房地产行业研究：“稳”字当头，压实责任保交楼

事件 2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。同日，银保监会表明要稳步推进银行业保险业改革化险工作，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展；配合防范化解地方政府隐性债务风险，坚决打击非法金融活动。 评论 “稳定房地产市场”放首位，表明中央对行业严峻形势的重视。①房地产对经济增长贡献为负，全国房地产业增加值连续四个季度同比为负，2Q22房地产对GDP累计同比贡献率为-13.56%，对GDP累计同比的拉动为-0.34pct。②销售规模大幅下滑，2022年1-6月全国商品房销售金额同比下滑28.9%，克而瑞百强房企销售金额同比下滑50.7%。③房企开工拿地意愿持续低迷，2022年1-6月全国房屋新开工面积同比下滑34.4%，房屋竣工面积同比下滑21.5%，全国300城宅地成交面积同比下滑54.5%，地方本级国有土地使用权出让收入同比降幅达31.4%。④房企违约事件频出，2021年以来超过30家百强房企出现债务违约或展期。当前房地产行业正陷入“不良循环”，出现不稳定因素，会议将“稳定房地产市场”首次放在“房住不炒”之前，充分体现中央对行业的重视，亟需通过系列措施让房地产业回归良性循环和健康稳定发展。 应对近期竣工交付风险事件，首次提出“保交楼、稳民生”。由于部分房地产企业出现流动性危机，多地项目施工进度缓慢甚至停工，导致按期竣工交付预期降低，烂尾担忧加剧，引发业主强制“断贷”，事件发生后银保监会、地方政府等多方响应积极应对，会议也首次提出要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，显示了中央保交楼的决心，且银保监会表态支持地方做好保交楼工作，预计后续地方政府、金融机构和房地产企业将联合协同保障竣工交付（单方的手段解决风险难以有成效）。同时我们预计在供给侧设立专项基金集中解决烂尾楼问题是大概率事件，带动市场信心的修复提升；而此类基金主要用于盘活项目、保交楼，并不直接作用于房企层面，民营房企的债务问题依然存在，其若能获得如存货、商业、车位抵押贷款等流动资金的补充，才能在一定程度改变现状。 用足用好政策工具箱，预计需求侧宽松政策将持续出台。2022年3月以来，除4个一线城市外，各地方政府相继出台取消限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等政策促进购房需求释放，市场销售在2022年6月出现企稳态势，而进入7月后由于传统淡季和竣工交付风险事件的影响，再度下滑。会议指出要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，我们预计需求侧的宽松力度将加大，而当下大部分三四线城市再落地宽松促进政策的难度较大，预计后续一线城市的政策将出现松动，如上海2022年第二批次的入市房源已经出现突破房地联动价的项目，差异化购房政策或加速落地。需要注意的是，并非所有房企都能享受系列宽松政策带来的利好，当前拿地积极、销售回款明显改善、具备良好产品服务力的房企才能真正吃到红利。 投资建议 此次会议再度明确了宽松的基调，预计三季度房地产相关政策会进一步宽松，利好有优质货值储备的房企。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等，能把握强者恒强的机遇，行业地位或将进一步提升。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，销售相对稳定，也能保持一定拿地强度，如保利发展、中国海外发展。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：2019-2022年历次中央政治局会议对房地产相关的表述 图表2：房地产业增加值当季同比（不变价，%） 图表3：房地产业对GDP累计同比贡献率和拉动 图表4：全国商品房销售金额累计及单月同比走势 图表5：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势 图表6：全国300城月度累计供求及同比走势 图表7：地方本级国有土地使用权出让收入累计值及同比 图表8：A股地产公司PE走势 图表9：港股地产公司PE走势 图表10：港股物业公司PE走势 图表11：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。