中指丨前瞻！政治局会议后，房地产政策优化的六大方向

前瞻！政治局会议后，房地产政策优化的六大方向 7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究了当前经济形势和经济工作，并向市场释放出积极信号，尤其是对于房地产的表述，首次在政治局会议层面对房地产供求新形势进行定调，客观判断行业所处阶段是进行政策调整的开端，为市场注入信心的同时也为下半年政策优化打开空间。 会议强调“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设 施建设，盘活改造各类闲置房产”。 整体来看，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也将加快，而具体会有哪些政策出台，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。根据中指监测，2022年以来，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但仍有部分核心一二线城市政策较为严格，政策空间较大，同时，二季度以来多数城市房地产市场下行压力加大，因此，这些城市在市场过热时期出台的限制性政策均有优化可能。 中指研究院通过梳理核心城市的政策现状，从新形势下稳市场角度出发，归纳了核心城市调控政策优化的六大主要方向： 方向一：优化认房又认贷政策，降低首付比例，支持合理住房需求释放 目前，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平（首套最低20%、二套30%），认房又认贷的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，且个别城市二套首付比例较高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅），严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策（二套房认定标准）、降低首付比例，激活核心城市置换链条，活跃市场交易。 北京、上海现行限贷政策 北京上海 政策类型 限贷政策 认房情况 认房范围 全市 全市 认贷情况 认贷范围 全国 全国 认贷判定 首套 家庭全国无贷款记录且家庭北京无房 家庭全国无贷款记录且家庭上海无房 二套 全国有贷款记录（住房贷款，含公积金，购买商业类项目不计算），包含已结清和未结清贷款记录1笔；全国无贷款记录，北京有1套住房； 全国有贷款记录（住房贷款，含公积金，购买商业类项目不计算），包含已结清和未结清贷款记录1笔；全国无贷款记录，上海有1套住房 拒贷 全国未还清贷款记录≥2笔或北京有2套住房 全国未还清贷款记录≥2笔或上海有2套住房 商业贷款 首付比例 首套 政策性住房（含共有产权房）30%普通住宅35%非普通住宅40% 普通住宅35%非普通住宅40% 二套 政策性住房（含共有产权房）60% 普通住宅50% 北京、上海现行限贷政策 政策类型北京上海 普通住宅60%非普通住宅80% 非普通住宅70% 贷款年限 25年 30年 公积金贷款 贷款额度 缴纳一年可贷款10万，以缴纳时间长一方计算，首套上限120万，二套60万。上浮规定：借款申请人户籍均在东西城，购买城六区外首套住宅，额度可上浮20万;借款申请人户籍不满足均在东西城，但均在城六区，购买城六区外首套住宅，额度可上浮10万 不高于借款人公积金余额30倍；首套：家庭2人参与贷款最高100万，1人50万;含补充公积金，家庭2人参与贷款最高120万，个人60万；多孩家庭上浮20%；二套：家庭2人参与贷款最高80万，1人40万;含补充公积金，家庭2人参与贷款最高100万，个人50万 首付比例 首套 政策性住房（含共有产权房）30%普通住宅35%非普通住宅40% 普通住宅且≤90㎡，20%普通住宅>90㎡，30%非普通住宅，30% 二套 政策性住房（含共有产权房）60%普通住宅60%非普通住宅80% 普通住宅，50%：非普通住宅，70% 方向二：优化限价政策，稳定预期，让价格回归市场 限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持合理购房需求，但随着市场环境的变化，限价政策带来的负面影响愈发突出。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下，多个城市出台“限跌令”，也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。 在新的市场环境下，预计限价政策也将迎来优化，具体方式包括1）合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，并预留浮动空间，使项目入市时售价更接近市场真实价格；2）取消“限跌令”、取消二手房指导价，让价格回归市场。 方向三：优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存 部分核心城市限购政策涉及范围较广，如法拍房限购、居民离婚2年或3年内按原家庭拥有的住房总套数计算、购买非住宅需要购房资格等，一方面，在当前的市场环境下，优化法拍房限购政策更有利于各方处置资产，调整非住宅限购政策也有利于存量盘活，利于商办项目去库存；另一方面，离婚2年 或3年的时间要求限制了部分离异家庭合理的购房需求释放，调整离异家庭购房的年限要求也有助于购房需求释放。 