2023年成都市房地产市场半年报

(O) 世联行 笃行致远惟实励新 2023年成都市房地产市场半年报 顾问部与策略资源中心2023年7月 )世联行 目录 CONTENT PART1:全国宏观面研究 政策|土地|销售|经济 PART2:城市基本面研究 成都经济城市发展城市规划 PART3:成都市场表现研究 政策土地住宅商办 PART4:成都市场趋势预判 (C) 世联行 CHAPTER1：全国政策 PART1 全国宏观表现 CHAPTER2：全国土地CHAPTER3:全国楼市CHAPTER4:全国经济 【全国政策】 明确行业支柱地位，因城施策，看重于化风险、支持实质性住房需求 主基调：2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求成为行业政策主题。从定调上来看，年初《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位； ·调控方向：固绕着化风险、保交楼、支持刚性和改善型住房需求，住房保障，房地产业发展新模式等。 2023年上半年房地产调控全国性重点政策一览 土联行 1月19日2月3月4月5月6月 首贷政策动态调整长效机制建设两会政府工作报告项层设计定调不变规范经纪行业秩序央行下谢LPR 优化二手交易模式 ·央行、银保监会建立首·央行：拓展“第二支箭”·3月两会政府工作报·4月28日中央政治局会议·住建部、市监总局对外：6月20日LPR为：1年期LPR为 套住房贷款利率政策动支持范围，推动房地产业告强调“有效防范化召开，房地产方面的关发布意见，从十方面明3.55%，5年期以上LPR为 态调整机制，向新发展模式过渡；解优质头部房企风键词依然延续了之前提确监管措施，加强房地4.2%（此前为4.3%）。本次 ·住建部：大力支持购买·自然资源部优化完善集中险”“加强住房保障法，如“房住不产经纪行业管理，保护政策利率下调，释放了明确首套房，首付比、首套供地政策。调整的重点在体系建设”“支持刚炒”因城施策”“支交易当事人合法权益。的稳增长信号，助于提振消利率该降的都要降；于取消全年供地次数的限性和改善性住房需持刚性和改善性住房需意见提出规范房地产经费和投资信心，并推动房地 ·国务院：房地产仍是重制，助力于积极引导市场求”“保交楼”“房地纪管理，鼓励经纪机构产行业尽快实现软者陆。 要支柱产业，中国仍处预期，企业资金压力也将产业发展新模式”等，服务费率分档定价。 于城市化较快发展阶段。有所缓解。自然资源部、银保监会推动常态化开展“带押 过户”服务。 【全国政策】 宽松仍是调控主旋律，二季度整体施政频次较一季度有所下滑，市场相对回落 地方层面，上半年各地政策仍保持宽松趋势，从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，但5月以来各地政策出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强；2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政 策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。上半年，已有超40城首套房货利率下限降至4%以下。 关键政策具体内容 2022年以来各地因城施策频次郑州（4.3）：招市场消息：二环外取消限购，二环区城内正常限购： 200 放松限购 合肥（4.4)：庐阳区部分区城取消限购。 杭州(4-5月)：余杭、临平、钱塘部分街道加入差异化限购范国。 向京(5.16):市场消息：本地户绥及外地户接均可在产业聚案区增购一套。 150 放松限贷·青岛（6.1)：非限购区域前付比例前套最低调整为20%、二套最低调整为30%。 放松限售：郑州（4.3）据市场消息，住宅网签、契税缴纳和不动产权圣记三者任一满一年即可出售： 二手房深划(4.20):据市场消息，银行核定二手房价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅做参考。 100指导价上海(4.21)：据市场消息，二手房核验价和“三价就低”放松，部分核验价可提高至接近合同价。 郑州（4.7）：双缴公积会最高贷款额度80万元提至100万元：单缴由60万元提至80万元。 50合肥（4.13）：支持提取住房公积会支付购房前付款： 杭州(4.18):多孩家庭前次首委房公积可贷额上浮20%。 责州省（5.6）：双缴公积全最高贷款额座提高至70万元，多孩家庭可再上净10万元： 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 放松公积郑州(5.8):部分区城支持提取住房公积会支付购房前付裁。 月份合计 20222023 优化优化优化优化购房公积金优化预售引才及 会贷款 尚京（5.25：元房家庭公积全租房提取额度提高至单人1800元，夫委3600元。家庭已有一套住房人均统面积不超过40平方 米，公积全购第二套房可认定为前套。多孩家庭公积全租房提取额度及公积会贷教额度上浮20%。 苏州(6.1):据市场消息，支待提取住房公积会支付购房前付款。 北京(6.5)：租住北京市商品住房：未提供租房发票每人每月提取领度由1500元调整为2000元提供租房发票并务案的：按 限购限货限售限价补贴调整资金监管落户实际租会提取，最高不超过月缴存额。 大违（6.15)：支持提取公积会支付前付： 2月22192018 1月604800102135杭州（4.13）：落户门槛降至35周岁以下普通高校大专学历毕业生。 58引才/落户北京（4.21）：房山区为战略人才提供最高100万元购房资全补贴：或最高100%租会补贴： 4 1 5 2 14 38 7 3 4 0 2 2 5 33 2 4 3 2 0 1. 4 24 1 3 1 3 2 6 17 4 2 石家压(5.24)：高校半业生单业2年内在石工作或创业，可领取最高5万元的一次性安家补贴。全业引进高端人才，每引进 3月67 一名可给予最高100万元奖励。 4月62 房票安正· 两昌（4.12）：自出具房票之日起12个月内使用房票，路予最商10%的购房补助。 