龙湖 ： 龙湖有什么不同 ？

固定收益信用评论 2023年8月21日 CMBI信用评论 龙湖：龙湖有什么不同？ LNGFOR提供良好的风险和回报 LNGFOR在过去3周内下降了20点，主要是由于抵押品COGARD急剧下滑的损害。正如我们在评论中讨论的那样23年8月15日，龙湖面临的情况与COGARD截然不同是。我们一直在争论，这些部门的幸存者将是那些1）可管理的近期到期，特别是离岸到期；2)到期 投资物业(IPs)的投资组合，使得IPs的无抵押价值 可以货币化或抵押，以获得经营性贷款、CMBS或发行 CBICL-guarantedbonds.TheIPswillbeanalternativesourceofliquidityprior 有意义的销售复苏；3)在高线城市的主要定位受益于更快的销售恢复。我们认为龙湖是 部门。它的下一个美元债券到期日将在4月27日，3年8个月现在，龙湖在提前预付离岸银团方面进展良好 24财年到期的贷款。其成熟的投资组合提供了500亿元人民币的净空作为替代流动性来源。此外，它是唯一的非国有 开发商在我们的雷达下，合同销售额同比增长7M23。其95% 1H23的销售额来自T1/2个城市。按目前的估值，我们认为LNGFOR 提供良好的风险和回报状况，并保持对LNGFOR的买入。 GlennKo,CFA高志和 (852)36576235 glennko@cmbi.com.hk CyrenaNg,CPA吳蒨瑩 (852)39000801 cyrenang@cmbi.com.hk 王杰瑞王世超 (852)37618919 jerrywang@cmbi.com.hk O/S（百万美元） 成熟度 优惠券 报价 YTM(%) LNGFOR33/804/13/27 250 4/13/2027 3.38% 57.385 20.57% LNGFOR41/201/16/28 500 1/16/2028 4.50% 56.619 19.69% LNGFOR3.9509/16/29 850 9/16/2029 3.95% 51.206 17.23% LNGFOR3.8501/13/32 400 1/13/2032 3.85% 46.438 15.45% 来源：彭博社。 债务提前偿还而不是到期延期 百万元人民币 Dec'22 Jun'23 Cash 72,095.4 71,293.9 代管现金 18,000.0 24,000.0 ST债务 22,117.9 38,554.2 LT债务 200,753.6 183,237.7 净债务 138,395.3 136,943.4 净资产负债率 59.4% 58.2% 现金/ST债务 3.3x 1.8x Adj.liab/资产 64.8% 61.9% 资料来源：公司填料。 CMBI固定收益 fis@cmbi.com.hk 请阅读最后一页的作者认证和重要披露 龙湖最近获得了为期5年的32亿港元子弹，用于预付1月24日到期的153亿港元子弹。我们理解龙湖已经预付了72亿港元(包括32亿港元的提款)的离岸费用 贷款。它的目标是到2023年底预付剩余的81亿港元。它的下一个美元债券到期日将在4月27日和 其23财年唯一的在岸债券到期日将是剩余的1.19亿元人民币LNGHDV3.311/06/23（发行规模 20亿元人民币）。根据龙湖，截至6月23日，其手头现金的c1/3存在托管账户。不包括托管，其无限制现金应支付其ST债务的1.2倍。在形式上，考虑到Longfor的 在合资企业水平上的可归属净债务，其透视净资产负债率将从23年6月的58.2%降至45%。这反映了其合资企业的净现金状况。龙湖仍然是为数不多的非国有企业之一 开发商继续进入离岸贷款市场，并保持在“三条红线”下的绿色阵营。 成熟的知识产权组合提供了相当大的替代流动性来源…… 目前，龙湖的IP贷款为400亿元人民币。据该公司估计，有担保的贷款 相对于其IP可能为9000万元人民币，即运营贷款、CMB和CBICL担保的净空为500亿元人民币债券。龙湖24财年将有高达142亿元人民币的在岸债券到期和赎回。其IP报价 相当大的替代流动性来源，以满足其再融资要求。 ……并减轻了较低的公认房地产销售和利润率压力的影响 百万元人民币 1H22 1H23 %更改 收入 94,804.6 62,044.4 -34.56% 物业销售 83,767.4 49,869.4 -40.47% 非物业销售 13,333.6 14,797.2 10.98% 毛利润 20,146.8 13,899.9 -31.01% 税前利润 15,927.3 12,374.7 -22.31% 认可总建筑面积（百平方米） 6.0 3.8 -35.95% 认可的ASP/sqm 14,001 13,014 -7.05% 毛利率 资料来源：公司填料。 21.25% 22.40% 虽然房地产开发毛利率降至14.3%，但龙湖整体毛利率提升至22.4%1H23年从1H22年的21.3%(2H22年的21.1%)，反映了物业管理和投资。物业管理和投资的毛利率为30%+和70%+。龙湖预计 去库存后，房地产开发的毛利率将反弹。它的目标是从 房地产开发，并将物业管理和投资的毛利率保持在30%以上 70%+. 在极具挑战性的市场中实现销售增长 在7M23，龙湖报告的可归属合同销售额为732.4亿元人民币，同比增长7%。该公司是7 在我们的雷达下，35个开发商中的开发商报告了7M23年的同比销售额增长。更重要的是，Longfor 是我们雷达下唯一报告同比销售增长的非国有开发商。我们采取额外的安慰现金收款率仍然很高，1H23年超过100%，包括去年的销售收款。我们相信弹性经营业绩反映了其在高线城市的主要定位。1H23，13%，46%和 其合同销售额的36%分别来自T1、领先的T2和其他T2城市。 1H23年全新项目的比例为70%。在2H23，龙湖将拥有2200亿元人民币、15%、44%和 34％在T1，分别领先T2和其他T2城市。龙湖有信心实现合同销售 23财年2000亿元人民币和1600亿元人民币的现金收款。这应该支持进一步减少债务。 