地产行业周报：中央密集发声，郑州发布稳楼市15条

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 中央密集发声，郑州发布稳楼市15条 2023年8月6日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周国常会、发改委、央行、外管局等相继发声，要求调整优化房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，支持房地产市场平稳健康发展。地方层面，郑州出台稳楼市15条，支持合理住房需求、调整市场供应结构、助企纾困及优化房地产市场环境，后续 其他城市因城施策优化调控值得期待。短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。 政策环境监测：1）百强销售持续探底，关注政策落地进展；2）郑州发布促进房地产市场平稳健康发展15条。 市场运行监测：1）成交环比小幅回落，短期或有所好转。本周（7.29-8.4）新房成交2.4万套，环比减少1.7%，二手房成交1.4万套， 环比减少6.2%。8月（截至4日）新房日均成交同比下降22.1%，增速较7月回升12.1pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，短期成交或有所好转。2）库存环比微降，去化周期15个月。16城取证库存9974万平，环比降0.2%。去化周期15个月，环比拉长1.4个月。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面3131.4万平、成交建面1816.1万平，环比升 14.8%、降21.6%；成交溢价率4.9%，环比升0.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.2%、22%、75.8%，环比分别降3.5pct、降8.6pct、升12.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行84亿元，环比增加31.4亿元；境外地产债发行1.1亿美元，环比减少3.4亿美元；重点房企发行利率为2.2%-4.28%，可比利率较前次上行。2）地产股：本周房地产板块涨3.2%，跑赢沪深300（0.7%）；当前地产板块PE （TTM）16.36倍，估值处于近五年99.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为招商蛇口、绿地控股、华侨城A，南向资金净流 入前三为龙湖集团、碧桂园、碧桂园服务。 2023年7月31日发改委 支持刚性和改善性住房需求 2023年7月31日国常会 要调整优化房地产政策，加快 研究构建房地产业新发展模式 2023年8月1日央行外管局 支持房地产市场平稳健康发展 2023年8月4日四部委 打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展 2023年8月3日青岛 将存量房“带押过户”业务拓展至住房公积金组合贷款 2023年8月1日句容 二孩及以上家庭买新房享受契税缴纳份额100%补贴 2023年8月1日上海 支持刚性改善住房需求，做好 保交楼、保民生、保稳定工作 2023年7月31日浙江 杭州城区取消落户名额限制，其他城镇降低居住年限要求 南海诸岛 2023年7月31日金华 实行购房分类补贴 2023年8月1日衢州 三等功及以上的退役军人住房公积金贷款额度可增加20万元 偏松偏紧中性 2023年8月3日郑州 促进房地产市场平稳健康发展15条 2023年7月31日贵阳 降低第二次住房公积金贷款最 低首付款比例 2023年8月3日梧州 允许公积金用作购房前期资金 2023年8月3日四川 推进以县城为重要载体的城镇 化建设，实施城市更新行动 百强销售持续探底，关注政策落地进展 事件描述：1）克而瑞公布2023年1-7月百强房企销售数据。2）7月31日国常会表示，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。3）国家发改委发布恢复和扩大消费二十条措施，明确支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。 点评：单月成交持续探底，房企格局延续分化。7月在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓，企业去化压力显现。百强房企单月销售额3810亿元，环比下降36.6%，同比下降37.2%，同比降幅较6月扩大9.5个百分点；销售面积2253万平米，环比下降30.4%，同比下降36.8%，同比降幅较6月扩大4.7个百分点。受此影响，1-7月百强房企累计销售额同比下降5.9%、销售面积同比下降17%，降幅较1-6月扩大5.5个、 3.1个百分点。从具体房企来看，保利发展1-7月销售额2678亿元，位于克而瑞排行榜首位。主流房企中华侨城、越秀地产、保利置业7月单月销售额同比增长101.2%、39%、7.7%；保利置业、越秀地产、华发股份、建发房产、招商蛇口1-7月销售额同比增长111.6%、67.5%、45.5%、44.4%、30.7%，表现相对突出。政策暖风频吹，关注细则落地情况。近期政治局会议未重申房住不炒，首次明确房地产市场供求 关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。北京、广州、深圳、上海相继表态将认真学习会议精神，抓好贯彻落实工作。此外，7月31日发改委发布关于恢复和扩大消费措施的通知，明确支持刚性和改善性住房需求，扩大保租房供给，稳步推进老旧小区、城中村改造，持续推进农房质量安全提升工程。国常会亦明确要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。预计后续核心城市限贷、限购等优化政策将陆续出台。 郑州发布促进房地产市场平稳健康发展15条 事件描述：8月3日郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局等九部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共15条措施，涉及供需多个方面。 点评：1）多举措支持合理住房需求，包括支持青年人才在郑安居、多子女家庭购房补贴、购房契税补贴、满足改善性住房需求、做好金融信贷支持、加大公积金支持力度、降低住房交易税费等，旨在降低居民购房负担，根据不同需求精准施策。其中做好金融信贷支持明确首套房贷利率动态调整机制，强调落实“认房不认贷”政策，以更大程度满足刚性和改善性住房需求；满足改善性住房需求主要取消3 年限售要求，在激发市场活力同时亦可能带来短期挂牌房源激增。2）在稳定市场预期及调整市场供应结构方面，提出鼓励商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率、推进商品房现房销售、推进租购并举、提升商品住房品质、稳妥推进城中村改造和城市更新，以降低购房担心、优化市场供给，更好满足住房需求。3）对于房地产企业，提出落实土地款分期缴纳优惠政策、试行地下停车位办理预售，同时规范二手房交易居间服务，进一步优化房地产市场环境。 成交：环比小幅回落，短期或有所好转 点评：本周（7.29-8.4）新房成交2.4万套，环比减少1.7%，二手房成交1.4万套，环比减少6.2%。8月（截至4日）新房日均成交同比 下降22.1%，增速较7月回升12.1pct。近期政策暖风频吹，后续随着因城施策政策落实，短期成交或有所好转。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降10.6% 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.4.3022.7.3122.10.3123.1.3123.4.30 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升35.6% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2021年2022年2023年 2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期15个月 点评：16城取证库存9974万平，环比降0.2%。去化周期15个月，环比拉长1.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.2821.7.1621.9.321.10.2221.12.1022.1.2822.3.1822.5.622.6.2422.8.1222.9.3022.11.1823.1.623.3.323.4.2123.6.923.7.28 土地：成交回落、溢价率回升，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3131.4万平、成交建面1816.1万平，环比升14.8%、降21.6%；成交溢价率4.9%，环比升0.4pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比2.2%、22%、75.8%，环比分别降3.5pct、降8.6pct、升12.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.72022.102023.12023.42023.7W7.1722.5.222.8.222.11.223.2.223.5.2 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 250 200 150 100 50 0 万平230 百城土地成交前五城（7.24-7.30） 118 897063 00% 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.17 东莞苏州淮安盐城贵阳 流动性环境：跨月后资金价格全面下行 跨月后资金价格全面下行。本周R001下行29.04BP至1.28%；R007下行 25.3BP至1.71%，突破5月份低点，创年内新低。截至8月4日，OMO存量 （MA10）余额为2122亿元，较7月28日增加610亿元。OMO存量衡量某一时 点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较7月28日下行25.3BP（%） OMO存量（MA10）较7月28日上行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 202020212022 2023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/7/282023/8/4涨跌幅（BP） 1D 1.57 1.28 -29.04 R 7D 1.96 1.71 -25.3 14D 2.06 1.80 -26.84 1M 2.37 1.93 -43.86 1D 1.46 1.15 -30.94 DR 7D 1.82 1