地产行业周报：成交环比改善，中央发声支持房地产

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 成交环比改善，中央发声支持房地产 2023年1月15日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周央行、银保监联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确有效防范化解优质头部房企风险，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间；其后国新办2022年金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人表示最近正研究推出保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等结构性货币政策工具，改善优质房企资产负债计 划还包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划、完善“三线四档”部分参数设置等。本周由于政策松绑及疫情积压需求释放，楼市成交边际改善明显，后续政策发力下有望持续修复。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）央行、银保监：保持房地产融资平稳有序，首提“四项行动”；2）国新办新闻发布会多次提及房地产；3）宁波第四批集中供地冷热不均，多家品牌房企参与。 市场运行监测：1）成交环比回升，有望逐步改善。本周（1.7-1.13）新房成交3.5万套，环比增加18.5%，二手房成交1.7万套，环比增加36.5%。1月(截至13日）新房日均成交同比下降8.6%，降幅较12月收窄19.4pct。后续政策发力下成交有望持续改善。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10368万平，环比降0.5%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。 上周百城土地供应建面1364.1万平、成交建面1712.5万平，环比降51.5%、降81.1%；成交溢价率3.7%，环比升2.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.9%、41.6%、55.6%，环比分别升0.9pct、升11.4pct、降12.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行88.4亿元，环比减少3.5亿元；境外地产债发行1.5亿美元，上周无发行；发行利率为2.45%-9.5%，可比发行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块跌1.65%，跑输沪深300（+2.35%）；当前地产板块PE（TTM） 13.34倍，估值处于近五年92.6%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为新城控股、万科A、荣安地产；南向资金净流入前三为雅 居乐集团、越秀地产、绿城中国。 综合施策改善优质房企经营性 和融资性现金流 研究推出结构性工具，完善30 家试点房企“三线四档”规则 2023年1月12日国资委 做好债务、房地产、金融、投资等重点领域风险防控 努力促进金融与房地产正常循 环 首套公积金首付不低于20%， 公积金最高贷款额度80万元 多子女家庭首次申请公积金贷 款最高额度可上浮十万元 2023年1月11日济南 三孩家庭购买首套住房最高公积金可贷额度提高至100万元 推行二手房“带押过户”深化 登记金融协同服务工作 2023年1月11日武汉 2023年1月9日丹东 2023年1月10日亳州 2023年1月13日银保监 2023年1月10日央行银保监 2023年1月10日国新办 南海诸岛 偏松偏紧中性 央行、银保监：保持房地产融资平稳有序，首提“四项行动” 事件描述：近日人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议强调，要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，满足房地产行业合理融资需求。开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 点评：1）房地产重要性愈加凸显。此次信贷工作座谈会议房地产占据主要内容，会议提到要保持房地产融资平稳有序，对防范化解优质头部房企风险，保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，推动加快建立“租购并举”住房制度等都做了部署。 2）首提“四项行动”，房企资产负债表优化工作进入实操阶段。会议明确要有效防范化解优质头部房企风险，对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。为有一定系统重要性优质房企提供便利，改善其资产负债表，旨在防范风险在整个系统中蔓延。“资产激活”意味着针对房企手持存量资产的盘活支持，如政策提振项目去化、预售资金监管的适度放松、REITs试点范围的扩容、并购限制性条件的阶段性解除等。“负债接续”意味着负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等。“权益补充”昭示鼓励房企股权融资的“第三支箭”力度有望加强，股权融资效率进一步提升，私募股权基金投资不动产细则加快推出等。“预期提升”则指通过降低房企违约风险、引导市场预期等方式修复市场参与者信心，提高购房者、房企、金融机构参与度。 3）2023年依然是积极化解风险的一年。会议强调要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。其中商业银行 在保交楼工作中的参与度将通过提供配套融资支持而提升，不排除出险项目中有存量开发贷的银行将按比例提供配套融资。 