重点房企一线城市土储占比如何？

行业追踪（2023.7.14-2023.7.20）10家典型房企一线土储占比分析 从土储总量看，截止2022年末，10家房企中，保利发展土储占比达35%，万科A以24%的占比排名第二，两大房企土储总和占比过半，地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。从一线城市土储占比看，保利一线土储最多，达1692.69万平米，在其总土储中占比9.98%；其次为城建发展，达1256.13万平米，占总土储的75.67%；第三为万科，一线土储1199.15万平米，占比10.10%；第四为首开，一线土储面积1182.52万平米，占比43.37%；第五名越秀近4成土地位于一线四城，总面积超1000万平。其中，城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市，越秀地产的一线土储超九成来自广州，大本营本身位于一线的区域型地方国企，在当地具备较明显的土储优势。其余房企中，滨江集团一线土储资源较少，为32.51万平米，占比为4.24%，主要因公司深耕强二线的杭州市场。 一线城市销售表现如何？ 1）从成交量维度看，2023年上半年一线4城新房成交量前高后低的振荡走势，新房成交受积压释放影响于2-3月冲高后逐步回落。相较全国，一线城市基本面表现尽管更具韧性，但进入下半年后，其增速下滑幅度也在逐渐加大。 2）从成交价格角度看，2-4月市场复苏期内，北上广深商品住宅价格基本保持环比正增长趋势，4月后出现增速回落迹象。其中，①北京、上海率先回暖，并于1-6月始终保持环比增长趋势，北京增速于四月达峰，增幅达0.6%，此后快速回落。上海新房价格较为稳定，环比增速维持于0.4%附近。②深圳、广州年初回温步伐较慢，回温周期仅2、 3、4三个月，5月便开始明显下滑。深圳降幅较大，于4月开始出现增速回落，5月价格环比下降0.2%，6月下降0.3%；广州价格环比同样于6月转负。 整体来看，在本轮基本面波动期一线4城价格表现与成交量趋势基本相似，呈现A型走势。考虑量表现略领先于价，七月地产基本面降幅仍未有明显改善，我们预计短期一线成交价格仍将维持弱势。 一线城市现行限购限贷政策梳理 限购限贷政策方面，一线四城已有较长时间未进行调整，在本轮下行周期内仅有个别城市对局部地区、特殊人群出现过政策优化，我们认为当前整体限购限贷标准仍较严格，从执行标准看或仍具备一定优化空间：①北京：最近一次首付比例调整于2017年3月，规定商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%，二套60%。限购方面，规定本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。②上海：于2016年11月29日发布的沪建房管联〔2016〕1062号中明确指出商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%，二套不低于50%。限购方面，本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地已婚限购1套，单身无购房资格。③广州：于2017年3月17日规定首付比例无房无贷首套最低30%，无房有贷40%，二套贷款已还清50%、贷款未还清70%。限购方面，本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。④深圳：目前仍在执行2016年10月18日发布的购房政策深府办〔2016〕28号。规定首付比例无房无贷首套最低30%，无房有贷50%，二套70%。限购方面，本地已婚连续缴纳36个月个税或社保限购2套，单身限购1套； 非本地限购1套。 7月新房销售同比降幅接近3成，二手房同比较上月改善 新房市场本周成交275万平，月度同比-29.14%，相较上月改善2.43pct；累计库存16369万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交121万平，月度同比-14.78%，相较上月改善8.25pct。土地市场上周成交建面1491万平，滚动12周同比-17.39%；成交总额559亿元，滚动12周同比-26.77%；全国平均溢价率6.7%，滚动12周同比+1.89pct。本周申万房地产指数+3.56%，较上周提升5.31pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.54pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.23%，较上周下降3.31pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数0.51pct；克而瑞内房股领先指数为-1.10%，较上周下跌1.59pct。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、 ②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 1.本周观点：重点房企一线城市土储占比如何？ 1.1.10家典型房企一线土储占比分析 从土储总量看，截止2022年末，10家重点房企土储（未公布总土储数据的按照未竣工项目规划计容建面汇总估算）从高至低分别：保利发展16956.78万平米、万科11874.90万平米、招商蛇口4967.79万平米、金地集团3349.09万平米、越秀地产2844.58万平米、首开股份2726.63万平米、建发国际集团2584.38万平米、城建发展1660.09万平米、华发股份986.36万平米、滨江集团766.98万平米。 