事在人为：中国式城市更新的内涵及实操探析
建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 t 简介 贠自强 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 中建政研集团政副总裁，中建政研智库研究院首席专家，综合开发项目咨询总监中国经济体制改革研究会产业改革与企业发展委员会政企合作专家委员会委员高级经济师/律师/金融分析师/高级投融资顾问/高级管理咨询师 咨询服务综合开发项目咨询60余个，近四年来，发布相关文章220余篇近百万字经验丰富的研究型、实战型、创新性专家 国内领先的综合开发项目操盘手 PPP、特许经营、ABO+及综合开发BT等各类型综合开发项目，均有标杆性的作品呈现 【操盘部分代表性案例】 河南开封宋都古城文化产业园清明上河城（一期）项目（城市建设类，国家示范项目）云南昆明市晋宁区产业新城综合开发项目（云南首座产业新城，创新性准特许经营）贵州清镇市产业新城项目（贵州首座产业新城） 河南武陟县产业新城项目项目（河南首座产业新城）湖南湘潭市雨湖区产业新城项目（湖南首座产业新城） 安徽省无为市东部新城综合综合开发项目（前期策划专项）河北省沧州市中部片区城市更新项目（ABO+，综合开发BT） 河南南阳市宛城区陈棚社区城市更新项目（ABO+，一二三级四联动）山东省枣庄市绿道片区EOD导向的生态综合治理提升（一期）PPP项目 甘肃省张掖市黑河流域甘州段生态环境导向的开发项目国家试点项目（国家试点项目） 山东潍坊市中央商务区ABO+投资人+产业发展综合开发项目（ABO+模式，产业发展服务方案编制专题） 河北衡水市北部产业新城项目（10号文后首个突破性直接大体量使用基金并唯一入财政部库的国内标杆性项目） ......2 纲要 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 实践观察及问题的提出：概念、面临的问题及发展新要求、新态势 纲要 中国式城市更新：缘起、内涵、中国式城市更新的特点及辨析 模式与策划思路：模式概要，城市更新项目的FOD导向与IOD逻辑案例与实操流程：实操案例探析，实操做法介绍 3 第一部分 CHAPTERONE 实践观察及问题的提出 概念、面临的问题及当前发展新要求、新态势 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 ▶英国诗人威廉·柯珀（WilliamCowper1731～1800）说，“上帝创造了乡村，人类创造了城市”。 ▶2014年《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》：城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。 ， 。 ▶2015年12月时隔37年召开的第四次中央城市工作会议指出，城市是我国各类要素资源和经济社会活动最集中的地方是我国现代化的“火车头”和内需最大潜力之所在。 ▶2022年6月《“十四五”新型城镇化实施方案》：我国仍处在城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强，中心城市和城市群成为带动全国高质量发展的动力源。 ▶美国当代经济学家、诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨（JosephEugeneStiglitz，1943年-）曾言简意赅地指出，人类社会21世纪发展的两大引擎，一是最大发达经济体美国的数字化创新，一是最大发展中经济体中国的城镇化 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 前提： 1、有规划边界的生 命有机体； 2、开放复杂的巨系统（OpenComplexGaintSystems）： 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 标题内容 城市 1 3、现代文明的象征和结晶，中国式现代化的火车头、动力源。 内涵： 新阶段，城市更新项 目的内涵是什么，何以区别于——传统的城建、三旧改造及片区综合开发项目，何谓中国式城市更新？ 中国式城市更新 理念和实践52 城市更新项目 VS传统旧城建、三旧 改造及片区开发项目43 城市更新：历史现象、自然现象，永无终止 城市更新行动： 行动VS战略，多元价值追求VS具体制度 和行动安排 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 行动VS运动：城市更新的方式和模式 实施城市更新行动是党的十九届五中全会作�的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目：要走内涵集约、绿色低碳发展之路，但有些地方�现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老 建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。 一、坚持划定底线，防止城市更新变形走样：2255。 二、坚持应留尽留，全力保留城市记忆：保留利用既有建筑、 保持老城格局尺度、延续城市特色风貌。 三、坚持量力而行，稳妥推进改造提升：加强统筹谋划。不脱离地方实际，不头痛医头、脚痛医脚，杜绝运动式、盲目实施城市更新；鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，以长期运 营收入平衡改造投入；加快补足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程、形象工程和面子工程；提高城市安全韧性。不“重地上轻地下”，不过度景观化、亮化。 