中指丨四部委联合发声，房地产政策离落地还有多远

四部委联合发声，房地产政策离落地还有多远 8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。在答记者问中，各部委关于房地产市场的表述与近期定调基本一致： 国家发改委： 积极谋划实施一批储备政策。6月份，针对二季度经济运行出现的新变化，及时推出推动经济持续回升向好的储备政策。目前各部门正在抓紧落实，其中引导市场利率下行、促进汽车等大宗商品消费、推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模等政策措施已经陆续出台实施，其他政策也在抓紧推进，为经济持续恢复提供有力的政策支撑。 积极扩大国内需求。实施好恢复和扩大消费的系列政策，…在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。 防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，…。延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策。同时，在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 人民银行： 指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。 自7月24日中央政治局会议定调以来，住建部、人民银行、国家发改委等多部委持续发声，释放积极信号，房地产政策进入全面宽松阶段。从地方落实来看，7月末，一线城市均已表态“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，8月3日，郑州率先发布15条措施，打响楼市政策优化的第一枪。8月4日，有媒体报道，针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问，北京市住建委回复表示，住建委正积极推进细则中。预计接下来，一二线城市在市场过热阶段出台的限制性政策将陆续迎来改善，从中央发声到地方落实速度将加快。 【中指观点】 1、积极扩大国内需求，更好满足居民刚性和改善性住房需求，地方政策有望加快落地 稳定住房消费是扩大内需、促进消费的重要抓手。7月31日，国家发改委印发了《关于恢复和扩大消费的措施》，提出20条措施，其中包括“支持刚性和改善性住房需求”，本次发布会再次提及要“实施好恢复和扩大消费的系列政策”、“满足居民刚性和改善性住房需求”，预计房地产需求端政策有望加快落地。具体政策方面，此前住建部及央行提到的降低购买首套住房首付比例和贷款利率、优化“认房又认贷”政策、调整存量贷款利率等是重要方向。 优化“认房又认贷”政策对于外地有过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房的改善性需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。此外，当前全国仍有约20城首套房商贷首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，未来政策优化空间较大，随着各地首付比例继续优化，居民购房门槛将进一步降低。 8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，亦提出“要精准实施差别化住房信贷政策”，当前“差别化住房信贷政策”主要体现在对于首套及二套购房政策支持力度的不同，以及各地因城施策的多样性上。针对首套购房需求，2022年5月央行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限从不低于5年期以上LPR调整为LPR-20BP，而二套房贷利率自2019年10月换锚后，下限始终维持5年期以上LPR+60BP。同时，今年1月，央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“对于评估期内新建 商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。此次央行再次明确强调实施差别化住房信贷政策，预计将在以下几方面继续给予支持：一是，对于房价持续下跌的城市，将延续此前政策，阶段性放宽首套商贷利率下限；二是，当前首套及二套房贷利率加点较高的城市或迎来优化；此外，未来二套房商贷利率下限也存在调整预期。 存量房贷利率下调也是降低居民购房成本的重要举措。根据监测，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调了45个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。针对当前存量房贷利率过高的问题，7月14日，在上半年金融统计数据新闻发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月1日和今天发布会再次指出将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”， 预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。 表：当前重点城市限贷政策梳理（截至8月4日） 城市 首套最低首付（限购区域） 二套最低首付（限购区域） 二套普宅首付比例详情 一线城市 北京 35% 60% 60% 上海 35% 50% 50% 深圳 30% 50% 无房有贷款记录50%；有房有贷款记录70% 广州 30% 40% 无房且贷款已结清40%；有房且贷款已结清50%；贷款未结清70%； 二线城市 厦门 30% 40% 有房且贷款已结清40%；有房且贷款未结清50% 长沙 30% 35% 有房且贷款已结清35%；有房且贷款未结清40% 郑州 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 杭州 30% 40% 40% 福州 30% 40% 无房且贷款未结清40%；有房且贷款已结清40%；有房且未结清50% 成都 30%(三圈层20%) 30%(三圈层20%) 有房且贷款已结清30%(三圈层20%)；有房且贷款未结清一二圈层40%/高新50%/三圈层30% 天津 30% 40% 40% 西安 30% 40% 贷款已结清40%-60%；贷款未结清60%-70% 武汉 