地产行业周报：国务院通过城中村改造意见，新房成交延续调整

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 国务院通过城中村改造意见，新房成交延续调整 2023年7月23日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，后续城中村改造有望加速，一定程度拉动房地产投资，同时表明监管层呵护支持房地产态度未变。个股投资方面，二季度以来楼市热度持续回落，短期建议关注政策博弈 机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。 政策环境监测：国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。 市场运行监测：1）新房成交延续回落，短期或有所调整。本周（7.15-7.21）新房成交2.0万套，环比减少1.2%，二手房成交1.6万套， 环比增加1.2%。7月（截至21日）新房日均成交同比下降37.4%，增速较6月回落5.0pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。2）库存环比微升，去化周期13.6个月。16城取证库存9992万平，环比升0.5%。去化周期13.6个月，环比微升0.1个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2406.1万平、成交建面1490.9万平，环比升45.7%、降25.1%；成 交溢价率6.7%，环比升2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比14.1%、22.5%、63.4%，环比分别升9.5pct、升3.9pct、降13.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行148亿元，环比减少47亿元；境外地产债发行0.3亿美元，环比减少0.8亿美元；发行利率为2.2%-4.5%，可比发行利率较前次下降居多。2）地产股：本周房地产板块涨3.56%，跑赢沪深300（-1.98%）；当前地产板块PE （TTM）14.43倍，高于沪深300的11.57倍，估值处于近五年97.2%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、金地集团、新城控股，南向资金净流入前三为中国海外发展、万科企业、碧桂园服务。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2023年7月18日武汉 2023年7月21日国务院 2023年7月19日中央 南海诸岛 在超大特大城市稳步实施城中 村改造，支持民间资本参与 加大对民营经济政策支持力度 完善融资支持政策 偏松偏紧中性 2023年7月19日厦门 实行二手房“带押过户”住房 公积金贷款业务 2023年7月18日昆明 发布若干措施促进房地产平稳发展，推行存量房“带押过户” 发布新建房预售资金监管细则，提高资金使用效率 国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 事件描述：1）国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中 求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 点评：从政策背景看，与4月政治局表态一脉相承，旨在改善民生、扩大内需。4月政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患，避免长沙“4·29”特别重大居民自建房倒塌事故的发生；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三 是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房；四是提高大城市土地资源利用效率；五是一定程度上促进房地产投资。据第七次人口普查数据，我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万，包括武汉、东莞、西安等），2022年这21个城市商品房销售面积占全国销售的17%。 从改造方向看，城中村改造涉及土地开发、保障房建设、房屋安全隐患处置等。2021年8月住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》要求严控大规模拆除、严控大规模增建、严控大规模搬迁，因此城中村改造或将有别于前几年大规模棚改。此次会议亦明确“优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”、“把城中村改造与保障性住房建设结合好”、 国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》 “高效综合利用土地资源”。从各地试点情况看，7月17日广州住建局发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，向社会征求关于城中村改造加强住房保障和人才安居、加强历史文化与树木保护、将集体土地转为国有土地以及补偿安置等的意见与建议。2023年广州计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。深圳近期开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。 改造或以政府/国企为主导，对经济拉动或更渐进。从资金来源看，此次超大特大城市城中村改造特别强调，要鼓励和支持民间资本参与。考虑民间资本参与程度取决于改造模式的回报率，城中村改造并非简单采取大规模拆除重建模式，项目情况更加复杂，且公益性更强，后续或仍需以政府或国企为主导，通过政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式，同时积极引导民间资本参与，意味着城中村改 造相对有序、对经济的边际拉动更渐进。 成交：新房延续回落，短期或有所调整 点评：本周（7.15-7.21）新房成交2.0万套，环比减少1.2%，二手房成交1.6万套，环比增加1.2%。7月（截至21日）新房日均成交 同比下降37.4%，增速较6月回落5.0pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降8.3% 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.4.2322.7.2322.10.2323.1.2323.4.23 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升38.5% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.62022.82022.102022.122023.22023.42023.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期13.6个月 点评：16城取证库存9992万平，环比升0.5%。去化周期13.6个月，环比微升0.1个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.2121.7.921.8.2721.10.1521.12.322.1.2122.3.1122.4.2922.6.1722.8.522.9.2322.11.1122.12.3023.2.2423.4.1423.6.223.7.21 土地：成交回落、溢价率回升，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2406.1万平、成交建面1490.9万平，环比升45.7%、降25.1%；成交溢价率6.7%，环比升2pct。其中一、 二、三线成交建面分别占比14.1%、22.5%、63.4%，环比分别升9.5pct、升3.9pct、降13.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.3 22.4.2522.7.2522.10.2523.1.2523.4.25 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2022.62022.92022.122023.32023.6W7.3 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（7.10-7.16） 199 78706361 上海青岛南宁福州济南 流动性环境：资金价格分化，R001暂未回落至税期前水平 资金价格分化，R001暂未回落至税期前水平。本周R001上行17.27BP至1.64%，R007下行8.22BP至1.88%。截至7月21日，OMO存量（MA10）余额为540亿元，较7月14日减少1,217亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量 规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较7月14日下行8.22BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）较7月14日下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/7/142023/7/21涨跌幅（BP） 1D 1.46 1.64 17.27 R 7D 1.96 1.88 -8.22 14D 2.05 2.07 1.42 1M 2.16 2.23 7.7 1D 1.32 1.52 20.34 DR 7D 1.82 1.81 -0.38 14D 1.91 1.97 5.86 1M 2.09 2.06 -3.03 ON 1.33 1.53 19.9 SHIBOR 1W 1.81 1.83 2 1M 2.07 2.07 0 3M 2.10 2.10 -0.1 资金价格有所上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升 本周（7.17-7.23）境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量