对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改，积极稳妥有 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 2022年5月18日，由南京市鼓楼区人民政府举办的可持续城市更新论坛上，秦虹发表题为 《推动可持续的城市更新》的主旨演讲： “最近这一两年，我们在研究城市更新的过程中会反复遇到一个问题，就是大家在交流的过程中，对什么是城市更新理解上差别特别大，比如一些企业参与城市更新的积极性很高，但是一提到城市更新，企业想的就是房地产开发，还有一些政府部门领导对城市更新非常关注，但一说到城市更新可能想的就是老旧小区改造。” 秦虹，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任，曾任住房和城乡建设部政策研究中心主任。国务院政府特殊津贴专家，第十八届中央政治局第十次 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 1、理念内涵跑偏：如将城市更新简单理解为“三旧”改造，对其战略性和综合性认识还不足 2、项目实施系统性还不够：头痛医头，脚痛医脚，项目生成和实施呈现碎片化特征 2022年9月8日，在第十四届全国 既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部建筑节能与科技司城市设计处处长王希希发表《城市更新——为人民群众提供高品 质生活空间》主旨演讲 3、开发建设方式没有完全转变：急功近利，大拆大建和房地产化，片面追求项目就地平衡 和短期效益 4、资金整合力度不够大：政府干、群众看，融资困难，社会资本参与积极性不高 5、制度政策还不完善：突�的是土地、规划等问题 城市更新普遍性的问题和困难 9 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 2023年两会期间提�《关于推动市场力量深度参与城市更新行动的提案》，并在接受采访时表示：从当前各地实践情况看，城市更新项目大多数还是以政府推动为主，市场力量参与不足，这影响着城市更新行动实施的可持续性。 1、城市更新项目往往实施周期长、盈利低且涉及多元主体，即期资金平衡难、协调统筹难。 2、制度、管理不匹配、跟不上：现行制度规则及 管理均基于净地�让的开发模式而设计。 3、当前市场主体的理念、能力亟待转变：市场主体应提高物业持有比例和期限、以长期运营收入平衡 更新改造的投入，同时也推动开发主体转变为更新地区的长期运营商。 江苏省政协副主席、江苏省住建厅厅长周岚 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 城市更新 “恰逢其时、一言难尽、未来可期” 2023年3月17日下午，南京市 副市长黎辉会见中国城市更新论坛南京考察团 1、顺势而为，恰逢其时：城市更新是篇大文章，非常迫切。 2、城市更新太复杂，一言难尽：城市更新和征 收拆迁、招拍挂的卖地重建模式完全不一样，类型 多样，规则制度、资金平衡、产业发展、利益协调等等，问题太多、太复杂，传统的做法做不下去了，政府推不动。 3、创新发展，未来可期：光靠政府不行，要市 场化运作，要引进社会资本，但在顶层设计和实施 过程，有很多难点要破题。城市有资源，政府有政策，怎么让企业来做，把资源盘活了，面貌改变了，活力增强了，多方参与，实现双赢多赢，需要共同探索，总会破题，未来可期 11 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 上海市市长龚正 城市更新是城市发展永恒的主题，要提高站位、把握大势、顺应规律，提高土地资源利用效率，推动集约型内涵式 发展，推动数字化、绿色化改造，强化体制、机制、管理创新，更好推进城市现代化建设。 要扎实推进“两旧一村”改造，再难也要想办法解决： 要统筹好政府与市场的关系、保护与发展的关系、区域更新与 零星更新的关系、共性和个性的关系，深入落实本市城市更新三年行动方案。要扎实推进“两旧一村”改造，再难也要想办法解决，强化资金保障，强化跨周期平衡、跨区域平衡、跨类别平衡，拓宽融资渠道，合理控制成本，创新支持政策。要盘活存量低效产业用地，市属国企要率先开展存量土地资源盘活利用。同时，推动产业园区转型升级，提升单位土地经济密度。要提升空间品质，营造可阅读的建筑空间，打造可亲近的滨水空间，构建可漫步的街道空间，塑造可休憩的绿色空间，形成集约高效的地下空间。要推动商办楼宇活力再造，抓好形态更新、业态更新、功能更新，激活商办楼宇。 全周期完善城市更新政策保障，全链条优化城市更 新审批流程，最大限度激发市场主体活力和社会创造力： 各区、各部门、各单位要勇于担当、主动作为，分工协作、统 筹推进，以绣花般的功夫做好城市更新这篇大文章。12 CHAPTERⅠ实践观察及问题的提出 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 实操关注点逻辑 宗旨与灵魂 人城产融合，破解困局，把事办成，高质量发展 底线和合规性 杜绝大拆大建和隐债，四条红线，模式、程序、手续合规，政策风险VS市场风险 经济可行与可融 FOD导向、IOD逻辑，一二三四级联动，深度有效投资 符合发展阶段和需求 一般留改拆增建结合，旧城开发和新城建设融合 主题综合开发逻辑的把握 提升存量片区功能，鼓励综合开发，推动基础设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹 CHAPTERⅠ缘起及中国式城市更新 建设新型智库成为行业领先的综合服务运营商构建行业生态圈追求卓越开拓创新 理念更新、发展方式转变是前提 补短板强弱项是刚需 城市更新何以区别于传统的城建、三旧改造及片区开发？ 存量资源资产盘活经济可行和可融是 难点和关键 棚改不属于城市更新的范畴，城市更新本质上是个复杂的经济现象。资源、资产的市场化配置或补偿，基础设施市场化、产业化，一体化联动开发，遵循经济规律，合作共赢。 市场主导是根本动力 推动有效市场和有为政府更好结合，形成市场主导的投资内生增长机制。 瞄准城市病，以宜居、韧性、智慧为引领，增强综合承载力；盘活存量资源资产，推动基础设施建设和土地潜在价值挖掘相统筹，同时转变发展方式杜绝大拆大建和房地产化。守正创新，补齐顶层设计及配套政策短板。 空间（公共、产业空间、居住）更新是基础 宜居、韧性、智慧、绿色是基本要求，增强综合承载力 内容更新特别是产业更新是灵魂 遵循产城融合规律，建设产业载体，优化产业结构，一二三四级联动，发展实体经
