中指丨入市仅三成！三大特点看“两集中”项目入市情况

中指研究院 中国房地产指数系统 入市仅三成！三大特点看“两集中”项目入市情况 2021年2月，自然资源部提出在全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”出让，截至目前实施已 有1年半时间。根据中指监测，截至今年8月末，22个重点城市(市本级)“两集中”涉宅用地累计推出 34291宗，成交2658宗，其中2021年共推出2331宗，成交1873宗。若按正常开发节奏，2021年成交的地块将在今年陆续入市形成市场供应，但自去年下半年以来，房地产市场持续调整，地方平台公司托底拿地成为常态，叠加销售表现低迷，导致项目整体开发入市节奏较慢。 我们以获取预售证为节点，对2021年成交的“两集中”地块入市情况进行梳理，发现以下三大特点：一是，截至8月末，2021年集中供地项目整体入市率仅三成，且逐批次下降； 二是，入市项目以央国企、民企开发为主，地方国资平台项目整体入市率不足10%； 三是，城市表现分化，北京、厦门、杭州等城市项目入市节奏较快，杭州、合肥、上海入市项目去化较好。 特点一：截至8月末，2021年集中供地项目整体入市率仅三成，且逐批次下降 图：2021年22城涉宅用地各批次入市和去化情况（市本级，截至2022年8月23日，下同） 备注：项目入市指项目已获取预售证；入市率=∑入市项目数量/∑成交宅地宗数；去化率=Σ项目销售面积/Σ两集中项目入市面积，2021年三批次统计数据中含宁波（宁波三批次土地于2022年1月18日出让）；下同。 数据来源：中指数据CREIS 2021年22城涉宅集中供地入市项目以首批次为主，整体入市率较低。2021年，22城“两集中”涉 宅用地合计成交1873宗，成交规划建筑面积22508万平方米，根据中指数据，截至2022年8月，已入市项目605个，整体入市率32.3%。各批次来看，入市土地宗数及入市率逐批下降，2021年首批次涉宅用地成交778宗，入市362宗，入市率46.5%；二批次涉宅用地成交580宗，入市172宗，入市率29.7%； 三批次涉宅用地成交515宗，入市71宗，入市率仅为13.8%。整体来看，2021年22城涉宅用地整体入市以首批次为主，首批次入市宗数占总入市宗数59.8%，二批次、三批次地块入市缓慢。 1本文土地数据涉及上海的，均已剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房用地，下同。 项目销售规模逐批次递减，整体去化率不足五成。截至目前，2021年集中供地的项目入市面积共3226 万平方米，销售面积1426万平方米，整体去化率44.2%。各批次来看，首批次入市项目销售956万平方米，去化率46.2%；二批次入市项目销售面积326万平方米，去化率38.6%；三批次项目入市规模继续走弱，项目销售面积144万平方米，入市面积较低的情况下，去化率达46.0%。 特点二：入市项目以央国企、民企开发为主，地方国资平台项目整体入市率不足10% 表：22城2021年不同企业各批次两集中项目入市情况（市本级） 企业类型 首批次 二批次 三批次 合计 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 成交宅地宗数 入市项目数量 入市率 央国企 230 124 54% 198 94 47% 136 29 21% 564 247 44% 混合所有制 71 51 72% 19 9 47% 8 8 100% 98 68 69% 地方国资 85 11 13% 154 13 8% 191 14 7% 430 38 9% 民企 438 209 48% 238 70 29% 223 36 16% 899 315 35% 备注：在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。 数据来源：中指数据CREIS 去年二批次集中供地以来，由于市场持续下行，房企投资意愿不足，而地方国资拿地多出于市场托底的目的，部分企业开发经验及开发意愿不足，导致整体项目入市节奏较慢。其中，22城2021年“两集中”成交地块中，央国企拿地数量占比近三成，地方国资平台占比达两成，民企占比超四成。在项目入市方面，2021年集中供地的项目央国企整体入市率超四成，民企入市率超三成，混合所有制企业因拿地总量不高，入市率在六成以上，而地方国资平台拿地多为市场托底，整体入市率仅9%。 从各批次入市情况来看，企业2021年首批次入市宗数均较高且逐批次走低，民企下降速度更加明显。一方面市场下行及偿债承压背景下，民企拿地谨慎，且项目开工意愿降低；另一方面，疫情扰动及部分城市预售条件严格等也在一定程度拖累项目入市节奏。 图：22城2021年不同企业两集中项目去化情况（市本级） 备注：在计算入市面积和销售面积时，对于联合拿地项目，各类企业按权益比例纳入计算。 数据来源：中指数据CREIS 从去化率方面来看，央国企项目较优质，市场认可度较高，各批次去化率均在四成左右；民企去化率逐批次走低，去化率由首批次的48.0%降至34.2%，除了受各城市房地产市场行情影响外，自去年下半 年以来，部分民企出现违约现象，叠加7月“断供潮”爆发，购房者对期房交付产生担忧，除部分优质民企的项目外，购房者面对民企项目时更加谨慎。 特点三：城市表现分化，北京、厦门、杭州等城市项目入市节奏较快，杭州、合肥、上海入市项目去化较好 图：2021年22城集中供地入市情况（市本级） 备注：上海数据中剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房用地。 