中国REITs发展报告

中国REITs发展报告 2023年7月 目录 REITs及主要市场概览4 公募基础设施REITs相关政策6 公募基础设施REITs发展现状11 公募基础设施REITs的问题及挑战18 公募基础设施REITs的未来展望20 中国REITs发展报告|REITs及主要市场概览 REITs及主要市场概览 REITs全称为RealEstateInvestmentTrusts，即不动产投资信托，又称房托基金、地产信托。REITs于1960年起源于美国，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。对于物业所有者来说，REITs是一种有效的盘活存量、改善资产负债表的融资方式。对于投资者而言，REITs藉由不动产的证券化及众多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。同时投资人不需要实质持有不动产标的，就可在证券市场交易，因此市场流通性优于不动产。REITs在全球范围内广受投资者欢迎，并在美国、日本、新加坡、中国内地及香港等主要资本市场有广泛的影响力。 美国REITs市场 如前所述，REITs发源于美国，而美国也拥有目前最为成熟的REITs市场。截至2022年12月末，美国市场上有206只REITs上市交易。尽管受到美联储加息对于房地产估值及资本市场的影响，但市值规模仍然达到1.27万亿美元，接近REITs总市值的70%。美国REITs的底层资产类型非常丰富，包括了办公、零售商业、基础设施、酒店、公寓、医疗不动产、校园不动产、林业、数据中心等。从长期角度来看，美国REITs的年化收益率高于标普500指数，在最近的加息周期中，FTSENareit权益类REITs指数的表现也优于标普500指数。 新加坡REITs市场 2022年是新加坡首支REITs—凯德商用新加坡信托上市20周年。新加坡是亚洲领先的全球性REITs和房地产商业信托市场，超过90%的REITs和房地产商业信托拥有离岸资产。截至2022年12月末，新加坡市场上有42只REITs和房地产商业信托上市交易，总市值超过740亿美元，平均股息率为7.5%。 20年来，新加坡不仅吸引了许多来自全球各地的投资者在新加坡投资REITs和房地产商业信托产品，还成功地吸引了来自全球各地的开发商用其所在地的资产作为底层资产在新加坡发行REITs和房地产商业信托产品，从而使投资群体和资产分布都非常国际化，也吸引到非常广泛的资金进入新加坡资本市场。在新加坡交易所上市的REITs和房地产商业信托产品中，有5只的底层资产组合全部来自于中国，底层资产类型包括零售商业、物流和工业、写字楼及园区等。 与此同时，新加坡REITs和房地产商业信托市场拥有活跃的二级市场，加上新加坡促进REITs和房地产商业信托发展的监管制度和税务制度，使新加坡REITs和房地产商业信托产品的再融资及并购变得十分便利，从而促进了REITs和房地产商业信托产品组合的多样化及风险的分散化。 香港REITs市场 2005年，香港证监会发布了《房地产投资信托基金守则（CodeonRealEstateInvestmentTrusts）》，为香港REITs的发展奠定了法律基础。从2005年到2022年，证监会不断优化REITs的政策，以增加香港REITs市场对投资者的吸引力。2020年，香港证监会修订了《房地产投资信托基金守则》，令REITs在获得单位持有人的批准和符合其他条件下，对于物业发展的投资的总额由不得超过REITs资产总值的10%提高到25%。此外，REITs可以为投资或营运的目的，直接或透过其SPV借入款项，但无论在任何时候，借款总额都不得超过REITs的资产总值的50%（修订前为45%）。 截至2022年12月末，香港市场上有11只REITs上市交易，总市值超过200亿美元，平均股息率约8.0%。虽然香港REITs市场规模不到新加坡市场的一半，但依靠香港成熟的资本市场及连接中国内地的区位优势，香港REITs市场也吸引了诸多内地和国际REITs市场参与者及优质资产。此外近年来资产国际化也不断加速，香港REITs市场上市值最大的两只REITs均已在英国、澳大利亚等地区收购了部分资产。 香港特区政府非常支持香港REITs的发展，在2021年宣布将资助未来三年得到香港证监会认可并在香港联合交易所上市的合资格REITs，涉及因REITs上市而须支付予本地专业服务提供商（例如律师、核数师及物业估值师等）的合资格费用七成，上限为每只REITs800万港元。 香港REITs的市场规模较市场开启时的2005年增长接近五倍，恒生房地产基金指数股息累计指数较2008年推出时上升近7倍，表现远胜同期恒生指数总股息累计指数只有近2倍的升幅，足见香港REITs的价值及发展潜力。 中国内地公募基础设施REITs市场 2021年6月，首批9单公募基础设施REITs分别在上海证券交易所及深圳证券交易所完成资金募集，并成功挂牌上市交易，揭开了公募基础设施REITs市场的帷幕。在首批公募基础设施REITs成功发行2年后，已发行或已过审的公募基础设施REITs已经有29只，总市值接近人民币1,000亿元，底层资产类型包括：产业园区9只、高速公路8只、保障房4只、仓储物流3只、清洁能源3只、生态环保设施2只。 下文将针对公募基础设施REITs最新政策进行梳理，并结合公募基础设施REITs的发展现状，对于存在的问题和挑战进行分析，对于公募基础设施REITs的未来进行展望。 公募基础设施REITs相关政策 公募基础设施REITs市场经历了过去2年的发展，相关税务政策、“扩募”规则、重要底层资产类型——保障性租赁住房相关指引、更新的项目申报指引及审核关注事项的颁布，使公募基础设施REITs的政策体系更为完善。 2022年1月26日，财政部和国家税务总局联合颁布了3号公告，明确了原始权益人向项目公司划转基础设施底层资产可适用特殊性税务处理，提出了原始权益人向公募基础设施REITs转让基础设施底层资产股权所获增值允许递延至公募基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，对应于原始权益人自身战略配售REITs份额的部分可递延至实际转让时缴纳企业所得税。