中指丨楼市短期受扰动，这两类城市市场有望向好！

楼市短期受扰动，这两类城市市场有望向好！ 经历了前几年供需两端政策全方位收紧后，2021年下半年房地产市场进入调整周期，2022年上半年，市场调整态势未见明显好转，房地产政策环境迎来实质性松动。上半年中央频繁释放积极信号，稳增长前提下支持刚性和改善性住房需求。各城市积极因城施策，调控政策频次创新高。在政策逐渐显效、疫情影响进一步弱化等因素带动下，6月房地产成交数据整体呈现企稳复苏现象，部分城市购房者信心有所修复，市场销售情况出现好转。但7月以来，部分城市“断供”项目增加，进一步加重购房者观望情绪，叠加市场供给量缩减、前期积压的住房需求集中释放等因素，市场活跃度再次下滑。 短期来看，哪些城市市场已经出现企稳迹象，这些城市市场有哪些共性，未来市场恢复态势能否延续？伴随着市场环境的变化，未来还有哪些城市会进入企稳恢复通道？ 1.政策整体效果：需求端政策不断发力，6月重点城市市场整体成交规模已恢复至去年年末水平，但7月以来市场活跃度下滑 图：2022年1-7月政策发布次数图：2022年1-7月各线城市政策发布次数 注：数据统计截至7月31日。数据来源：中指研究院综合整理 各城市积极落实“因城施策”，2022年1-7月全国有超210个省市放松了房地产调控政策，需求端政策不 断发力，政策出台频次近600次。其中7月，地方政府政策出台频次有所放缓，整体以三四线政策调控为主，更多城市进一步出台相关措施，稳定当地房地产市场。 7000 6000 5000 万4000 平 米 方3000 图：2021.1-2022.7百城商品住宅月度成交面积及其同比环比 月度成交面积(左)环比(右)同比(右) 150% 100% 50% 0% 2000 1000 0 -50% -100% 数据来源：中指数据CREIS 从市场表现上看，根据中指数据，2022年4月重点监测100城商品住宅月度成交面积同比下降56.5%，多地疫情反复叠加政策支持力度不足等因素影响，购房者置业情绪低迷，4月末中央政治局召开会议，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，一行两会一所亦发声传达学习贯彻中央政治局会议精神。各地政策紧随密集出台，重点100城商品住宅成交面积同比降幅于5月(-50.2%)及6月(-25.2%)逐步收窄，5月环比转增，6月继续增长55.7%，百城商品住宅成交面积已接近去年年末水平；7月，商品住宅成交面积环比回落，同比降幅较6月略有扩大。 1200 1000 800 万 方 平600 米 400 200 0 图：2022年以来重点50城商品住宅周度成交面积及其同比环比 周度成交面积(左)同比(右)环比(右) 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% W31W30W29W28W27W26W25W24W23W22W21W20W19W18W17W16W15W14W13W12W11W10W9W8W7W6W5W4W3W2 W1 -100% 1月2月3月 4月5月6月 7月 数据来源：中指数据CREIS 周度数据上来看，5月至7月初重点50城商品住宅成交面积整体呈回升态势，同比降幅逐渐收窄，政策效果有所显现。但受“断供”事件、前期积压需求集中释放后需求入市节奏回归等因素影响，7月市场活跃度有所下降，第28周成交面积环比降幅明显，近几周成交面积保持相对稳定，整体接近今年3月周度水平，同比降幅保持在30%左右，市场企稳恢复态势仍不稳固。 7月底，中央政治局会议召开，一方面强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求；另一方面，强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生。当前“稳地产”的重要性更加突出，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，调控政策效果才会进一步显现。 