房地产行业点评报告：地产配置比例再降，板块估值处于历史较低区间

地产指数震荡下行，区域型房企稳定性更高 2023年以来，截至7月24日，A股房地产指数（下跌13.1%）跑输万得全A（上涨1.8%）和沪深300指数（下跌1.7%），恒生地产建筑业指数（下跌21.4%）跑输恒生指数（下跌5.6%），地产指数震荡下行，整体跑输大盘。地产指数上半年有两次大幅下滑，一是集中在四月中下旬，房企年报陆续披露后整体业绩产生下滑；二是集中在五月中下旬，销售市场在三四月同比高增后，五月高频成交数据不及预期。 公募基金配置比例下降，央国企加仓明显 根据2023Q2地产板块持仓情况，房地产配置比例1.14%（2023Q1为1.19%），较行业标准配置比例低0.62个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。 2023Q2房地产板块的公募基金持仓总市值为710亿元，环比下降7.2%，市值连续三个季度环比下降，持仓总市值在19个行业中排名第9。个股配置来看，2023Q2持股市值前五依次为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，与2023Q1基本保持一致，均为头部房企，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为45.8%，环比2023Q1下降3.1个百分点，持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，招商蛇口、城建发展和中海宏洋环比持仓增加股数较多，万科A、保利发展、华发股份环比减持股数较多，仅招商蛇口持股总市值环比有所增长。持有基金数量来看，2023Q2公募基金重仓地产股数量有所减少，排名前十的企业中仅有中国海外发展持有基金数量有增加。 板块估值处于历史较低区间 2022年二季度以来，房地产PE估值由于房企业绩走低等因素整体估值处于相对高位，而PB估值处于历史较低区间。截至2022年7月24日，房地产指数PE估值为14.34，PB估值为0.82，主流房企中仅有中交地产、建发国际、华发股份、招商蛇口和滨江集团市净率大于1，整体估值处于较低区间。 投资建议 2023年以来，在房企业绩表现不及预期、销售回暖进程受阻的影响下，房地产指数表现低迷，行业配置比例和估值水平处于较低水平。在政治局会议提出供求关系发生重大变化新形势、适时调整优化房地产政策后，我们认为2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、地产指数震荡下行，区域型房企稳定性更高 2023年以来，截至7月24日，A股房地产指数（下跌13.1%）跑输万得全A（上涨1.8%）和沪深300指数（下跌1.7%），恒生地产建筑业指数（下跌21.4%）跑输恒生指数（下跌5.6%），地产指数震荡下行，整体跑输大盘。地产指数上半年有两次大幅下滑，一是集中在四月中下旬，房企年报陆续披露后整体业绩产生下滑；二是集中在五月中下旬，销售市场在三四月同比高增后，五月高频成交数据不及预期。 图1：2023年以来A股房地产指数走势不及万得全A和沪深300指数 图2：2023年以来恒生地产建筑业指数走势不及恒生指数 2023年初至7月24日，A股主流房企中仅有城建发展、浦东金桥和天地源股价涨幅超10%，头部房企仅华发股份和招商蛇口上涨，股价总体表现地方国企＞央企＞民企。港股主流房企中，仅有绿城管理、中海宏洋和贝壳上涨，头部房企仅越秀、华润和建发国际跌幅在15%以内，民企受制于业绩下滑、规模收缩和融资受限等因素，股价表现低于预期。 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/11 pUuVtWmOnPoMsQ7NdN9PsQqQoMnOlOoOsNlOpNsMaQqRrMNZpMnMwMmRqR 图3：2023年以来A股主流房地产企业中，城建发展、浦东金桥和天地源领涨 图4：2023年以来港股主流房地产企业中，绿城管理、中海宏洋和贝壳领涨 2、公募基金配置比例下降，央国企加仓明显 根据2023Q2地产板块持仓情况，房地产配置比例1.14%（2023Q1为1.19%），较行业标准配置比例低0.62个百分点，自2020Q1以来均低于标准配置比例。2023Q2房地产板块的公募基金持仓总市值为710亿元，环比下降7.2%，持仓总市值在19个行业中排名第9。 图5：2023Q2房地产配置比例下降0.05 图6：房地产配置比例自2020Q1以来均低于标准配置比例 个股配置来看，2023Q2持股市值前五依次为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份，与2023Q1基本保持一致，均为头部房企，五家房企持仓总市值占房地产板块比例为45.8%，环比2023Q1下降3.1个百分点，持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，招商蛇口、城建发展和中海宏洋环比持仓增加股数较多，万科A、保利发展、华发股份环比减持股数较多，仅招商蛇口持股总市值环比有所增长。持有基金数量来看，2023Q2公募基金重仓地产股数量有所减少，排名前十的企业中仅有中国海外发展持有基金数量有增加。 表1：2023Q2招商蛇口、城建发展和中海宏洋环比持仓增加股数较多 保利发展和万科作为行业龙头，近五年公募基金重仓市值均排名前三。从前十排名变化趋势来看，2020年后基金重仓央国企数量明显增加，民企有所减少。总体来看，实力雄厚的央企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展），规模扩张迅速的地方国企（华发股份、越秀集团、建发股份），发展稳健的混合所有制企业（万科、金地）和优质民企（滨江集团、新城控股）更受基金青睐。 表2：保利发展和万科近五年公募基金持股总市值排名均排名前三 具体而言，保利发展和万科自2022年以来持股总市值和持股基金数量均有所下降，招商蛇口2021年后在核心一二线城市逆势投资土储增厚，关注度有所提升。中国海外发展、华润置地、华发股份、越秀地产等央国企自2021年以来持股总市值和持股基金数量均有提升，而民企除滨江集团外整体持股数据均呈下降趋势。 图7：招商蛇口自2021年以来持股总市值呈增长趋势 图8：招商蛇口自2022年以来持股基金数量相对稳定 图9：央国企自2021年后持股总市值总体呈增长趋势 图10：央国企自2022年以来持股基金数量有所增加 图11：民企除滨江集团外持股总市值呈下降趋势 图12：民企除滨江集团外持股基金数量呈下降趋势 3、地产估值处于历史较低区间 2022年二季度以来，房地产PE估值由于房企业绩走低等因素整体估值处于相对高位，而PB估值处于历史较低区间。截至2022年7月24日，房地产指数PE估值为14.34，PB估值为0.82。 图13：房地产指数PE-Band：指数估值处于相对高位 图14：房地产指数PB-Band：指数估值处于历史低位 截至2022年7月24日，主流房企中仅有中交地产、建发国际、华发股份、招商蛇口和滨江集团市净率大于1，整体估值处于较低区间。 图15：主流房企中仅有5家企业市净率大于1 4、投资建议 2023年以来，在房企业绩表现不及预期、销售回暖进程受阻的影响下，房地产指数表现低迷，行业配置比例和估值水平处于较低水平。在政治局会议提出供求关系发生重大变化新形势、适时调整优化房地产政策后，我们认为2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。