南京（4.18）：持房票购特定区城安亚房，给予不超过房票面领10%的购房奖励。 5月39 6月31 青岛(6.1):就励各区(市)棚户区和城中村改達征收补偿货币化安王，试点房票制度 北京-尚未落地(4.10):多于女家庭和职住平衡家庭购房支政筑按照一区一策的方式由房山区试点，相关内容损请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部间意。 共他 注：数据来源于公开资料 【全国土地】 住宅用地供求均处于低位，房企投资更为聚焦，市场分化延续 2023年上半年，全国300城住宅用地推出2228宗成交1622宗，成交规划建面仅为13528.67万平方米，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来 同期最低位，同比分别下降33.8%、31.4%； 从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1-6月，长三角TOP10企业拿地金额1250亿元，居四大城市群之首； 2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，50家代表企业拿地总额同比降低21.5%。2023年6月，50家代表房企拿地 总额同比降低21.5%，环比增长35.9%。 2023年上半年全国300城住宅用地推出成交情况京津翼长三角粤港澳大湾区中西部 成代（） 排名企业拿地会插拿地面积排名企业拿地会辆拿地面积排名企业拿地会顿拿地面积排名企业拿地会拿地面积 160:00018,00040%越秀地产13425定发房产191 140.0 12,00020保利发展9031滨江集团182 3招商地口88 华润置地 147 万科 143 65 保利发展 142 68 10.00 80.00023 中海地产 103 t965 0.00 40.000 125 145 30 华润望地 117 108 长隆燕团 99 42 2 保利发 72 58华润至地 90 30 3 处发房产 55 保利发展 81 64 华发脱份 51 4.000 华润至地 823230 雷卓万券广州城投X 武汉会融 投资7918 285衡投资控5038 6 中海地产 76 31 深城中国 124 58 中国会茂 59 23 佛豆房产 t6 地产股集团 半位：亿元5 1000 2022-2023年6月50家代表房企每月拿地总额 mMil 华侨城 美团33深减中国4543 中绽智地5817中国钛处8547广州河川 3025远达美团 佛山东苑 地产开发 3432 成都凯道 交运4645 43 21 134156 2022.42023-4 北京淀工 集团 1o京投发展 5522招商地口7953 么 1010保利置业6335 88 6 装祛团27 31 邦泰英团37 10 国贸地产25 10 10 武汉港发33 25 注：数据来源于公开资料、中指数据 【全国土地】 央国企仍是拿地主力，部分民企弱复苏，重返土地市场，流拍率降低 联行 央国企投资金额占61%，民企核心城市弱复苏、城投逐步“隐身”。民企数量增多的确能够反映出其投资正在逐步复苏，但其中仅有不到三成为百强民企，因此整体来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民企投资复苏仍较弱； 预供地制度“发力”，上半年流拍现象较去年下半年进-一步趋稳。较于2021年下半年至2022年上半年高企的流拍率，2022年下半年由城投兜 底有所好转，2023年上半年则是更多的民企逐步复苏，开始入场。 2023年1-5月新增拿地金额TOP100企业分布2021年以来重点监测城市土地流拍率走势（%) 70% 60% 61% 50%30%28%28% 40% 20% 10% 13% 26% 25% 23%24% 20% 18%19% 22% 央国企成投平台民企 20%16%17% 15% 16% 15% 100% 金颜占比量微量占比 2022年2023年上半年核心城市城投拿地比例（按幅数） 15% 10%8%8% 11%86 11% 13%13%2%13% 9%10% 90% 80%5% 0% 2021年1月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年8月 2021年10月2021年11月2021年12月 2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年9月 2022年11月 2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月 注：数据来源于公开资料 【全国楼市】 上半年房地产市场整体表现先扬后抑，全国房地产市场调整压力依然较大 5月份，国房景气指数回落到94.56，与今年一一月份接近，标志着-一季度前期挤压需求集中释放带来的小阳春进入尾声； ●1一5月份，全国房地产开发投资增速下滑7.2%，全国商品房销售面积下滑0.9%，销售额增长8.4%； 住宅方面，房地产开发投资、施工面积、新开工面积均有一定程度下滑，受“保交楼”影响，竣工面积有所提升，销售面积小幅上升，销售 额同比上升11.9%，待售面积增长，库存特续积压。 国房景气指数(%)全国房地产开发投资增速2023年1-5月份全国房地产开发和销售情况 95.8批标给对量网比增长（%） 其中益宅 95.56房地产开发投资（亿光）45701-7,2 95.6 95.36 办公格 -5.4真业营业用房3261 办公理 95.4548475 95.24 营业营业用9 68321 95.295.05房星新开工街积（万平方米）89723 94.77 9594.84全国商品房销售面积及销售额增速 其中：生宅 办公楼 （万孚方家 2010 94.894.6994.6794.71高业营业用房 其中 94.694.4394.4 4.56 94.4 94.37商品销售#（亿元） -10 217 45132 94.220-23.6 94. 3月5月 2023 31.5 -26.3-26.126.6-26.7 商业营业用务 商品房特营副段（万平方米） 办公楼