“3号公告”对市场高度关注的公募基础设施REITs相关税收政策问题给予了回应，拉开了公募基础设施REITs税收优惠的序幕，也标志着公募基础设施REITs税收政策体系开始建立。 2022年5月31日，在证监会的指导下，沪深交易所分别发布公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（简称为“指引第3号”），指引第3号主要分为购入基础设施项目的条件、购入基础设施项目的程序安排、信息管理及停复牌要求以及发售和定价方式4部分内容。指引第3号明确了基础设施基金运营时间原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好，拟购入基础设施项目的标准和要求与首次 发售要求一致等条件，明确了公募基础设施REITs扩募包括向不特定对象发售（包括向原持有人配售和公开扩募）以及定向扩募。扩募是REITs产品的重要特性，指引第3号的发布预示着公募基础设施REITs市场加快扩容的步伐，进一步促进投融资良性循环。 2022年7月15日，在证监会的指导下，沪深交易所分别发布公开募集基础设施证券投资基金 （REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房 （试行）（简称为“指引第4号”），指引第4号主要分为参与机构与基础设施项目准入要求、回收资金使用与监管要求和运营管理及信息披露要求3部分内容。指引第4号明确了原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务，强调了原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，并且应当对回收资金用途作出承诺。将保障性租赁住房纳入公募基础设施REITs的试点范围将有效支持保障性租赁住房的发展，成为扩大保障性租赁住房建设的主要金融工具。 2023年3月24日，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》(简称为“236号文”) ，236号文在项目前期培育、项目发行条件、申报推荐效率、专家和专业机构作用、资金回收使用以及项目及资产运营管理6个方面对公募基础设施REITs进行了进一步指引。236号文将消费基础设施纳入公募基础设施REITs底层资产范围，支持百货商场、购物中心、农贸市场及社区商业项目发行公募基础设施REITs。236号文对项目发行条件进行了优化：将保障性租赁住房的首次发行规模要求放宽到了8亿，规定特许经营权、经营收益权类项目不再以“现金流分派率不低于4%”作为发行标准，而以“IRR原则上不低于5%”，其他项目将现金流分派率要求由“不低于4%”调整为“不低于3.8%”。236号文强调了公募基础设施REITs项目前期培育的重要性及各地发改委、原始权益人和基金管理人在前期培育及项目申报过程中的责任，同时 也要求充分发挥专家和专业机构作用。236号文对于原始权益人回收资金的使用明确给予了一定的自由度，但也督促需要尽快使用回收资金并定期报告使用情况，并强调了基础设施资产运营管理的重要性。236号文是继958号文之后又一个纲领性的文件，对于公募基础设施REITs试点20个月以来的主要问题进行了回应、明确和调整，使公募基础设施REITs的底层资产进一步丰富化，使公募基础设施REITs的发行标准进一步有针对性，有力地推动公募基础设施REITs进一步的发展。 2023年5月12日，沪深交易所分别发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订） 》(简称为“审核关注事项”)。审核关注事项重申了各业务参与机构的资质条件、基础设施项目的发行基本条件。在评估与现金流预测方面，倘若基础设施项目现金流预测差异比例超过5%，审核关注事项要求基金管理人披露原因并对相关评估和测算的合理性进行核查并发表明确意见。对于产业园区，审核关注事项要求产业园区对应的土地使用权原则上应当以出让等有偿使用方式取得，并要求在出租率、租金增长率、租金收缴率等主要指标变动较大及来自重要现金流提供方的收入占比超过50%的情况下，基金管理人均应当进行解释和披露，并对重大、集中换租风险需要进行风险提示并设置风险缓释措施。对于收费公路，审核关注事项要求在各年度车流量、车流量增长率等存在较大波动及交通量差异超过5%的情况下，基金管理人均应当进行解释和披露。审核关注事项突出以“管资产”为核心，进一步优化了公募基础设施REITs审核要点及信息披露要求，明确了产业园区和收费公路这两类目前市场上数量最大的项目的特殊审核要求，预计后续将分步推出其他大类底层资产审核关注事项及信息披露要求，进一步巩固公募基础设施REITs健全、透明、可预期的审核注册标准。 2021年6月（首批上市）至2023年5月间公募基础设施REITs重要政策梳理 时间 发文部门 文号 文件名称 主要内容 2021年6月 国家发改委 发改投资[2021]958号 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 在586号文的基础上，将试点区域扩展到了全国各地区；将能源基础设施、市政基础设施（停车场项目）、保障性租赁住房、水利设施 试点工作的通知》 和具有较好收益的旅游基础设施加入了试点行业中；对于试点项目的基本条件（土地合规性、资产规模等）、申请材料、申报程序和审查内容进行了细化，并增加了对于中介机构的资质要求。 2021年11月 银保监会 银保监办发 《中国银保监会办公 银保监会同意保险资金投资公开募集基础设施 2022年2月 住房和城乡建设部 [2021]120号 银保监规 [2022]5号 厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知