中指丨7.28政治局会议：压实地方政府责任，保交楼、稳民生

7.28政治局会议：压实地方政府责任，保交楼、稳民生 7月28日,中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。 会议主要内容如下： 做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，……，全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。 坚持就是胜利。要高效统筹疫情防控和经济社会发展工作。对疫情防控和经济社会发 展的关系，要综合看、系统看、长远看，特别是要从政治上看、算政治账。要坚持人民至上、生命至上，坚持外防输入、内防反弹，坚持动态清零，出现了疫情必须立即严格防控，该管的要坚决管住，决不能松懈厌战。……。 宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。货币政策要保持流动性合理 充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。要提 高产业链供应链稳定性和国际竞争力，畅通交通物流，优化国内产业链布局，支持中西部地区改善基础设施和营商环境。 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 要充分调动各方面积极性。……。经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标。要发挥企业和企业家能动性，营造好的政策和制度环境，让国企敢干、民企敢闯、外企敢投。 本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询https://www.cih-index.com或致电400-630-6618。 【中指观点】 时间 会议 主要内容 7月28日 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 7月21日 国常会 因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。 4月29日 中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 表：近期中央对房地产政策的相关提法 资料来源：中指研究院综合整理 会议对于房地产的相关政策表述基本延续此前基调，并对当前热点问题做出回应。 1.强调“要稳定房地产市场”，但政策底线仍是“房住不炒” 本次会议明确强调“要稳定房地产市场”，且放在了“房住不炒”之前。面对疫情的不稳定性、部分楼盘项目的停工、企业端风险暴露等问题，当前“稳地产”的重要性更加突出。 本次会议仍强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，体现出中央政策定力，“房住不炒”仍是房地产政策优化调整的底线。 2.“因城施策”仍是政策推进的主要方式，强调用足用好政策工具箱 图：2022年以来各地因城施策频次 180 160 140 120 158 136 111 83 100 次 80 60 34 35 40 21 20 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 2022年 0 数据来源：中指数据CREIS 根据中指监测数据，今年以来，全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出 台频次近600次，其中4-6月单月出台频次均在110次以上，7月以来，各地政策出台频次 放缓，截至7月27日，7月共有73个省市出台超80条政策。 从市场走势来看，7月重点城市市场活跃度较6月有所下滑，根据中指数据，7月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅均在30%左右，市场企稳仍需时间。 1200 图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势 周度成交规模（左） 同比（右） 21-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-07 200% 1000150% 800 万 方 平600 米 400 100% 50% 0% 200-50% W10W12W14W16W18W20W22W24W26W28W30W32W34W36W38W40W42W44W46W48W50W52W2W4W6W8W10W12W14W16W18W20W22W24W26W28 W29 0-100% 数据来源：中指数据CREIS 短期来看，我们认为，市场不稳，政策不止，各地需求端政策仍将继续改善。从“用足用好政策工具箱”来看，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。 3.压实地方政府责任，保交楼、稳民生，高级别会议定调后相关进程有望加速，郑州方案或被更多城市借鉴 本次会议回应当前社会关注热点，6月30日以来，多个城市多个项目业主发表“强制停贷告知书”，引起中央、地方及主要监管部门的高度重视。“稳民生”的根本在于“保交楼”，这需要地方政府牵头，金融机构、企业共同发力，积极作为，各方协同推进、适当让利，保障项目顺利复工并完成交付。 7月17日，银保监会有关部门负责人在关于积极做好“保交楼”金融服务中指出： “一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。 二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，…，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交 付。 