国新办新闻发布会多次提及房地产 事件描述：近日国新办举行2022年金融统计数据新闻发布会，会上央行有关负责人就结构性货币政策工具、改善优质房企资产负债表、稳地产政策等问题进行解答。 点评：1）稳地产方向明确。央行副行长在回答货币政策相关问题时强调将继续采取措施提振市场信心，激发微观主体活力，鼓励住房、汽车等大宗消费，保持房地产融资平稳有序。 2）政策进一步出台值得期待。结构性货币政策工具方面，央行货币政策司司长表示最近在研究推出几项结构性工具，重点支持房地产平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等。改善优质房企资产负债表方面，央行货币政策司司长提出有关部门已起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，重点推进21项工作任务，既包括抓好已经出台政策落实，也包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措，其中全国性资产管理公司专项再贷款设立预计将进一步促进AMC接手处置房地产资产。另外针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变基础上，将完善部分参数设置，通过降低相关要求有望减轻房企经营、融资、债务等约束，给予房企更为宽松融资环境，缓解并防范相关风险。 宁波第四批集中供地冷热不均，多家品牌房企参与 事件描述：宁波完成2022年第四批集中供地，推出地块6宗，其中3宗开拍前一天终止出让，余下3宗成功出让，总成交建面24.9万平米，成交总金额49.6亿元。 点评：1）预公告挂牌方式取消后流拍率大幅攀升，前三批受益预公告均保持零流拍。3宗成交地块中2宗核心区优质地块触顶摇号，成交热度呈现分化。整体看第四批集中供地成交溢价率10.1%，较前三批（5.9%、4%、8.6%）有所提升。2）核心区优质地块吸引下多家品牌房企积极参与，包括建发、招商、滨江、雅戈尔、江山万里等。从拿地结果来看，厦门建发、江山万里+东部新城分别以9.8亿元、25.4亿元封顶价成功摇中王家弄百丈花园西侧地块、东部新城明湖东地块，宁波轨交则以底价14.4亿元摘得潘火前殷地铁上盖地块。 成交：环比回升，有望逐步改善 点评：本周（1.7-1.13）新房成交3.5万套，环比增加 18.5%，二手房成交1.7万套，环比增加36.5%。1月(截至13日）新房日均成交同比下降8.6%，降幅较12月收窄19.4pct。后续政策发力下成交有望持续改善。 重点城市一二手房周成交变化 50城一手房周成交套数 8 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 6 4 2 0 21.11.20 2.5 2 1.5 1 0.5 0 22.2.20 22.5.20 22.8.2022.11.20 主流50城新房月日均成交变化 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 20% 0% -20% -40% -60% 2022.4 2022.6 2022.82022.102022.12 结构：改善型需求占比环比下降 点评：2022年11月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比 环比升0.5pct至19.9%，90-140平套数占比环比降0.8pct至65%，140平以上套数占比环比升0.3pct至15.1%，改善型需 求（90平以上）占比环比下降。 32城商品住宅成交结构 140平以上套数占比 120-140平 90-120平 90平以下 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2021.62021.82021.102021.122022.22022.42022.62022.82022.10 库存：环比微降，短期维持稳定 点评：16城取证库存10341万平，环比升0.1%。考虑后续成交改善节奏、幅度或相对较缓，短期库存规模预计维持稳定。 点评：16城取证库存10368万平，环比降0.5%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10000 9000 8000 7000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.1.2221.3.1221.4.3021.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.1522.9.222.10.2122.12.9 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1364.1万平、成交建面1712.5万平，环比降51.5%、降81.1%；成交溢价率3.7%，环比升2.8pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比2.9%、41.6%、55.6%，环比分别升0.9pct、升11.4pct、降12.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2021.122022.32022.62022.92022.12W12.2620.11.2321.4.2321.9.2322.2.2322.7.2322.12.23 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 300 250 200 150 100 50 0 万平 241 百城土地成交前五城（1.2-1.8） 178 827873 2021.122022.32022.62022.92022.12W12.26 成都沈阳盐城秦皇岛无锡 流动性环境：资金价格多数边际上行 跨年扰动平息，多数资金价格边际上行。R001上行67.15BP至1.39%，R007上行7.59BP至1.98%。下周公开市场操作到期1980亿元。为维护银行体系流动性合理充裕，本周央行公开市场操作重启14天逆回购，整体操作规模放量。全周共投放 1890亿元7天逆回购和1510亿元14天逆回购，全周共1270亿元逆回购到期，全周净投放213