政治局会议后的地产政策优化路径：自上而下还是自下而上？

自上而下还是自下而上？ 政治局会议后的地产政策优化路径 核心结论 分析师 证券研究报告 宏观点评报告 2023年07月30日 据新华社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座 谈会上说，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这也是7.24政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部关于地产调控政 策方向的首次表态，引发市场关于地产政策优化路径的热议。 7月政治局会议关于房地产政策的表述出现重大变化：1）在2019年以来历 边泉水S0800522070002 13911826169 bianquanshui@research.xbmail.com.cn 宋进朝S0800521090001 15701005636 songjinchao@research.xbmail.com.cn 次7月召开的政治局会议中首次未提“房住不炒”，去年12月政治局会议同 样未提，但随即召开的中央经济工作会议和今年4月的政治局会议均再次强调坚持“房住不炒”；2）认为“房地产供求关系发生重大变化”，提出“适时调整优化房地产政策”，这一表述为地产政策的进一步优化打开了空间。 目前市场的一个分歧点在于本轮政策优化是自上而下由中央层面推动还是由各地方主导，两者可能存在政策推进力度和节奏上的差异，进而可能带来政策效果上的不同。我们认为这一轮的特点是两者兼有，但侧重点不同，从政治局会议及近期释放的政策信号看，像城中村改造等存在顶层设计的政策更偏向于保障性住房领域，目的在于增加供给，主要由中央层面来推动，政 治局会、国常会以及7月28日召开的电视电话会均有体现。而涉及到市场化住房领域，“更好满足居民刚性和改善性住房需求”则主要通过“因城施策用好政策工具箱”来解决，旨在激活需求，在此框架下地方政府或拥有更多自主裁量权。例如，7月29日晚北京住建委即表态将“结合北京房地产 市场实际情况”，“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”。 地产政策优化的路径选择：降首付比例及贷款利率、税费减免和“认房不认贷”三大政策有望渐进推动。从住建部表态来看，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”有可能成为未来政策优化的三大方向。由于多数三四线及以下城市首付比例 已降至20%（首套）或30%（二套）的监管最低要求，首套房贷款利率突破下限后已降至3.6%-3.9%，加之“认房又认贷”标准主要集中在一线、部分二线以及少数三线城市。因此本轮政策优化重心预计将以一二线城市为主。具体来看： 1）降低首付比例和贷款利率。首付比例方面，目前一线及部分二线城市首付比例偏高，北京、上海、广州、深圳、苏州等城市首套房最低首付比例均达到或超过30%，京沪非普宅首付比例则上升至40%；北京、上海二套房首付比例分别达到60%和50%，非普宅更是高达80%和70%，而多数相近 能级城市则集中在30%-40%之间。考虑到一线尤其是京沪楼市的特殊性以及更好支持改善性需求的政策方向，一线二套房首付比例或存在更大调降空 间；二线城市首付比例或逐步向监管最低要求收敛。此外，放宽一线普宅认 相关研究 后地产时代经济转型靠什么？—日本经验启示录2023-07-28 如何理解6月工业企业利润数据？—6月工业企业利润数据点评2023-07-27 美联储内部分歧走阔——7月FOMC会议点评2023-07-27 超越“卡脖子”看AI发展—从政策角度推演大国竞争下的AI产业发展机遇2023-07-27下半年经济工作有何抓手？—年中政治局会议解读2023-07-24 定标准也能变相起到降低首付压力的作用，或为后续政策优化方向之一。 贷款利率方面，目前新发个人住房贷款加权平均利率为4.18%，贝壳研究院监测的7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%，二套平均为4.81%，两者目前均处于历史底部。我们认为在目前国内需求不足以及市场预期尚未企稳的情况下，下半年仍存在降息空间，新发贷款利率有望继续下行。关于存量贷款利率调降问题，自主协商前提下，鉴于合同变更成本、银行息差压力以 及技术操作难度等现实障碍，大规模调降阻力重重。由于目前个人住房贷款余额已接近40万亿，若未来由央行统一出台指导意见，例如存量贷款利率 打折，即便小幅下调对银行收入和利润端的冲击都会非常大，因此存量贷款 利率短期大规模调降空间相对有限。 2）改善性住房换购税费减免。7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及房地产领域的税费优惠就达到19条， 内容包括与个人住房交易相关的增值税、个税以及契税等多项减免政策，但均为以往税费优惠政策的梳理，并无新发布政策。预计政治局会议以及住建部表态之后，有望出台更多的税费减免政策支持改善性住房换购需求。 3）个人住房贷款“认房不用认贷”。目前，仅有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几座城市仍在执行“认房又认贷”的标准。在房地产供求关 系已经发生重大变化的新形势下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策实际上已经不合时宜，尤其是部分城市的“认贷”政策，只要有过贷款记录即便贷款已还清或者名下无房产，也会被认定为二套房，这会在较大程度上限制购房者加杠杆空间、增加税费和利息负担，抑制改善性需求的释放。此 类政策，我们认为存在一定的调整空间，二线城市有可能率先落地。 