房地产行业深圳住宅：市场情绪改善但力度不足

深圳-2023年7月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅 市场情绪改善但力度不足 2023年第二季度，深圳住宅销售市场供应及成交面积齐升。 •深点。圳首套房贷款利率由4.60%降至4.50%的历史最低 •季新内增，供3应6个面项积目环完比成上备升案65并.8获%得，至预1售5许0.8可万，平全方市米一。手住宅“2023年下半年，多数开发商的 如第需一了太解更平多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南区事 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 RayWu 深圳 董事总经理 •全10市0.季5万度平成方交米面。积环比上升17.1%、同比上升18.6%，至 •截人民至币季每末，平一方手米住66宅,1成59交元均。价环比结构性上升2.5%，至 租金为人民币每平方米每月245.4元。 •服26务.5%式；公租寓金市指场数平环均比空下置降率2环.1比%下、同降比2.下0个降百2.分4%点，，平至均 •鉴市场于均多数价或开发将商于的未供来应6至及1销2个售月压内力下不降断。增大，深圳住宅 供应及销售压力将不断增大，深圳住宅市场均价预计进一步下降。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 +8675584367008 ray.wu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅 图价，1：Q一3/手20住18宅至销Q2售/2市0场23供应量、成交量及成交均 3.58.0 3.0 7.6 2.5 7.2 2.0 6.8 1.5 6.4 1.0 6.0 0.5 5.6 0.0 5.2 2018201920202021 20222023 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 来源克而瑞,第一太平戴维斯研究部 Q1/2004=100 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 来源第一太平戴维斯研究部 市场综述 6月20日，央行下调贷款市场报价利率，这 成为拉动经济增长及支撑需求的最新举措。深圳平均首套房贷款利率随之由4.60%降至4.50%的历史新低点。2023年第二季度，政策利好叠加热门项目的开盘令市场情绪小幅改善，并于供求及价格指标的回升中有所体现。 销售市场 因市场始现复苏迹象，且房企流动性压力继 图Q22/：2服02务3式公寓市场空置率及租金指数，Q3/2018至 40%150 35% 145 30% 140 25% 135 20% 130 15% 125 10% 120 5% 115 0% 110 201820192020 2021 20222023 续增加，众开发商加快其新项目的预售及推盘进度。2023年第二季度，全市共36个项目完成项目备案并获得预售许可，一手住宅新增供应面积环比上升65.8%，至150.8万平方米。 尽管季内住宅限购政策尚未放宽，但市场情绪始现改善迹象。贷款利率下调、持续受抑购房需求的释放、若干项目实现较高去化率等共同推动成交面积上升，价格亦结构性上涨。第二季度，部分具备高品质及价格优势的新盘取得了优异的销售表现。其中，有七个项目录得超过五成的开盘认购率，包括位于福田的海德园、位于宝安的越秀潮樾府、位于南山的深业云海湾等。因此，全市季度成交面积环比上升17.1%、同比上升18.6%，至100.5万平方米。同期，全市成交套数环比上升13.8%、同比上升13.4%，至10,214套。 持激进的租赁策略并提供更大力度的租金优惠，以期在市场复苏中挽留或吸引租户。因此，全市租金指数环比下降2.1%、同比下降2.4%，平均租金降至人民币每平方米每月245.4元。 市场展望 5月9日，深圳市政府公布《深圳市2023年度 建设用地供应计划》，计划明确商品住房开发用地总面积约为205公顷，较近三年 （2020-2022年）均值提高25.7%。广而言之，在刺激住宅需求方面，市场仍有充足的政策空间。随着政府对促进房地产行业良性循环及健康发展相关政策的持续优化，预计下半年供求指标均将继续温和复苏。尽管如此，鉴于多数开发商的供应及销售压力不断增大，深圳住宅市场均价或将于未来6至12个月内下降。 同时，因期内录得较高去化率的新项目多位 图Q23/：2高02端3住宅租赁市场空置率及租金指数,Q3/2018至 21%200 18% 190 15% 180 12% 170 9% 160 6% 150 3% 140 0% 130 201820192020202120222023 于核心区域，季末全市一手住宅平均成交价格环比结构性上升2.5%，至人民币每平方米66,159元。 租赁市场 Q1/2008=100 2023年第二季度，深圳服务式公寓整体租 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 赁需求略有改善，若干位于核心商务区的项目持续吸引更多国内商旅人士及在本市参加暑期实习或培训学生的需求。此外，少数改造项目于季内重新开业，其因硬件及配套设施的升级改进而取得更高的入住率。全市空置率因此环比下降2.0个百分点，至26.5%。尽管如此，多数开发商或业主继续 来源第一太平戴维斯研究部