2.典型城市：政策优化、疫情影响减弱等推动部分热点城市市场情绪好转，房地产市场呈现企稳态势 从6月销售数据来看，各城市分化态势明显。一线城市6月销售面积较5月均有所回升，深圳同比由负转增11%；上海疫情后迎来需求释放，6月商品住宅销售面积环比增加745%，同比降幅明显收窄。二三线城市分化明显，除少数城市外，6月商品住宅市场销售情况均有好转，其中苏州、温州等城市环比超过100%；多数城市同比降幅收窄，6月同比优于1-5月整体水平，苏州、成都、西安等少数城市6月同比增长。三四线城市与二线城市相似，6月整体表现好于5月，但大部分城市仍不及去年同期销售水平。 数据来源：中指数据CREIS 图：部分典型城市商品住宅周度成交规模及同比 表：部分典型城市6月商品住宅销售面积及同比环比 城市 6月销售面积（万㎡） 为近几个月的高点 6月销售同比 1-5月销售同比 6月销售环比 5月销售环比 上海 90.4 5个月 -19% -37% 745% 10% 杭州 88.0 7个月 -40% -72% 82% -22% 苏州 204.1 24个月 38% -34% 211% 41% 长沙 72.4 6个月 -46% -58% 9% 34% 成都 135.5 3个月 4% -19% 21% -15% 西安 78.0 3个月 42% -23% 42% -1% 宁波 78.9 6个月 -34% -65% 133% -28% 佛山 87.2 6个月 -9% -47% 26% 61% 郑州 124.2 11个月 -35% -41% 112% -28% 数据来源：中指数据CREIS 上海：疫情影响减弱后，6月以来上海楼市进入恢复通道，伴随着供给端的改善，新房市场成交规模回升， 7月商品住宅成交面积环比同比均增长，购房需求持续释放。 杭州：5月底至7月初，受利好政策推动，杭州二手住宅成交量明显增加，二手住宅周度成交套数均超1000套，二手房置业意愿有所提升，7月第二周以来，二手住宅成交量虽有下滑，但整体仍处于今年以来的相对高位。新房市场活跃度亦有所提升，购房者置业情绪好转，7月成交面积同比环比均增长。 成都：5月政策出台后，商品住宅成交规模有所好转，6月市场情绪继续恢复叠加供给端改善，全月商品住宅成交面积环比增长超20%，同比亦由降转增。7月以来，疫情反复对市场带来一定扰动，商品住宅周度成交规模波动上行，月度成交规模环比有所下滑。成都二手房市场活跃度提升明显，6月成交1.67万套后，7月继续提升至1.7万套以上，市场情绪整体保持较高水平。 西安：6月新建住宅成交面积78万平方米，同比增加42%。进入7月后成交规模整体呈现上升态势，绝对规模处于相对高位。 佛山：6月以来，佛山商品住宅周度成交面积整体呈现短期波动向上态势，市场情绪有所好转。7月第27 周（6月27日-7月3日）成交面积达25万平方米，为近期阶段性高点，近两周成交规模波动上行。 宁波：6月商品住宅周度成交规模稳中有升，6月第26周（19-26日），宁波商品住宅成交22.73万平方米，环比增加125%。7月市场情绪继续恢复，首周成交规模35.5万平方米，环比大幅增长，近几周同比降幅持续收窄。 3.典型城市市场初显企稳态势的共性分析 我们选取部分呈现企稳复苏迹象的城市进行研究，这部分城市主要为核心一二线以及热点三线城市。从政策面、城市基本面、市场面综合分析市场呈现企稳迹象的原因，并归类其共同点。 政策面：政策力度大小与城市市场复苏普遍存在较强的正相关性 2022年以来，各城市频繁优化房地产调控措施，但政策力度与调控频次分化明显。一线城市房地产调控仍以谨慎为主，如上海发布两条人才落户相关政策。二线城市则从限购、限贷、公积金等角度发布多条优化措施，循序渐进改善房地产市场环境，稳定购房者置业情绪，促进市场平稳运行。 