10家房企中，保利发展土储占比达35%，万科A以24%的占比排名第二，两大房企土储总和占比过半，地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。 图1：十家重点房企土储总面积 图2：十家重点房企土储总面积排名 从一线城市土储占比看，保利一线土储最多，达1692.69万平米，在其总土储中占比9.98%；其次为城建发展，达1256.13万平米，占总土储的75.67%；第三为万科，一线土储1199.15万平米，占比10.10%；第四为首开，一线土储面积1182.52万平米，占比43.37%；第五名越秀近4成土地位于一线四城，总面积超1000万平。 其中，城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市，越秀地产的一线土储超九成来自广州，大本营本身位于一线的区域型地方国企，在当地具备较明显的土储优势。其余房企中，滨江集团一线土储资源较少，为32.51万平米，占比为4.24%，主要因公司深耕强二线的杭州市场。 图3：10家重点房企一线城市土储面积及占比 从城市分布看，①保利发展项目覆盖超百城，广州、佛山、武汉、成都4城土储达3244万平米，占比总土储的19.14%，4城各自土储占比均超3%。公司土储覆盖重点集中于广东省内多城及各省省会城市。 ②万科土储分布92城，其中，长春、武汉、西安、深圳、成都、广州、重庆、兰州占比超3%，8城总土储面积3292万平米，占比27.72%。两家企业布局战略均为全国性布局，除热门城市外也同时持有西北、西南等地区土地。 ③持有土地集中性较强的房企为滨江集团，仅持有浙江、江苏、广东3省，包括杭州、金华、宁波、嘉兴、深圳等11城市，布局高度集中优势区域。 ④持有土地所在城市数最少的房企为城建发展，在北京、成都、重庆、天津、青岛、三亚、南京7城具有项目储备，北京为发展的核心。 图4：10家重点房企土储城市分布情况 1.2.一线城市销售表现如何？ 1）从成交量维度看，2023年上半年一线4城新房成交量前高后低的振荡走势，新房成交受积压释放影响于2-3月冲高后逐步回落。相较全国，一线城市基本面表现尽管更具韧性，但进入下半年后，其增速下滑幅度也在逐渐加大。截至23年第28周，一线4城周度合计成交面积已低于2022年同期水平；从移动12周同比增速看，广州商品房最新成交面积增速已同比转负，北京、深圳同比接近持平，上海在一线四城中表现最好。基本面继续走弱背景下，前期市场热度恢复良好的一线城市销售同样承压。 图5：一线4城新房成交面积走势 图6：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图7：商品房成交面积热力图 2）从成交价格角度看，2-4月市场复苏期内，北上广深商品住宅价格基本保持环比正增长趋势，4月后出现增速回落迹象。其中，①北京、上海率先回暖，并于1-6月始终保持环比增长趋势，北京增速于四月达峰，增幅达0.6%，此后快速回落。上海新房价格较为稳定，环比增速维持于0.4%附近。②深圳、广州年初回温步伐较慢，回温周期仅2、3、4三个月，5月便开始明显下滑。深圳降幅较大，于4月开始出现增速回落，5月价格环比下降0.2%，6月下降0.3%；广州价格环比同样于6月转负。 整体来看，在本轮基本面波动期一线4城价格表现与成交量趋势基本相似，呈现A型走势。 考虑量表现略领先于价，七月地产基本面降幅仍未有明显改善，我们预计短期一线成交价格仍将维持弱势。 图8：一线4城新建住宅价格指数环比 1.3.一线城市现行限购限贷政策梳理 限购限贷政策方面，一线四城已有较长时间未进行调整，在本轮下行周期内仅有个别城市对局部地区、特殊人群出现过政策优化，我们认为当前整体限购限贷标准仍较严格，从执行标准看或仍具备一定优化空间： ①北京：最近一次首付比例调整于2017年3月，规定商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%，二套60%。限购方面，规定本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。 ②上海：于2016年11月29日发布的沪建房管联〔2016〕1062号中明确指出商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%，二套不低于50%。限购方面，本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地已婚限购1套，单身无购房资格。 ③广州：于2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中完善差别化住房信贷政策，规定首付比例无房无贷首套最低30%，无房有贷40%，二套贷款已还清50%、贷款未还清70%。限购方面，本地已婚限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。 ④深圳：目前仍在执行2016年10月18日发布的购房政策深府办〔2016〕28号。规定首付比例无房无贷首套最低30%，无房有贷50%，二套70%。限购方面，本地已婚连续缴纳36个月个税或社保限购2套，单身限购1套；非本地限购1套。 表1：一线四城限贷、限购、限售政策 1.4.投资建议 当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策频次 图9：调控政策结构 图10：调控政策频次及方向 图11：分区域调控政策数量 图12：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 7月14日-7月20日，60城商品房成交面积为275万平，移动12周同比增速为-20.42%，增速较