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局： 《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。现就有关事项通知如下： 一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。 二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。 三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 中国人民银行中国银行保险监督管理委员会 2022年12月30日 相关研究报告： 《2022年土地市场观察与展望-整体低迷，分化加剧，料将底部企稳》——2023-01-01 《房地产行业2023年1月投资策略-基本面复苏缓慢，政策加码预期不变》——2023-01-01 《统计局11月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压，需求端政策加码预期不变》——2022-12-16 《房地产行业专题-把握政策历史性机遇，迎接房地产行业新生——华夏中证全指房地产ETF投资价值分析》——2022-11-30 《房地产行业2022年12月投资策略-转向性政策频出，把握修复性大机会》——2022-11-29 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 类别 级别 说明 股票投资评级 买入 股价表现优于市场指数20%以上 增持 股价表现优于市场指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场指数±10%之间 低配 行业指数表现弱于市场指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。，本公司不会因接收人 收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032