实体经济图谱2023年第22期：地产调控优化

证券研究报告 地产调控优化 实体经济图谱 2023年第22期 分析师：陈兴博士 财通宏观首席分析师 S0160523030002 1 2023年7月29日 •7月尾声已至，从中观高频数据来看，一方面，终端需求分化，地产销售低迷，35城地产销量增速降幅虽有收窄，但绝对水平创同期新低；汽车淡季不淡，乘联会乘用车零售销量增速转正，批发、零售销量日均值连续两周保持同期新高；服务消费火热，电影票房、地铁客流持续保持在同期新高；另一方面，工业生产有所改善，7月钢材产量增速上行，汽车、钢铁、化工、石油沥青等主要行业开工率环比涨多跌少，沿海电厂日均耗煤两年平均增速走高。 •从7月的基本面数据看，地产作为终端需求的重要组成部分，仍是较大拖累，比如新房、二手房成交均有走弱，7月前27天35城地产销量创同期新低，环比6月下跌近三成，14城二手房成交量同比增速也有转负；十大城市库销比持续上行并创同期新高。本周初重要会议对于地产的表态发生较大变化，提振市场积极情绪，销售上似乎也有反映，7月下旬35城地产销量在一二线城市带动环比有所回暖，环比增幅超季节性。住建部在企业座谈会上明确了地产调整优化措施的三大方向，包括降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。去年下半年以来的“因城施策”放松中，以上措施多落实于三四线城市，一线及部分重点二线城市放松空间较大。从销售表现的城市分化上看，一线及部分重点二线城市放松效果或也会更明显。 •风险提示：政策变动，经济恢复不及预期。 2 收入 量 降 升 升 降 降 升 升 升 价 升 升 降 升 升 升 升 降 行业 电力 客运 货运 煤炭 有色 原油 玻璃 钢铁 化工 机械 休闲服务 农副食品 纺服 乘用车 房地产 基础设施 生产制造 消费服务 降 部门/会议 文件/主题 内容 政治局会议 分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作 中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。1）会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。2）做好下半年经济工作，要加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。3）要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要活跃资本市场，提振投资者信心。4）要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。要更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。要制定出台促进民间投资的政策措施。要多措并举，稳住外贸外资基本盘。要增加国际航班，保障中欧班列稳定畅通。要大力推动现代化产业体系建设，加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业。要推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合，促进人工智能安全发展。要推动平台企业规范健康持续发展。5）要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。要加大民生保障力度，把稳就业提高到战略高度通盘考虑，兜牢兜实基层“三保”底线，扩大中等收入群体。 发改委 《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》 1）明确一批鼓励民间资本参与的重点细分行业。将在交通、水利、清洁能源、新型基础设施、先进制造业、现代设施农业等领域，鼓励民间资本积极参与。全面梳理吸引民间资本项目清单。各省级发展改革委要从国家重大工程和补短板项目中，认真选取投资回报机制明确、投资收益水平较好、适合向民间资本推介的项目，形成拟向民间资本推介的重大项目清单。鼓励金融机构按照市场化原则自主决策，为项目提供融资支持。2）政策新突破：搭建统一的向民间资本推介项目平台。我委将依托全国投资项目在线审批监管平台，建立统一的向民间资本推介项目平台，为统一的向民间资本推介项目平台提供更好支撑。优化民间投资项目的融资支持。将按照“成熟一批、推荐一批”的思路，向有关金融机构推荐全国重点民间投资项目库项目。3）地方做法：一是打造良好营商环境，让民间资本“放心投”。二是拓宽优质投资赛道，让民间资本“投得好”。三是打破隐性投资壁垒，让民间资本“有得投”。四是推动全面深化改革，让民间资本“投得顺”。4）鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。将促进资产类型多样化，进一步拓宽民间投资的投融资渠道，降低企业资产负债率，提升再投资能力。5）民间投资形势：当前民间投资结构持续优化，一些领域民间投资显现亮点。6）将完善融资支持、引导科学决策、开展项目推介、畅通反映渠道，推动民间投资政策加快落实。 住房和城乡建设部 地产调控 住房和城乡建设部部长在近日召开的企业座谈会上说，1）要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。