除住建部提到的三大政策优化方向之外，像限购、限售以及限价等各类限制性政策同样也存在调整的可能性，并且今年以来像南京、杭州、青岛等二线局部区域已经放开限购、限售等政策。在政策推进节奏上，我们判断还是渐进式优化为主，强刺激概率不高。政策松绑或优先从二线城市展开，一线城市短期更有可能面向特定人群、特定区域提供各类购房支持政策，“一区一策”或是未来一线城市遵循的政策优化框架。 住房供给政策方面，像城中村改造主要面向超大特大城市，并非“二次棚改”节奏上会更为渐进，对地产投资有一定带动，对销售影响并不大。7.24政治局会议还提到“盘活闲置房产”，未来或主要面向待售以及闲置地产项目，同样有助于扩大保障房供给。 此外，7.24政治局会议强调“要切实防范化解重点领域风险”，今年以来保交楼整体进展不及预期，在当前并未出台增量保交楼政策工具的情况下，未来风险化解或更加依靠市场自身的修复。据百年建筑网3-5月对全国1114个保交楼项目交付情况的调研统计，5月全国交付率仅34%。其中，华中地区交付项目占比仅为16%。全国剩余未交付项目中装饰装修占比50.4%，烂 尾占比2.5%。但是由于部分房企信用资质较差，其名下剩余货值不足或缺少抵押物的项目难以获取政策资金支持，更无法通过市场化方式化解，造成部分项目复工进度偏慢。下一阶段政策意图或在于通过房地产市场企稳乃至回暖带动房企自身经营现金流改善，以实现化解风险的目标，效果有待观察 风险提示：国内房地产形势恶化超预期，地产政策力度及效果不及预期。 索引 图表目录 图1：个人住房新发贷款利率持续下行4 图2：保交楼存量项目进度占比4 表1：国税总局梳理发布的部分涉房税收优惠政策4 表2：重点城市限制性购房政策及贷款利率统计5 0.502.50% % 12.9% 50.4% 33.7% 图1：个人住房新发贷款利率持续下行图2：保交楼存量项目进度占比 个人住房贷款余额（万亿） 个人住房贷款加权平均利率（右轴，%） 装饰装修主体结构封顶土方及以前烂尾 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 料来源：Wind，西部证券研发中心资料来源：钢联数据，百年建筑网，西部证券研发中心 表1：国税总局梳理发布的部分涉房税收优惠政策 政策名称享受主体优惠内容 个人销售住房减免增值税 个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税 职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税 个人销售住房免征 销售住房的个人 转让自用住房的个人 取得单位低价售房的职工 自2016年5月1日起： 1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 2.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购 买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。 土地增值税个人购买安置住房 免征印花税 销售住房的个人对个人销售住房暂免征收土地增值税。 自2013年7月4日起，对棚户区改造中购买安置住房的个人涉及的印花税予 购买安置住房的个人 以免征。 自2013年7月4日起，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1% .个人购买安置住房减征契税购买安置住房的个人 的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。 自2013年7月4日起,棚户区改造中个人因房屋被征收而取得货币补偿并用 个人因房屋被征收而取得改 造安置住房减免契税 个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税 个人购买经济适用房减半征收契税 城镇职工第一次购买公有住房免征契税 居民换购住房退还个人所得税 因房屋被征收购买或取得改造安置 住房的个人购买住房的个人 购买经济适用房的个人 按规定第一次购买公有住房的城镇职工 出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的个人 于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。 自2016年2月22日起：1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 自2007年8月1日起，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房 出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 政策名称享受主体优惠内容 个人出租住房减按10% 征收个人所得税 出租住房的个人对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。 个人租赁住房免征印花税出租或承租住房的个人对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。 个人出租住房减征增值税出租住房的个人个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收 个人出租住房减征房产税出租住房的个人 个人出租住房免征 房产税。 城镇土地使用税 企事业单位等向个人、专业 出租住房的个人自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 自2021年10月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专 化规模化住房租赁企业出租 住房减征房产税 住房租赁企业出租住房减征增值税 购置