房地产行业：深圳写字楼，需求复苏放缓

深圳-2023年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 需租赁求市场复竞争苏愈趋放激烈缓。 人民币5,217.6亿元，占GDP比重达67.1%。 •2民0币237年,7第72一.2亿季元度。，深同圳期，市第地三区产生业产增总加值值同同比比增增长长6.75.6%%，，达至人 万平方米。 •第办二公面季度积，。共截五至个季新末项，全目市交总付存入量市环，合比计增带长来3.8约%4，4至.4万1,平04方4.米2 •截4.1至个季百末分，点全，市至平27均.0空%置。率环比上升2.6个百分点、同比上升 •截降2至.9季%末，，平深均圳租甲金级降写至字人楼民租币金每指平数方环米比每下月降1718.1.9%元、。同比下 •年计内还，将经迎济来环83境.3挑万战平犹方存米，的且大下规半模年供深应圳。甲级写字楼市场预 “继第一季度小幅回暖后，深圳甲级写字楼市场因内外部经济挑战、大规模供应及疲软的租赁需求而面临较大阻力，全市入驻率及租金环比齐降。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理部 董深事圳总经理 RayWu +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 商业楼宇部 高深级圳董事 AborvenLuo +8675584367099 aborven.luo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图率，1：2全01市8至甲1级H/写20字2楼3新增供应量、净吸纳量及空置 140 120 100 80 60 40 20 0 201820192020202120221H/2023 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 市场综述 根据深圳市统计局数据，2023年第一季度， 全市地区生产总值同比增长6.5%，达人民币7,772.2亿元。同期，第三产业产增加值同比增长7.6%，至人民币5,217.6亿元，占GDP比重达67.1%。尽管如此，在内外部宏观经济挑战、大规模新增供应及租赁需求疲软的背景下，深圳甲级写字楼市场的复苏步伐仍然缓慢，全市入驻率和租金环比齐降。 供应 2023年第二季度，共五个新项目交付入市， 合计带来约44.4万平方米办公面积。截至季末，全市总存量环比扩张3.8%，达1,044.2万 商业中心租赁4,000平方米。此外，市场亦录得部分源自专业服务及信息技术行业的瞩目租赁活动。例如，北京乾成律所在平安金融中心租赁1,686平方米，卓羿网络在前海世贸大厦承租2,550平方米。 租金 在整体经济及租赁市场复苏缓慢的压力下， 业主普遍选择更为激进的租赁策略，通过提供更大力度的租金优惠等方式吸引和挽留租户。截至季末，深圳甲级写字楼租金指数环比下降1.1%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月178.9元。 来源第一太平戴维斯研究部 图2：各子市场空置率,Q3/2018至Q2/2023 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 0% 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 平方米。 需求 在当前经济与营商环境影响下，2023年第二 季度交易活动较上季有所减少，季度净吸纳量较去年同期下降71.9%。部分租户因持续面临财务负担及运营压力，因而在企业房地产策略方面更趋谨慎，并持续缩减办公空间或选择搬迁。有鉴于此，加之新项目预租率较低，季末全市空置率环比上升2.6个百分点、同比上升4.1个百分点，达27.0%。 同期，源自银行、证券和保险公司等金融企业的租赁需求较信息技术行业更趋活跃，其租赁面积占季内成交总面积的47.3%。部分瞩目租赁成交包括：长城证券在国际能源大厦承租17,800平方米，国信证券在鼎和大厦承租4,200平方米，平安人寿保险在中洲滨海 投资 季内，深圳甲级写字楼市场投资者情绪及信 心仍处低位。年初以来，因宏观经济不确定性犹存且租赁需求表现不及预期，买卖双方仍存在显著的价差预期。而散售市场则录得若干源自国内自用型买家、金融公司及国企的成交。例如，浙商银行以约人民币22.7亿元的总价购置了位于福田区的中洲滨海商业中心西塔（1-21层），交易面积为4.1万平方米。 市场展望 年内，经济环境挑战犹存，但下半年市场预 计还将迎来83.3万平方米的大规模供应。随着新项目交付入市，全市总存量将于年末扩张至1,127.4万平方米。新增供应的集中放量加之疲软的租赁需求令市场再次承压，全市平均入驻率及租金预计于年末进一步下降。 租户 行业 项目 子市场 （约承，租平面方积米） 长城证券 金融 国际能源大厦 福田 17,800 国信证券 金融 鼎和大厦 福田 4,200 平安人寿保险 金融 中洲滨心海商业中 福田 4,000 北京乾成律所 专业服务 平安金融中心 福田 1,686 图3：各子市场租金指数，Q3/2018至Q2/2023表1：租赁成交甄选，Q2/2023 200 180 Q4/2007=100 160 140 120 100 80 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1 Q2 60 来源第一太平戴维斯研究部 201820192020202120222023 备注图表中所有租金指数均始于Q4/2007，以下子市场例外：宝安区–Q1/2018 来源第一太平戴维斯研究部