数据来源：中指数据CREIS 22城中3个城市入市率超五成，北京、杭州等城市推盘积极性相对较高。截至2022年8月，北京、杭州、厦门2021年“两集中”项目入市率均在五成以上，其中北京整体入市率达79%；南京、合肥、无锡等城市入市率超四成，其中部分城市需求端政策优化调整后，市场信心略有修复，房企推盘力度有所加强；广州、长沙、宁波、上海、成都入市率在30%左右；而济南、福州、武汉等地入市率均不足20%，究其原因，多数城市市场调整压力较大，“断供”事件进一步拖累房企推盘节奏，另外，部分城市地方国资平台拿地占比较高，也是项目入市节奏较慢的重要原因。 表：2021年22城集中供地不同企业拿地项目入市情况（市本级） 城市 央国企 混合所有制 地方国资 民企 成交宅地宗数 入市率 成交宅地宗数 入市率 成交宅地宗数 入市率 成交宅地宗数 入市率 北京 43 79% 5 80% 9 44% 17 94% 合肥 17 47% 0 -- 8 38% 22 50% 杭州 15 60% 9 100% 17 35% 74 51% 广州 34 47% 4 25% 8 25% 37 30% 青岛 27 11% 10 70% 28 21% 103 30% 长春 22 14% 3 100% 5 20% 54 24% 长沙 19 53% 4 75% 20 15% 25 32% 成都 31 35% 6 50% 39 8% 53 28% 深圳 15 40% 1 0% 13 8% 10 10% 无锡 15 60% 1 100% 13 8% 32 50% 宁波 21 43% 9 100% 30 7% 42 31% 郑州 13 38% 2 100% 16 6% 44 27% 苏州 24 50% 4 50% 23 4% 31 19% 济南 67 3% 8 13% 50 4% 59 12% 央国企混合所有制地方国资民企 城市 成交宅地宗数入市率成交宅地宗数入市率成交宅地宗数入市率成交宅地宗数入市率 南京 53 62% 5 100% 28 4% 61 54% 武汉 15 40% 8 63% 40 3% 63 24% 福州 14 21% 2 0% 12 0% 28 4% 厦门 15 73% 1 100% 5 0% 4 75% 上海 27 37% 3 67% 19 0% 36 28% 沈阳 16 56% 4 75% 7 0% 22 27% 天津 34 50% 7 86% 7 0% 46 52% 重庆 27 78% 2 50% 33 0% 36 69% 合计 564 44% 98 69% 430 9% 899 35% 备注：上海数据中剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房用地；在计算土地宗数时，对于联合拿地地块，在各类企业中均纳入计算。 数据来源：中指数据CREIS 22城中，仅北京、合肥、杭州、广州、青岛、长春等城市地方国资入市率在两成以上，多数城市地方国资项目入市率较低，南京、武汉、济南、沈阳等城市入市率均在5%以下。 图：2021年22城集中供地去化情况（市本级） 备注：上海数据中剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房用地； 数据来源：中指数据CREIS 去化率方面，城市间分化明显。杭州市场供不应求现象明显，短期库存出清周期长期在6个月以内，政策环境改善后，市场情绪有所修复，“两集中”项目入市去化率超七成；长沙、合肥、重庆市场仍处调整期，但入市项目以核心区为主，优质项目占比较高，去化率亦在六成以上；上海市场韧性较强，叠加入市规模低基数影响，入市去化率较高；武汉、福州推盘力度弱，市场去化反馈一般，入市去化率在两成左右。 图：2021年-2022年8月22城集中供地中地方国资拿地面积占比与各地短期库存出清周期对比（市本级） 备注：上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房用地；杭州含萧山、余杭；宁波可售面积及出清周期含下辖县。2021年集中供地地块剔除了已入市面积，2022年集中供地项目按土地规模计算。 数据来源：中指数据CREIS 此外，自去年下半年以来，房地产市场进入调整阶段，多数城市呈现出供需两端均弱的局面，而对于市场基础较好的城市来说，可售库存出清周期较短，在政策持续改善后，市场有望逐步恢复，但在此过程中若供应无法及时补充，或将对需求释放造成拖累，并可能造成供不应求情况出现。 从当前市场库存情况来看，截至8月末，杭州、合肥、长沙、上海、深圳、南京、苏州、成都等城 市，短期库存出清周期均在12个月以内，其中杭州、上海、合肥不足7个月，短期库存略显不足。结合城市未来项目供应情况，上海、深圳、苏州、成都、长沙等城市集中供地地方国资平台占比均在三成以上，在当前地方国资平台土地入市较慢背景下，需关注此类城市可能出现阶段性供应不足问题。 小结 2022年以来，房地产市场延续去年下半年调整态势，虽然供需两端政策持续优化调整，但多城市市场仍处于调整通道，5-6月随着调控力度加大及部分城市疫情防控效果明显，重点城市成交规模回升，7-8月在传统销售淡季、城市集中网签项目影响减弱、“断供”事件出现等因素下，多数城市市场成交规模环比明显下降，市场仍处于下行调整期。 在市场销售受阻及企业资金承压影响下，22城2021年“两集中”项目开工意愿和推盘力度均不足，项目整体入市率仅三成，其中地方国资平台入市率不足10%。 未来，随着宏观经济修复、各地因城施策力度加大以及“保交楼”相关举措不断落地，重点城市市场信心或逐步恢复，市场企稳可期，企业推盘意愿或将增强。但值得注意的是，上海、深圳、苏州、成都、长沙等城市地方国资平台拿地占比较高，这部分项目入市时间较长，或将影响市场新增供应量。