另外，当前房地产市场呈现明显的城市分化和区域分化特征，即便是核心一二线城市，不同区域和板块之间也存在较大差异，核心区限购仍有必要保持一定力度，但对于库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则，优化限购限贷条件，向市场释放积极信号，促进库存去化。 方向四：继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条 根据中指监测数据，2022年以来，南京、西安、苏州、长沙等近40城陆续对限售政策进行优化，部 分城市如大连、兰州取消限售，多数城市以缩短限售年限为主。当前部分城市限售政策仍较为严格，长沙要求“网签满4年即可出售”，成都限售3年，部分项目限售5年，厦门岛内新房限售5年，限售时间长也限制了更多换房需求进入市场。优化限售将在一定程度上改善当地二手房市场的流动性，也有利于改善性住房需求释放。 方向五：降低二套房贷利率、降低交易税费，降低购房成本 2022年四季度以来，针对首套房房贷利率的支持政策不断落地，而二套房房贷利率的调整一直被排除在外，当前二套房贷利率基准是在5年期以上LPR的基础上增加60个基点，也就是4.8%，部分城市甚至更高，较高的房贷利率也制约着改善客群的入市情绪，适度降低二套房贷利率，有利于提高改善需求入市积极性。 7月14日，邹澜司长在回答记者问时指出“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，未来各地有望结合当地实际情况降低存量房贷利率，进一步降低居民购房成本，释放居民消费潜力。 另外，降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。 税费种类 当前北京、上海住房交易税费情况 北京 上海 增值税 普通住宅 2年内：成交价/1.05*5%2年以上：免征 5年内：成交价/1.05*（5%+0.3%）5年以上：免征 非普通住宅 2年内：成交价/1.05*5%2年以上：（成交价-原购房价）/1.05*5% 5年内：成交价/1.05*（5%+0.3%）5年以上：（成交价-原购房价）/1.05*（5%+0.3%）普通住宅： 1、无法追溯原值且不能提供原始契税凭证： 5年内：（核定价-本次交易增值税）*1%/ 成交价>最低指导价时：（成交价-增值税）*1%； 利润20% 成交价<最低指导价时：最低指导价/1.05*1% 5年以上：（核定价-本次交易增值税） 个人所得税 2、成交价>最低指导价时：（成交价-本次增值税及附加税-原值-原契税-成交价*10%-贷款利息）*20%； *1%/利润20%/唯一住房可免征非普通住宅： 成交价<最低指导价时：（最低指导价/1.05-原值-原契 5年内：（核定价-本次交易增值税）*2%/ 税-附加税-最低指导价*10%-贷款利息）*20%； 利润20% 3、5年以上且家庭唯一住房免征 5年以上：（核定价-本次交易增值税）*1%/利润20%/唯一住房可免征 契税 唯一首套 <90㎡：（成交价或最低指导价-增值税）*1%≥90㎡：（成交价或最低指导价-增值税）*1.5%（成交价、最低指导价取高者计算） ≤90㎡：（核定价-增值税）*1%>90㎡：（核定价-增值税）*1.5% 非首套 （成交价或最低指导价-增值税）*3%（成交价、最低指导价取高者计算） （核定价-增值税）*3% 方向六：优化北京、上海等城市的普宅认定标准 北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性，但标准调整或对市场带来较大影响，预计政府会相对谨慎。当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，根据中国房地产指数系统百城价格 指数，2023年6月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、60%，新房平均价格均超 过4万元/㎡，二手住宅平均价格均超6万元/㎡。同时，根据中指数据，2023年上半年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普宅标准线。 北京普宅认定标准 上海普宅认定标准 需同时满足： 需同时满足： 容积率：小区容积率≥1.0； 房屋类型：五层以上(含五层)的多高层 建筑面积：单套建筑面积≤140㎡； 住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式 成交价格：(单价或总价至少一个满足) 里弄等； 五环内：单价<39600元/㎡或总价<468万/套； 建筑面积：单套建筑面积≤140㎡ 五环到六环：单价<31680元/㎡或总价<374.4 成交价格： 万/套； 内环以内：≤450万元/套； 六环外：单价<23760元/㎡或总价<280.8万/ 内外环之间：≤310万元/套； 套 外环以外：≤230万元/套 在优化方式中，结合生育政策、人才政策、养老政策等，针对多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策，既可以支撑合理住房需求释放，又能够避免市场大起大落，实现精准施策。 整体来看，本次中央政治局会议释放了积极信号，明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，接下来各地也将结合当地实际落地相关举措，促进合理购房需求入市。若核心一二线城市政策能够及时优化调整，短期重点城市房地产市场有望逐渐筑底企稳。 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319088。