2）稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。3）在座谈会上，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言，结合企业生产经营实际，分析了当前行业发展的现状和趋势，表达了对相关政策落实情况的真切感受，就推动行业健康发展提出了政策建议。住房城乡建设部表示，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。 工信部等部门 《轻工业稳增长工作方案（2023-2024 年）》 1）到2023—2024年轻工业增加值平均增速4%左右，规上企业营业收入规模突破25万亿元。重点行业规模稳中有升，主要产品国际市场份额保持稳定。新增长点快速发展，推广300项以上升级和创新产品，轻工百强企业竞争力进一步增强，培育升级50个规模300亿元以上轻工特色产业集群。轻工业在扩内需、促消费中的作用更加凸显，高端化、数字化、绿色化发展稳步推进，“增品种、提品质、创品牌”成效扩大，产业发展质量效益不断提升。2）着力稳住家居、电池、食品等重点行业，培育壮大新增长点。大力发展高安全性锂离子电池、铅炭电池、钠离子电池等产品，扩大在新能源汽车、储能、通信等领域应用。搭建产业供需合作平台，推动电池行业与电动自行车等下游行业加强技术、产品、服务等方面对接，促进融通发展。3）大力实施“三品”战略，搭建高质量展示展览平台，联动线上线下消费场景，充分激发内需潜力。4）稳定传统出口市场、积极开拓新兴市场、加强外贸公共服务。指导轻工行业加强“一带一路”、RCEP地区市场研究，引导企业合理安排产业布局投资。5）推动产业生态协调发展，提升产业现代化水平。 商务部 全国消费促进工作年中推进会 会议强调，促进消费持续恢复和扩大，对于巩固经济回升向好基础、推动高质量发展具有重要意义。各级商务主管部门要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，持续办好“消费提振年”系列活动，提振汽车、家居等大宗消费，推动服务消费提质扩容，改善消费条件，创新消费场景，更好发挥消费拉动经济增长的基础性作用。 目录 消费服务 房地产：7月前27天35城地产销量同期新低，上周十大城市库销比攀升。乘用车：7月乘用车零售销量增速转正，本周半钢胎开工率上行。 纺服：6月子行业营收增速跌多涨少，库销比均有回落。 农副食品：本周果菜降价、肉蛋涨价，预计7月CPI再探底。 休闲服务：上周电影票房收入、人次双双回升，周票房续创同期新高。 生产制造 机械：6月机械子行业营收增速跌多涨少，主因高基数效应。 化工：本周PTA产业链价格涨跌平互现，涤纶POY库存下降。 钢铁：本周钢价、毛利均升，钢材产量增速下行，厂库去、社库补。玻璃：本周浮法玻璃均价上升，库存有所去化。 原油：本周原油价格上行，CRB指数抬升，美元指数走高。 有色：本周金属价格涨跌互现，铜库存升、铝库存降。 基础设施 煤炭：本周煤炭价格分化，秦皇岛港煤炭库存回补。 货运：7月前23天货运量增速涨多跌少，本周货运流量指数上行。 客运：本周地铁客运量下行，执行航班数国内、国际均降。 指标数据表现解读 需求7月前27天35城地产销量同比增速降幅收窄至-25.3%。 土地成交上周百城土地成交面积同比降幅走扩， 溢价率回落。 库存上周十大城市商品房库销比升至81周。 整体来看7月地产销售仍然走弱。7月前27天35城地产销量同比增速，在一二线城市带动下降幅有所收窄，但三四线城市地产销量增速持续下探；从环比看，35城地产销量较6月同期下降27.5%；从绝对水平看，35城及各线级城市地产销售面积仍均创2012年以来同期新低。不过，近期政策释放积极信号，销售在一二线城市带动下旬度环比有所回暖，环比增幅超季节性。上周十大城市商品房库销比攀升，创2016年以来同期新高。上周百城土地成交面积同比降幅走扩，溢价率回落。 图135城地产销量同比增速（%） 21个一二线35城 14个三四线 60 30 0 -30 -60 -90 19/720/320/1121/722/322/1123/7 图2十大城市商品房库销比（周） 2016 2020 2017 2021 2018 2022 2019 2023 220 170 120 70 20 16111621263136414651 指标数据表现解读 6月汽车制造业营收增速降至8.3%。 需求7月前23天乘用车零售销量增速转正至2%， 批发销量增速略放缓至2%。 生产本周半钢胎开工率升至71.7%。 库存6月汽车经销商库存系数降至1.35。 零售销量增速 批发销量增速 图3乘联会乘用车销量同比增速（%） 70 50 30 10 -10 -30 -50 20/720/1121/321/721/1122/322/722/1123/323/7 6月汽车制造业营收增速在高基数下有所下滑，但两年平均增速升至两位数，与6月汽车销售走强相印证。7月车市淡季不淡，在地方优惠政策与价格让利的双重刺激下，7月前23天乘联会乘用车零售销量增速转正，两年平均增速加快，批发销量增速略有放缓；从绝对水平看，7月第2周和第3周，零售、批发销量持续保持2015年以来的同期新高。生产方面，本周半钢胎开工率上行，7月以来持续回升，处2014年以来同期较高位，不过未恢复至今年3月水平。 图4历年各周半钢胎开工率（%） 2016 2020 2017 2021 2018 2022 2019 2023 80 60 40 20 0 W