30%(非限购区20%) 40%(非限购区30%) 40%（非限购区30%） 青岛 30%(非限购区20%) 40%(非限购区30%) 40%（非限购区30%） 合肥 30% 30% 无房且贷款未结清40%；有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40%-50% 南京 30% 30% 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 苏州 30% 30% 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 无锡 30% 30% 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 济南 30%(非限购区20%) 30%(非限购区20%) 有房且贷款已结清30%(非限购区20%)；有房且贷款未结清40%(非限购区30%) 宁波 20% 30% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 重庆 20% 40% 40% 石家庄 20% 30% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 沈阳 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 南昌 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 长春 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 哈尔滨 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 数据来源：各省政府网站，网络公开资料，中指研究院综合整理 2、房地产仍是防风险重点领域，延续支持“保交楼”政策 在防风险方面，房地产仍是防风险重点领域之一，会议强调“系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，……延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策”。结合央行提到的“延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末”，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进落实，稳定市场预期。 3、推进超大特大城市城中村改造，各地细则或加速落地 今年以来，超大特大城市城中村改造相关内容被多次提及。4月28日政治局会议首次提出，7月14日国常会审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日政治局会 议、近期住建部座谈会及发改委促消费20条均有提及。7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中 村改造工作部署电视电话会议在京召开，提出“要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。” 根据七普数据，我国共有21个超大特大城市，实施城中村改造是此类城市发展的客观需要，也有助于扩大内需和拉动投资，对房地产市场也将发挥带动作用。预计后续各地政府将在《指导意见》基础上，结合以往经验及实际情况完善并发布地方实施细则，支持力度或进一步加大，以提升企业的参与积极性。 4、租赁住房贷款支持计划落地预计将提速，保租房公募REITs发行也有望进入快车道 会议提到“稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地”，今年1月，央行设立1000亿租赁住 房贷款支持计划，支持相关金融机构于2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天 津等8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房扩大租赁住房供应。截至上半年，租赁住 房贷款支持计划已经落地济南、福州、郑州等试点城市，其中5月济南城投集团、福建左海集团分别获国开行4.6亿元、4.88亿元贷款支持。接下来，租赁住房贷款支持计划的落地速度预计将进一步提速，将有利于减轻试点城市筹集租赁住房的资金压力，扩大租赁住房供给，同时也有利于缓解房地产市场库存压力，改善住房供给结构。 同时，发布会提出“有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模”。保租房作为基础设施公募REITs底层资产的重要组成部分，屡获政策支持。一方面，中央层面出台政策，降低保租房项目发行基础设施REITs的门槛，并研究推动公募REITs试点向市场化长租房扩围，同时支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。另一方面，各地也在积极落实，上海、深圳等地针对计划发行REITs的储备项目提供业务指导。 截至目前，我国已发行4支保租房公募REITs，其中华夏基金华润有巢REIT是目前唯一一支市场化机构运营的保租房REIT。未来，保租房REITs发行有望进入快车道，市场化机构运营的保租房REIT有望增加。 另外，除需求端支持政策外，企业融资也有望迎来改善。8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，研究加强金融支持民营企业工作举措。伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和部分金融机构参加座谈会。预计后续监管将专门出台金融支持民营企业的措施，民营房企融资支持的“三支箭”也有望迎来扩容增量，满足民营房地产企业合理融资需求。 整体来看，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，因此在中央定调之后更需要地方加快落实具体政策，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳，而对于多数低能级城市而言，当前政策已较为宽松，短期市场或难以出现明显改善。此外，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319088。