房地产行业广州写字楼：租户情绪倾软

广州-2023年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 空租置户率攀情升至绪20.8倾%的软十年新高点。 末，总存量升至725.6万平方米。 •2目0交23付年入第市二，季单度季，供广应州面甲积级录写得字4楼4.市3万场平共方五米个。新季项 •季内，逾60%的成交均源自续租和搬迁类型需求。 高位。 •截个百至分季点末、，同全比市上甲升级写5.9字个楼百平分均点空，置至率20环.8比%上的升十2年.6 软件开发公司所达成的瞩目租赁成交即为例证。 •季相内对，活零跃售，与大贸型易化、妆金品融、、国信内息基技金术和行证业券的以需及求本表地现 •季元，末租，全金市指平数均环租比金下降至1.0人%民、币同每比平下方降米3.每4%月。146.7 •2602.43万年平下方半米年的，供租应赁依需旧求可预观计。延因续此疲，软至态少势在，未而来六资个产月表内现，预租将赁持市续场倾竞软争。料愈趋激烈，写字楼物业 “场表第二现季低度迷，租州户写情字绪楼倾租软赁，租市 赁活动锐减。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董广州事总经理 AlvinLau +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 商业楼宇部 高华南级区董事 SamLai +862036654830 sam.lai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 来源第一太平戴维斯研究部 供应 图201：8至广1州H甲/2级02写3字楼供应量、净吸纳量及空置率, 7028% 60 24% 50 20% 40 16% 30 12% 20 8% 10 4% 0 0% 201820192020202120221H/2023 2023年第二季度，广州甲级写字楼市场 共五个新项目交付入市，单季供应面积录得44.3万平方米，创历史新高。季末，全市甲级写字楼总存量环比增长6.5%、同比增长12.1%，至725.6万平方米。本季所有新项目均位于琶洲和国际金融城子市场，这推动新兴商务区存量占比进一步上升至35.8%。 需求 尽管本地经济持续恢复，前四月全市服 务业营收同比增长7.8%，前五月全市外贸进出口总值同比增长11.0%，但写字楼市场继第一季度小幅回暖后，第二季度 际金融中心租用2,000平方米面积，益乐互动搬迁至雅居乐中心并承租2,500平方米。 租金 在当前宏观经济背景下，节约成本仍是 大多数写字楼租户选址的首要考量，同时持续的租户方市场也迫使业主继续降租，以保持足够的竞争力来挽留或吸引租户。因此，截至季末，全市平均租金降至人民币每平方米每月146.7元，租金指数环比下降1.0%、同比下降3.4%。 投资 第二季度，受租赁市场表现低迷及经济 不确定性犹存的影响，部分投资者暂停 租户情绪再转软。因当前经济环境不确 定性犹存，多数租户对其企业房地产需 了投资计划；另有部分投资者对潜在投资机会的审查变得更为严格并要求更高 图2：各区域空置率表现，Q3/2018至Q2/2023 求及战略持谨慎态度，并进一步收紧相 的收益率。因此，与年初相较，本季整售 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 关成本预算控制，以应对潜在经营风险 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 与损失。受此影响，季内新租活动显著减少，企业房地产决策进程普遍放缓。尽管本季仍录得一些交易达成，但其多于此前数季开始洽谈，且出于对成本节约的考量，逾60%的交易均为续租或搬迁。在此之下，叠加新增供应的影响，全市平均空置率环比上升2.6个百分点、同比上升5.9个百分点，季末达至20.8%，系十年新高。 投资市场问询量显著下降。尽管如此，市场仍有两宗整售交易达成，分别为：知识城集团与侨鑫集团共同收购了位于琶洲的开元广场（原复星国际中心）；汤臣倍健以人民币18.3亿元收购了位于鱼珠的广报云汇，交易面积为56,970平方米。 展望 年内，经济环境挑战犹存，租户心态预将 延续谨慎，业主去化压力料日益突显。 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 季内，零售与贸易、金融、信息技术行业需求表现相对活跃，大型化妆品、国内基金和证券以及本地软件开发公司所达成的瞩目租赁成交即为例证。本季，某 此外，下半年市场供应仍然可观，期内预计有60.4万平方米供应集中入市。受前述因素影响，未来六个月，广州写字楼物业资产表现料继续承压，入驻率和租金预 国际化妆品集团在欢聚大厦承租28,000将下降。 图3：广州甲级写字楼租金指数,Q3/2018至Q2/2023 万平方米办公面积，华夏基金在广州国 145 140 135 Q1/2008=100 130 125 120 115 110 105 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 表1：主要租赁成交案例，Q2/2023 租户 行业 项目 子市场 租赁面积 (平方米) 某化妆品集团 零售与贸易 欢聚大厦 琶洲 28,000 益乐互动 信息技术 雅居乐中心 珠江新城 2,500 华夏基金 金融 广州国际金融中心 珠江新城 2,000 来源第一太平戴维斯研究部