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2023年REITs发展之中国路径-中国REITs深度观察报告

2023年REITs发展之中国路径-中国REITs深度观察报告

ښଢ͎ͤࢎ⍆ಽ͎ࢎᐢా⃹૓ I N S I G H TR E P O R TN O V E M B E R2 0 2 3 序言............................................................................................................................................. 1执行摘要..................................................................................................................................... 21.中国REITs发展概览................................................................................................................. 31.1中国REITs概述.................................................................................................................. 41.2中国REITs发展意义........................................................................................................... 72.监管人角色:中国REITs监管制度构建与未来方向................................................................... 92.1中国REITs监管机构和规则体系....................................................................................... 102.2 REITs监管体系国际经验与对比....................................................................................... 112.3中国REITs监管未来发展方向........................................................................................... 113.原始权益人角色:中国REITs底层资产供给现状与展望.......................................................... 123.1中国REITs底层资产供给现状........................................................................................... 133.2中国REITs市场盘活前景.................................................................................................. 143.3中国REITs底层资产未来展望........................................................................................... 164.管理人角色:中国REITs治理模式的现状与思考..................................................................... 174.1中国REITs治理主体......................................................................................................... 184.2中国REITs治理模式与国际模式对比................................................................................ 204.3中国REITs治理模式的完善建议....................................................................................... 215.托管人角色:中国REITs风险隔离的现状与思考..................................................................... 235.1中国REITs现行的风险隔离机制....................................................................................... 245.2中国REITs风险隔离与国际模式对比................................................................................ 255.3中国REITs风险隔离模式的完善建议................................................................................ 266.投资人角色:中国REITs投资潜力.......................................................................................... 276.1中国REITs投资人结构..................................................................................................... 286.2中国REITs投资潜力......................................................................................................... 296.3中国REITs市场投资价值与完善建议................................................................................ 327.走好中国特色REITs市场发展之路.......................................................................................... 337.1积极推进多层次REITs市场建设....................................................................................... 347.2丰富和改善投资者结构.................................................................................................... 347.3推动REITs常态化发行和高质量扩容................................................................................ 357.4优化REITs估值和定价机制.............................................................................................. 357.5完善信息披露机制,加强投资者保护............................................................................... 367.6进一步发挥税收驱动功能................................................................................................. 368.应用案例01:REITs化解地方政府债务的现实意义................................................................. 379.应用案例02:商业银行集团全链条参与REITs市场建设.......................................................... 38结论........................................................................................................................................... 39撰写团队................................................................................................................................... 46致谢........................................................................................................................................... 47尾注........................................................................................................................................... 48 序言1 马修•布莱克世界经济论坛金融和货币体系负责人 纪志宏中国建设银行副行长 投资者在内的全球投资者提供了分享中国经济发展红利、分散投资风险的金融产品。当前,中国正加大力度引导各类资金配置中国REITs,不断提升机构投资者和个人投资者的REITs参与度;积极推动REITs市场对外开放,吸引境外投资者投资中国REITs,并在条件成熟时参与发行中国REITs,这将进一步畅通人民币回流渠道,提升人民币流动性和人民币国际化水平。 REITs(不动产投资信托基金)自1960年在美国诞生至今,已经在全球40多个国家推行,全球REITs市场总市值超过2万亿美元。不同国家(地区)从各自市场环境、法律制度、税收制度等出发,形成了发展路径、监管框架各具特色的REITs市场发展之路。中国REITs发展相对较晚:2020年4月,中国发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动REITs试点工作;2021年6月,中国首批9只基础设施公募REITs上市,标志着中国REITs正式落地。目前中国REITs已试点3周年,市场运行总体平稳,发展势头保持良好,为全球REITs市场发展提供了中国模式。 中国REITs发展符合中国与全球的共同期待。为加强全球REITs合作交流、加深全球投资者对中国REITs市场的了解、支持中国经济与金融改革发展