CMB国际环球市场有限公司固定收益部 电话：85237618867/85236576291 fis@cmbi.com.hk 招行国际环球市场有限公司（“CMBGM”）是招行国际金融有限公司（招商银行的全资子公司）的全资子公司 作者认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的作者证明，就证券或发行人而言，作者 本报告所涵盖的内容：（1）所表达的所有观点均准确反映了其个人对标的证券或发行人的看法；（2）补偿过去、现在或将来直接或间接地与作者在本报告中表达的具体观点有关。 此外，提交人确认，提交人及其同伙(如香港证券及期货协会发布的行为守则所定义 佣金）（1）在本报告发布之日前30个日历日内，已在本研究报告涵盖的股票中进行了交易或交易；（2）将在或在本研究报告发布之日起3个工作日内进行本研究报告涵盖的股票交易；(3)担任任何香港上市公司的高级人员 本报告所涵盖的公司；及（4）在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务权益。 重要披露 Therearerisksinvolvedintransactioninanysecurities.Theinformationcontainedinthisreportmaybenotsuitableforthepurposesofallvestors.CMBIGMdoesNotprovideindividualtailoredinvestmentadvice.Thisreporthasbeenpreparedwithoutregardtotheindividualinvestmentobjectives,financialpositionorspecialrequirements.Pastperformancehasnoindicateoffutureperformance,andactualeventsmaydifferentsignificallyfromthatwhichiscontainedinthereport.Thevalue的和收益，任何投资都是不确定的，得不到保证，且可能因其对标的资产表现的依赖而波动 或其他可变市场因素。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者 咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM的客户提供信息和/或本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或任何证券权益或 enterintoanytransaction.AnitiesCMBIGMnoranyofitsaffiliates,shareholders,agres,consultants,directors,officersoremployeesshallbeliableforanyloss,damageorexpensewhatever,whetherdirectorconsequential,incurredonrelyingontheinformationcontainedinthisreport.Anyonemakinguseoftheinformation本报告中包含的风险完全由他们自己承担。 本报告中包含的信息和内容是基于对被认为是公开可用和可靠的信息的分析和解释。 CMBIGM尽一切努力确保但不保证其准确性、完整性、及时性或正确性。CMBIGM提供 信息、建议和预测以“原样”为基础。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布其他出版物具有与本报告不同的信息和/或结论。这些出版物在汇编时反映了不同的假设、观点和分析方法。 CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。 CMBIGM可能为自己和/或代表本报告中提到的公司持有头寸、做市或作为委托人或从事证券交易 ofitsclientsfromtimetotime.InvestorsshouldassumethatCMBIGMdoesorseekstohaveinvestmentbankingorotherbusinessrelationshipwiththecompanies Inthisreport.Asaresult,recipientsshouldbeawarethatCMBIGMmayhaveaconflictofinterestthatcouldaffecttheobjectivityofthisreportandCMBIGMwillnot 对此承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，本出版物不得复制、转载、出售、未经CMBIGM事先书面同意，为任何目的全部或部分重新分发或发布。 有关推荐证券的其他信息可应要求提供。 免责声明: 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给符合2005年《2000年金融服务和市场法》（金融促进）令第19（5）条的人员（如不时修订)(“本命令”)或(II)是属于第49(2)(a)至(d)条(“高净值公司、非法人协会等”)的人 未经CMBIGM事先书面同意，不得提供给任何其他人。适用于本文件在美国的收件人 CMBIGM不是美国的注册经纪人交易商。因此，CMBIGM不受美国关于准备研究报告和研究分析师的独立性。对本研究报告内容负主要责任的研究分析师没有注册或具有研究资格金融业监管局(“FINRA”)的分析师。分析师不受FINRA规则下适用的限制，旨在确保 analystisnotaffectedbypotentialconflictsofinterestthatcouldbearonthereliabilityoftheresearchreport.ThisreportisintendedfordistributionintheUnited 声明仅适用于“美国主要机构投资者”