中指丨土拍规则不断调整，房地产三大变革方向逐渐清晰

土拍规则不断调整，房地产三大变革方向逐渐清晰 回顾过去两年，伴随着房地产行业的深度调整，土地市场也发生较大波折：2021年年初“两集中”土拍政策出台，同年8月土拍规则升级，随后由于房地产市场快速回落，土地市场亦明显降温，土拍规则随即优化；2022年底自然资源部发布通知，允许各地政府在公开的拟出让时间段内多次发布出让公告，至此“集中供地”模式淡化；2023年以来，房地产销售恢复不及预期，土地市场整体延续低迷态势，仅少数核心城市优质地块竞争激烈。 面对土地市场下行压力，各地政府短期通过降低企业参拍门槛、延长土地出让金缴纳期限等方式激发房企拿地意愿。与此同时，土地市场作为房地产开发链条的最前端，土地出让条件和规则的变化也能够反映出长期行业发展模式的变化趋势。基于此，我们梳理了近两年重点城市土拍规则的变化和最新特点，总结出以下三个行业发展方向。 方向一：竞自持城市数量减少，新增租赁用地供应量缩减，租赁住房来源或侧重存量盘活 近年来，各地持续优化调整租赁住房土地供应，涉租地块数量逐步降低，部分地区取消竞自持土拍方式。2021年自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。2021年供地计划中多数城市均接近或超过10%，近两年22城逐步调整租赁地块供给量，根据梳理，2023年供地计划中除北京、厦门、上海、成都、深圳外，其他多数城市占比不超过6%，普遍低于2022年。同时，各地土拍中竞自持地块数量逐步减少，2023年1-7月，仅深圳、沈阳仍推出竞自持住宅地块。 整体来看，在短期市场压力下，涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力，同时，我们也看到，近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为“筹集”（住建部明确“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间）”；全国住房和城乡建设工作会议上提出“新开工建设筹集保障性租赁住房、公 租房和棚改安置住房360万套（间）”），在新形势下，预计盘活存量或成为增加保障性住房，特别是保障性租赁住房供给的主要途径。7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并指出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，7月24日中央政治局会议提出“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。当前北上广深等核心城市均出台政策，支持盘活存量资产建设保租房。 表：重点监测城市近两年租赁住房用地供应计划对比 城市 2023年住宅用地供应计划 2022年住宅用地供应计划 住宅用地(公顷) 租赁住房用地(公顷) 占比 住宅用地(公顷) 租赁住房用地(公顷) 占比 北京 1060 260 24.5% 1060 300 28.3% 厦门 252 55 22.0% 266 28 11.0% 上海 900-1095 135-180 15.0%-16.4% 877-1012 135-160 15.4%-15.8% 成都 780 117 15.0% 920 138 15.0% 2023年住宅用地供应计划 2022年住宅用地供应计划 城市住宅用地租赁住房用地住宅用地租赁住房用地 (公顷)(公顷)占比(公顷)(公顷)占比 深圳 330 34 10.3% 365 37 10.1% 合肥 540 40 7.4% 733 73 10.0% 青岛 659 42 6.4% 828 85 10.3% 杭州 957 61 6.0% 1104 128 12.0% 福州 264 11 4.0% 358 25 7.0% 济南 797 22 2.7% 1074 64 6.0% 天津 580 10 2.0% 760 100 13.0% 无锡 361 6 2.0% 387 17 4.0% 长春 288 4 1.4% 606 61 10.1% 武汉 648 9 1.4% 1007 29 2.9% 重庆 1162 7 1.0% 2243 32 1.0% 南京 820 8 1.0% 869 66 7.6% 合计 10496 844 8.0% 13525 1331 9.9% 注：汇总时，上海区间值取均值进行计算。 数据来源：各地自然资源与规划局，中指研究院综合整理 方向二：现房销售试点城市增加，现房销售或是探索新发展模式的重要方向 相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节，政府推动现房销售意愿较强，但实际成交中涉现房销售的地块较少，2021年试点以来仅成交近20宗，房企整体较为谨慎；深圳7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，现房销售试点进程不断推进。今年以来，中央各部委及地方政府支持现房销售的提法频出，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”，河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。”近期合肥、郑州也陆续提出在部分区域试点现房销售。 整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。 表：近几年部分城市现房销售地块成交情况 城市 时间 现房销售地块成交情况 成都 2019-2021年 成交全部现房销售地块15宗，2019年7月成交2宗，2021年3月22日鼓励现房销售新政后，2021年6月、9月合计出让了13宗全部现房销售的地块。 宁波 2021年 成交全部现房销售地块4宗。 北京 2021-2023年7月 2021年开始试点现房销售，但竞拍至现房销售阶段的地块数量较少，成交涉现房销售地块近20宗（项目中一部分采用现房销售，通常在50%以下），全部现房销售仅1宗。 