中指丨5.17新政落地10天后，房地产市场回暖了么？

5.17新政落地10天后，房地产市场回暖了么？ 5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，监管部门接连落地多项举措，包括降低首付比 例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等。“一揽子”政策落地对市场情绪带动明显，多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升，但由于网签数据存在一定滞后，目前网签成交量改善尚不明显。5月27日，上海出台房地产新政，大力度优化限购限贷政策，一线城市政策发力有效地提振了市场信心，预计其他核心城市也将跟进优化相关政策。随着近期多项房地产政策落地实施，市场也有望加快筑底企稳。 表：4月以来重点城市限购政策优化内容 城市 时间 政策 长沙 2024/4/18 ①“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。②购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。③不再审查购房者资格条件。 成都 2024/4/28 ①鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋按相关要求改建为保障性租赁住房，鼓励市、区（市）县国有企业通过租购闲置商业办公用房作为办公、公共服务及产业使用，推动商业办公用房市场良性循环。②全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号选房销售。③全市范围内住房交易不再审核购房资格。 天津 2024/4/30 ①北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。②本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。③居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。④鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。 北京 2024/4/30 允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。 深圳 2024/5/6 ①非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。②有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。③同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。 西安 2024/5/9 ①全面取消我市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。②优化停车位配比，商品住房项目可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可。③登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”④支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。⑤允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。⑥原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。⑦首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。 杭州 2024/5/9 ①深化房地联动机制，根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。②在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。③对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。④购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。⑤在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319088。 城市 时间 政策 上海 2024/5/27 ①将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。②将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。③取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。④对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。⑤对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。 表：5.17新政后重点城市首付比例、房贷利率跟进情况 城市 首付比例 商贷房贷利率下限 城市 首付比例 商贷房贷利率下限 首套 二套 首套 二套 首套 二套 首套 二套 上海 20% 自贸区临港新片区&6个郊区30%/核心 区35% 3.50% 自贸区临港新片区&6个郊区3.7%/核心区3.9% 大连 15% 25% 3.45% 4.15% 武汉 15% 25% 下调至3.25% 下调至3.35% 南京 15% 25% 3.45% 4.25% 郑州 15% 25% 下调至3.25% 下调至3.35% 重庆 15% 25% 下调至3.55% 下调至3.9% 厦门 15% 25% 下调至3.3% 下调至3.75% 西安 15% 25% 下调至3.55% 下调至3.9% 福州 15% 25% 下调至3.3% 下调至3.75% 济南 15% 25% 下调至3.55% 下调至3.95% 南宁 15% 25% 3.35% 4.15% 天津 20% 30% 3.55% 4.15% 石家庄 15% 25% 下调至3.35% 下调至4.1% ♘明 15% 25% 3.60% 4.15% 太原 15% 25% 下调至3.35% 下调至3.75% 长沙 15% 25% 下调至3.65% 下调至3.95% 合肥 15% 25% 下调至3.45% 下调至3.45% 南昌 15% 25% 3.65% 4.15% 青岛 15% 25% 下调至3.45% 下调至3.95% 宁波 15% 25% 3.75% 4.15% 无锡 15% 25% 下调至3.45% 4.25% 苏州 15% 25% 3.75% 4.25% 长春 15% 25% 3.45% 4.15% 东莞 15% 25% 下调至3.15% 下调至3.55% 哈尔滨 15% 25% 3.45% 4.15% 佛山 15% 25% 下调至3.15% 4.15% 沈阳 15% 25% 3.45% 4.15% 常州 15% 25% 下调至3.25% 4.15% 资料来源：各地政府官网，中指研究院综合整理 5.17新政后，各地快速跟进相关举措，截至5月27日，多个城市将首套、二套商贷首付比例下调至15%、25%，首套、二套商贷房贷利率也进一步下调，武汉、郑州首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二线城市中下调幅度较大。上海于5月27日降低首付比例和房贷利率，首套房贷利率降至3.5%。目前，北广深三个一线城市，杭州、成都、天津等二线城市暂未跟进相关政策，预计后续也存在优化调整可能。 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 图：1998年以来首套、二套商贷房贷利率下限变化 注：房贷利率下限选取为当期城市最低房贷利率资料来源：中指数据CREIS 对比历史房贷利率下限，2015年10月，5年期基准贷款利率为4.9%，当时首套房贷利率下限为基准贷款利率的7折，即首套房贷利率下限为3.43%（4.9%*0.7），在5月17日央行取消全国层面首套、二套住房商贷房贷利率下限后，当前已有城市部分银行执行首套房贷利率3.1%左右，已降至历史最低。 一、多地新政落地，新房网签数据提升尚不明显，二手房市场成交规模维持高位 图：2022年以来重点30城新建商品住宅销售面积走势 800周度销售面积（左）同比（右） 600 方 万平400 米 200 W1W3W5W79 1 0 资料来源：中指数据CREIS 新房市场：根据中指数据，5月前四周（4.29-5.26），重点30城周均成交面积较4月周均下降3.7%，在去年同期基数逐渐回落后，5月以来同比降幅较4月收窄约5个百分点。整体来看，新房网签数据相较 于4月尚未出现明显好转，从看房量提升到转化为网签成交需要一定时间，同时政策效果持续性也仍待 观察。 图：2022年以来重点11城二手房周度成交套数走势 资料来源：中指数据CREIS 二手房：根据中指数据，5月前四周（4.29-5.26），重点11城周均成交套数较4月周均下降16.1%，较上年同期下降6.6%，5月同比降幅较4月小幅收窄。新政后首周（5.20-5.26），重点城市二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%。 本报告数据来自CREIS中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-1230、010-56319253。 二、部分核心城市市场活跃度回升，政策效果初显 表：重点城市近期新房市场表现 城市 新房 二手房 5月前四周(4.29-5.26) 政策后市场 5月前四周(4.29-5.26) 政策后市场 销售面积 较4月周均 同比 限购限 贷优化时间 自政策出台至5.26 销售面积 较4月日均 同比 成交套数 较4月周均 同比 限购限贷优化时间 自政策出台至5.26 销售面积 较4月日均 同比 北京 36.1 10.4% -35.6% 4.30 29.2 -15.3% -45.8% 11296 -5.0% 3.0% 4.30 9831 -15.1% -8.5% 深圳 18.5 -18.5% -29.3% 5.6 14.9 -8.0% -33.5% 3546 -10.6% 43.4% 5.6 3031 6.6% 42.0% 成都 116.6 5.2% -38.5% 4.28 116.6 5.2% -38.5% 16676 -11.6% -8.1% 4.28 16676 -11.6% -8.1% 武汉 59.9 7.1% -57.4% 5.6 56.0 46.1% -45.8% -- --