三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合 同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。 四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场 运行平稳有序。” 7月28日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作座谈会，亦强调“支持地方做好‘保交楼’工作，促进房地产市场平稳健康发展。” 本次政治局会议再次强调“压实地方政府责任”，表明后续“保交楼”工作推进将是地方政府牵头执行，在当前环境下，地方政府更需要积极作为、调度各种资源给予支持。 近日，已有多个城市发布“保交楼”相关举措，如“断供”项目最多的郑州，根据相关报道，郑州相关部门召集8家房企举行在郑项目情况汇报会，针对项目的纾困模式给出四种方案： 一是，“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导； 二是，资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题； 三是，资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付； 四是，销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。 郑州针对项目面临的多种情况给出了不同的处置方式，尽管以上纾困模式并未形成最终方案，但基本已涵盖了目前具备操作性的实施路径，若后期明确方案落地，可为更多城市的问题项目提供参考借鉴。 地区 类型 主要方式 河南郑州 设立纾困基金 7月19日，郑州地产集团与河南资产管理公司一致表示，将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。 表：近期部分城市保交付相关处置方式 地区 类型 主要方式 四种纾困方式 近日，郑州市政府相关部门召集8家房企举行在郑项目情况汇报会。目前项目纾困模式分为四种：“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。 江西景德镇 引入国资平台 7月8日，景德镇市住建局发布《关于恒大保交楼的问题解答》，分项目分别落实国控集团、城投集团、昌江国资及珠山国资等4家国资平台参与风险化解，各项目自求平衡落实保交楼任务，政府给予去恒大化后相关扶持政策。化解处置方案商定后，报市委、市政府审定后即可实施。各国资平台公司进驻现场，计划2023年底完成景德镇市恒大保交楼任务。 江西赣州 收回未动工土地 目前经赣州经开区政府与绿地协商，经开区政府决定收购部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目建设。 山东济南 一案一策 7月18日，济南市历城区住建局表示，区住建局将对风险项目深入分析研判，建立风险台账，会同项目所在街道逐一制定“一案一策”化解处置方案。其中，针对风险项目资金紧张问题，区住建局在保障资金安全前提下，积极帮助企业争取住建局预售监管资金支持，在项目内封闭运行使用，确保项目完成交付，推动项目风险隐患稳妥化解。 四川遂宁、陕西咸阳 一对一帮扶 7月19日，遂宁市住建局印发通知，要求各项目县级挂联领导要不定期组织研究解决辖区内挂联房地产企业、项目在发展和建设过程中出现的困难和问题，按照一个项目一个挂联方案的方式落实挂联任务。各辖区住建主管部门要明确专门人员定期跟踪项目进展情况，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。7月19日，咸阳市住建局组织召开部分房地产开发企业集体约谈会，会议建立“一对一帮扶政策”，即一个科室帮扶一家企业，促进问题尽早解决。 资料来源：中指研究院综合整理 4.保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果，宏观政策仍将发力 今年上半年，我国宏观经济面临较大风险挑战，二季度GDP增长0.4%，上半年GDP增长2.5%。5月底33条稳经济一揽子政策发布以来，市场信心明显提升，6月，供需两端多个宏观指标好转，我国经济稳步恢复，但当前经济运行仍面临一些突出矛盾和问题，稳经济仍有较大压力。 本次会议强调“巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。此前，7月19日，李克强总理出席世界经济论坛时就表示“宏观政策既精准有力又合理适度，不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预 支未来”。由此可见，下半年宏观政策仍有发力空间，但力度上会有所控制。 整体来看，当前“稳地产”对“稳经济”尤为重要，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间，重点关注二线城市政策改善带来的需求释放。 同时，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”才能稳民生、稳预期，高级别会议定调后，预计后续各地举措及配套资金将加快落实。只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，下半年市场才能稳定恢复。 中央政治局会议时间 形势判断/目标 宏观政策 财政政策 货币政策 房地产 2022年7月 巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。 宏观政策要在扩大需求上积极作为。 财政货币政策要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。 货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 新冠肺炎疫情和 要加大宏观 乌克兰危机导致 政策调节力 要有效管控重点风 风险挑战增多， 度。 险，守住不发生系 我国经济发展环 要加快落实 统性风险