深圳 2023年7月 推出竞现房销售面积地块，成交涉现房销售地块1宗（现房销售面积占43%）。 资料来源：中指研究院综合整理 方向三：从“竞品质”到“定品质”，提高住房品质助力行业高质量发展 从行业发展阶段来看，随着我国房地产供求关系发生重大变化，未来改善性住房需求将成为房地产市场发展的核心动力，提高住房品质已成为促进企业转型和行业高质量发展的必然要求。根据第七次人口普查数据，2020年我国城镇家庭户住房户均已超1套，居民住房需求已基本得到满足。近年住建部多次强调“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”，近期住建部企业座谈会上再次表示“要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造‘好房子’”。 近两年已有多地发布提升住宅品质的相关政策，主要抓手包括对项目“定品质”或者土拍“竞品质”。但受土地市场表现低迷影响，开展土拍“竞品质”的城市近期有所减少，目前“定品质”是多数城市选择的方案。如北京2022年三批次后要求参加现场摇号的竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》，满足全装配式AA级、绿建三星、超低能耗建筑等要求。杭州多数住宅地块则在保证金阶段要求开发商签署《住宅品质承诺书》，同意将严格按照“高水准设计、高质量建设、高标准验收”的原则，严把方案品质、建筑品质、装修品质，提高房屋整体品质。近日，广州发布关于征集广州市“智慧+品质”住宅示范项目的通知，明确将在土地挂牌时，对于热门优质地块提出优质品质要求。 此外，除了探索长期发展模式之外，为了活跃持续低迷的土地市场，各地政府近两年也在不断优化土地竞拍规则：一是降低企业参拍门槛，提高地块利润空间，以提升企业拿地意愿，包括适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间等。如南京2022年三批次后、合肥2023年后出让地块取消毛坯限价；苏州2022年首批次后土拍保证金比例由30%下调为20%；2022年广州增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地允许土地出让金延长至1年内付清，武汉有近五成地块地 价支付周期延长至1年。二是创造公平良好的竞争环境，包括禁止马甲参与拍地、摇号或抽签确定最终归属权等。2021年以来各地相继采取禁止一个公司多个马甲参与土地竞拍的行为，同时对参与报名的公司进行股权穿透，2023年4月北京规自委将同一宗地的竞买资格从“同一企业”升级为“同一集团”。另外，当前多地选择摇号作为土拍最终确定竞得方的方式，增加了土地市场的公平性和透明度，如上海2023年6月调整土拍规则，将当报价达到最高限价时进行“一次书面报价”改为“摇号”。 表：2021年及2023年22城土拍相关政策对比（截至8月17日） 城市 2021年各地土拍政策 2023年以来土拍政策现状 限地价 限房价 竞自持 竟配建 竞品质 摇号/抽签 禁马甲 保证金比例限地 价 限房价 竞自持 竟配建 竞品质 摇号/抽签 禁马甲 保证金比例 北京 √ √ √ √ √ √ 20% √ √ √ √ 20% 上海 √ √ √ 20% √ √ √ √ 20% 广州 √ √ √ √ √ 20% √ √ √ 20% 深圳 √ √ √ √ √ √ 50% √ √ √ √ √ 50% 杭州 √ √ √ √ √ √ √ 20% √ √ √ √ 20% 南京 √ √ √ √ 20-50% √ √ √ 20% 武汉 √ √ √ √ √ √ √ 20-50% √ √ √ √ 20% 重庆 √ √ √ √ √ 20% √ √ √ 20% 天津 √ √ √ 20-30% √ √ √ 20% 城市 2021年各地土拍政策2023年以来土拍政策现状 限地价 限房价 竞自持 竟配建 竞品质 摇号/抽签 禁马甲 保证金比例限地 价 限房价 竞自持 竟配建 竞品质 摇号/抽签 禁马甲 保证金比例 苏州 √ √ √ 30-50% √ √ √ 20-25% 郑州 √ √ √ √ √ 50% √ √ √ √ 20% 长沙 √ √ √ √ √ 20-50% √ √ √ √ 20% 宁波 √ √ √ √ √ √ √ 20% √ √ √ √ 20% 成都 √ √ √ √ √ 20-30% √ √ √ √ 20% 济南 √ √ √ √ √ 30-100% √ √ √ 20-100% 无锡 √ √ √ √ √ 20-30% √ √ √ √ 20% 合肥 √ √ √ √ √ √ 20-50% √ √ √ √ 20-50% 沈阳 √ √ √ √ √ 20% √ √ √ 20% 长春 √ √ √ √ 20-100% √ √ √ 20-100% 厦门 √ √ √ √ √ 20% √ √ √ √ 20% 福州 √ √ √ √ √ √ 20-30% √ √ √ √ 20-30% 青岛 √ √ √ √ 20-100% √ √ √ √ 20-100% 数据来源：中指数据CREIS 整体来看，由于近两年土地市场表现低迷，短期各地政府不断优化土拍规则降低企业拿地门槛，同时长期来看，试点现房销售、提升住房品质等土拍政策的调整也反映出未来行业新的发展趋势。在此背景下，企业也需要及时调整经营模式，顺势而为，才能在新发展阶段中获得竞争优势。 附表：近两年监管部门发布的主要土拍政策 时间 部门/会议 主要内容 2021年2月 自然资源部发布《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》 重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。①集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。 “两集中”土拍政策出台 ②集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。 2021年8月 自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土