房地产行业：民营房企翘尾拿地，五大特点总结2022集中供地

民营房企翘尾拿地，五大特点总结2022集中供地 2022年截至目前，22个集中供地城市中除长春、沈阳外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地（尚有合肥、济南、长沙四批次将于本月底前完成），3城完成了五批次供地（未包含即将进行第五批次第四场土拍的武汉、以及上架了5宗预申请地块的北京），1城（武汉）发布了六批次土拍公告，市本级范围内累计揽金约1.77万亿元，相较于2021全年22个城市市本级累计土地出让金收入2.66万亿（含集中供地政策实施之前的成交地块）而言，同比下降超三成。今年土拍呈现如下五大特点： 1、市场高开低走。 尽管今年自年初起房地产市场表现较为冷淡，但房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强，在一批次土拍之际表现相对更为积极。从数据来看，今年一批次39%的地块溢价成交，该比例尽管低于去年一批次的58%，但仍然明显优于去年的第二、第三批次。但自第二批次开始，受到房地产市场期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重影响，房地产市场在大量救市政策下并无显著改善，房企拿地积极性迅速减弱。在数据层面的反映，是溢价成交地块占比直线下降，五批次该比例已降至8%，也就是超过九成的地块底价成交。 集中供地成交情况 流拍率底价占比溢价占比触顶占比 100% 80% 60% 40% 20% 0% 92% 73% 78% 80% 85% 58% 61% 69% 42 6% % % 17 % 31% 8% 20% 10 %11% 3% 5% 8% 12 4% 9% % 23 15 12% % % 39 % %33 %33 15 %20 %22 %27 2、利润空间充足。 与去年一批次的薄利抢地形成鲜明对比，今年地块利润空间更为充足，特别是一线城市地块利润空间普遍在10%以上。但与此同时，房企对于利润空间的反馈也在边际减弱，这主要是由于部分地块的利润空间“看得见摸不着”，有利润而没去化，一些项目不得不低于限价销售。反而是部分薄利的安置房回购项目因其去化有明确保障，而受到房企追捧。当前房企的投资逻辑中，对于去化速度的考量明显优先于利润空间，部分城市推出的个别限价倒挂的地块也因此受到房企青睐。 3、民企参拍翘尾。 受到资金压力的影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极，特别是滨江在杭州土拍中表现非常抢眼。此外，自财政部126号文之后，越来越多的本土民企与地方国资联合拿地（或小股操盘、或代建），地方国资企业发挥其资金成本低的优势，而本土民企则发挥其项目操盘能力，双方优势互补的同时，也可以规避126号文的管控，提升地方国资的自我造血能力，这也导致年底民企拿地金 额占比产生了翘尾现象。与2021年仅约10%地方国资地块入市不同，预计今年这类新的结合模式下，将有更多的项目进入实质性开发阶段，这些项目也将在不远的未来入市销售。 2022集中供地拿地企业结构 央国企 地方国资 混合制 民企 80% 70% 60% 67% 55% 47% 49% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40% 31% 36% 29% 18% 10% 27% 22% 16% 13% 22% 18% 9% 1% 4% 2% 一批次二批次三批次四批次五批次 4、地方国资托底。 今年一、二批次的市场主力仍是央国企，而自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升。全年来看，地方国资历史罕见地成为全年22城的拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37%。民企该比例则仅为16%、混合所有制企业该比例为5%。从这一拿地企业比例的变化可以看出，在行业“民退”的背景下，央国企并未“国进”。民企退场后留下的市场空白，一方面留下了土地出让金收入的缺口，而另一方面则由部分地方国资企业填补。 5、城市分化加剧。 如果说去年众多房企意识到应回归一二线城市的市场，那么今年诸多房企聚焦的仅仅是北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥。这其中北上深杭因其城市经济基本面优势明显，新房购买力仍然较强。厦门特别是岛内地块的稀缺性，以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能 力，让其走出相对独立的市场行情。而合肥则是因其年初新房库存不足，房企纷纷希望补仓，使其今年超额50%完成了全年宅地的供地计划。而反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。 2022年集中供地成交情况 城市 广义流拍率 底价占比 溢价占比 触顶占比 北京 7% 47% 53% 27% 天津 35% 92% 8% 6% 济南 21% 91% 9% 4% 青岛 5% 91% 9% 5% 沈阳 22% 100% 0% 0% 长春 40% 100% 0% 0% 上海 0% 55% 45% 30% 杭州 1% 48% 52% 35% 宁波 0% 67% 33% 23% 南京 20% 77 % 23% 10% 苏州 5% 79 % 21% 10% 无锡 0% 94% 6% 2% 合肥 22% 35% 65 % 45% 广州 17% 81 % 19% 5% 深圳 11% 24% 76% 65% 福州 20% 67% 33% 13% 厦门 10% 48% 52% 15% 重庆 0% 83 % 17% 11% 成都 8% 78 % 22% 12% 武汉 7% 94% 6% 5% 长沙 7% 91% 9% 7% 郑州 11% 96% 4% 0% 总体 10% 72% 28% 17% 2023土地市场预判： 尽管近期房地产是支柱产业的叙述再次被重申，我们也将预期更多扶持政策即将来临，但“期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱”三重房地产市场压力中，仅期房烂尾担忧可以在短期内得到根本性解决。疫情管控放松之后，居民收入预期的转变尚需时日，而房价上涨预期的转弱则无法从根本上得到改变。因此，明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势，各地土拍规则将保持宽松。为完成土地财政收入目标，弱能级城市实际地价有进一步下调的可能性。房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。