当前民营房企拿地的还有谁？

民营房企退市潮起，下一个是谁？ 目前，A+H股中35家上市民营房企逼近退市，其中7家房企基本锁定退市，房地产公司退市对房地产行业、股东、员工和合作伙伴都带来不良影响。A+H股中上市房企数量高峰已过，未来上市房企进入、退出股市的流动将更强。部分企业退市，行业加快出清，也为其他房地产企业的发展提供了更多空间。 1、35家上市民营房企逼近退市：A股14家+H股21家 2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，高杠杆企业风险不断暴露，数十家民营房企发生债务违约，行业进入加速优胜劣汰阶段。触发退市风险警示的房企多数是出险房企，上市公司退市对公司融资、销售等经营活动具有严重的负面影响。A股房企的“戴帽”原因，主要是涉及上市公司“退市及风险警示”条款，主要集中在“财务类强制退市”警示、“其他风险警示”警示的条例。从行业竞争格局看，优胜劣汰机制将助推房地产行业股市表现分化加剧。当前房企由于经营亏损以及债务违约等多种因素叠加，被实施退市风险警示的企业迅速增加。 截至目前，A股戴帽房企有11家，分别为*ST宋都、ST粤泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新联、ST美置、ST泰禾、ST阳光城、*ST嘉凯、*ST泛海，*ST蓝光已于6月6日退市，上述房企2022年均为亏损状态，5家企业亏损额超百亿。根据规定，股价连续20个交易日低于1元将强制退市，截至6月12日收盘，*ST嘉凯、ST美置、ST粤泰、*ST中天、ST泰禾5家企业已连续超20天收盘价低于1元，另外ST阳光城、*ST宋都于6月12 日达到连续20天收盘价低于1元，这7家企业基本锁定退市，*ST海投在短暂回到1.01元，暂时脱离危险，但以股票表现仍然低迷，6月12日触及跌停板，护盘举措并未出现明显成效。ST世茂、*ST新联、*ST泛海及金科、荣盛和中南，股价在1元附近，在退市边缘。 表：近期A股房企股价跌至1元以下及附近的企业 数据来源：中指研究院CREIS 港股方面，截至目前，已有包括恒大、世茂、奥园、祥生等21家港股内地房企处于停 牌状态。按规定，停牌时间超过18个月将面临摘牌。至今为止，停牌时间最长的是中国地 产（证券简称：CHINAPROPERTIES）已停牌近2年，退市决定仍在复核中，中国恒大、世茂 集团、花样年、阳光100等已停牌超14个月。新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌， 成为2023年港股首家退市的内房股。目前21家停牌房企中，有超过10家房企停牌即将超 18个月，若未按要求复牌，恒大、旭辉、世茂、奥园、花样年、阳光100、祥生、佳源、力高、当代、三盛、上置、汇景、大发等停牌港股房企将退市。 从港股房企的停牌情况来看，大部分没能发出当年的财报，债务重组进展缓慢，部分 2022年开始停牌的企业，已经有3个会计报告未披露，包括2021年年报、2022年半年报、 2022年年报。继去年龙光成功复牌后，2023年佳兆业、景瑞控股和融创中国等出险房企，达成此前的复牌条件，已经正式复牌，摆脱因停牌产生的退市风险。除了龙光、融创中国、佳兆业和景瑞控股等少数房企通过达成复牌指引条件实现复牌外，其他21家停牌的上市房企，仍未脱离退市风险。 表：港股内地房企停牌情况 数据来源：中指研究院CREIS 房地产公司退市对房地产行业、房地产市场、股东和员工都带来了不良影响。一是，对上市房企来讲，信用、品牌影响力下降，融资渠道受限，将严重影响经营、投资业务。二是，公司估值降低，将打击大股东自救的积极性，不利于后续保交楼及债务重组。三是，对于出险房企的投资人、债权人、员工、供应商及其他利益相关方来说，退市导致的公司重整困难等一系列不利影响将限制其维护自身的合法权益。出险房企销售额占比由2020年的20.20% 下滑至2022年的8.66%，近三年出险房企涉及销售规模合计超过8万亿，相当于全国一年销售额的一半左右。部分房企退市，将影响保交楼进程。 表：2020年-2022年违约企业销售额、销售面积占比情况 数据来源：中指研究院CREIS 2、近年房企退市多为面值及财务原因 企业盈利能力差是房地产企业10年来退市主要原因。房地产市场的周期性波动会影响着企业的盈利能力，外加受房地产市场的调控政策收紧，会导致一些房企走向退市之路。按房企退市方式来看，主要可分为主动退市和被动退市。之前有中弘控股、华业资本等企业退市，近期有新力控股、蓝光发展等退市，不少出险房企都走到了退市的当口。 表：近年房地产企业退市情况 数据来源：中指研究院CREIS 经过多次退市制度的改革，不断优化退市指标、缩短退市流程，加大市场出清力度，提升退市效率，退市制度的完善能有效抑制市场上的投机行为，同时让资源更集中于优质企业，使A股市场不断走向成熟。我国A股市场现有财务类、市场交易类、规范类、重大违法类4类强制退市指标。 表：沪深交易所4类强制退市指标 数据来源：中指研究院CREIS 3、上市房企数量：高峰已过，退出将更加频繁 据中指研究院统计，自2003年开始至2022年，累计共有约159家中国大陆房企选择在 沪深或香港上市，其中沪深上市房地产公司约78家，在港上市房地产公司约81家。整体上看，沪深及在港房地产上市公司数量均经历了大规模增长，但也呈现出不同的变化趋势。 从增量视角来看，市场及监管因素驱使房企上市出现A股与H股“高潮迭起”特征。沪深上市房企数量迅猛增长主要出现在2007至2009年间，这三年A股每年上市的房地产企业数量依次为15家、13家和13家，创造了历史纪录。2015年以后，A股市场鲜有房地产公司上市。内地在港上市房地产企业数量在2000年后出现过2007-2010年、2013-2014年以 及2018-2020年三轮上市热潮。最近一波大陆房企赴港上市高峰期为2018-2020年，每年上市房企数量均超过6家，但热度不及前两次高峰。2010年之后，A股房企上市政策监管趋严，房企多选择赴港上市，从而产生A股与H股房企上市高峰交替的现象。 2003-2022年沪深当年新上市房企数量2003-2022年内地在港当年新上市房企数量 数据来源：中指研究院CREIS 2003年至今部分房地产公司上市时间 民营上市房企批量退市，无疑将严重打击房地产发展信心，但也将加快行业出清。未来，上市房企“退出”现象将更加明显，新势力有机会借助政策利好登陆资本市场。从市场角度看，随着市场深度调整，行业优胜劣汰加剧，上市房企正处在从高速度向高质量转型关键期，积极转型探索新发展模式的上市房企有更多机会，否则将被淘汰。