表：部分典型城市2022年以来房地产调控政策（截至7月31日） 城市 限购 限贷 贷款利率及降幅 (较2021年12月) 公积金 其他需求端政策 首套 二套 苏州 4/11外地购房调整为累积社保两年5/7外地购房社保降为6个月5/7非限购区不计入套数认定 5/7二套无贷首付降为40%，有贷50% 4.25% -125BP 5.05% -95BP 4/21公积金贷款额度提高 4/11限售调整为3年4/19人才购房1%补贴5/7二手不限售，新房限售改2年 西安 5/28新落户购房满1年，外地5年社保改2年5/28多孩、未婚按刚需家庭对待 6/24部分银行调整认房又认贷 4.70% -115BP 5.05% -100BP 5/28公积金贷款额度提高5/28公积金普宅首付最低20% 5/28新房限售5年改2年或网签3年，二手房限售5年改2年 佛山 4/26满五年的商品住房不纳入限购6/2缩小限购范围6/2满五年的商品住房不纳入限购 2/21非限购区部分项目首付2成 4.25% -175BP 5.05% -115BP 6/21高明、三水购房发放消费券 杭州 5/17外地社保12个月可购二手房5/17三孩限购增加一套 4.70% -115BP 5.05% -90BP 6/15公积金贷额度提升 5/17转让唯一房增值税满2年免征6/27放宽本科、硕士的落户门槛 成都 5/16套数认定放松5/31外地12个月社保购房5/31单身、多孩、无产权可购第三套6/17公积金认房套数调整为购房所在地的住房 4.60% -104BP 5.20% -93BP 5/31公积金首付降10%5/31公积金贷额度提升 5/31转让唯一房增值税满2年免征 郑州 3/1老年投靠可多买一套 3/1新政19条，取消认贷又认房 4.25% -138BP 5.05% -83BP 6/11房票安置补贴 武汉 5/21养老、多孩可增购一套5/21外地购房社保降为一年6/2四大远区可另购一套6/20非限购区不计入套数认定6/20外地购房社保6个月可补缴 4.80% -93BP 5.05% -93BP 宁波 4/12限购多方面放松5/31多孩限购增加一套 4.75% -70BP 5.05% -65BP 1/4多孩公积金贷款额度提高5/31公积金贷款额度提高 6/28房票安置 长沙 5/6二套限购间隔时限放松5/11盘活租赁不计入套数认定 4.45% -119BP 5.05% -83BP 上海 4.80% -20BP 5.50% -20BP 6/1世界前50院校可直接落户6/27应届生满足条件直接落户 数据来源：中指研究院综合整理 表：部分典型城市政策力度及2022年销售面积周度走势 数据来源：中指研究院综合整理 目前，优化限购限贷政策依然是热点城市稳定房地产市场的主要手段。限购方面主要包括降低社保年限、增加限购套数、缩小限购区域等方式。如苏州外地购房缴纳社保时间降为6个月、武汉取消郊区限购且出台一次性补缴社保即购房政策；另有部分城市政策力度相对克制，如长沙、上海通过租赁或引才方式优化政策。 限贷方面，主要涉及下调首付比例、优化认房认贷等方面，另外，在央行年内两次降息并将首套房贷利率下限设定为LPR-20BP后，各城市均下调首套及二套房贷款利率，部分城市如佛山、西安、苏州等城市首套贷款利率降幅均超100BP。公积金调控手段主要涵盖降低公积金首付比例、提高公积金贷款最高额度、降低公积金贷款门槛等。 除此之外，部分城市亦优化限售、降低税费、发放购房补贴等需求端政策，如苏州下调限售时间、无锡发放购房补贴等，促进需求释放。 我们对各城市近几年以来政策力度进行评级，综合考量政策效果，可以看出苏州、西安、杭州、成都等政策力度相对较大的城市房地产销售市场企稳态势更加明显，政策力度与城市市场复苏存在较强的正相关性。另外，上海优化人才落户政策，引才力度明显加大，基于强大的市场需求支撑以及疫情积压需求的释放，6月以来上海商品住宅的销售规模整体呈现上升态势，由此可见，部分核心城市政策小幅调整亦会带来市场情绪的修复。 基本面：经济实力突出、人口支撑力强的城市市场复苏动力更强 表：部分典型城市基本面主要指