“金融十六条”延期政策如何解读？

行业追踪（2023.7.7-2023.7.13） 事件：7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日；其他不涉及适用期限的政策长期有效。 金融支持房地产延期优化，聚焦“存量展期+保交楼”两重点本次针对政策主要涉及以下两方面内容： 1）引导金融机构继续对房地产企业存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。此次《通知》修订“金融十六条“中第四条的“2023年6月前”为“2024年12月31日前”到期的存量贷款，可以允许超出原规定多展期1年。我们认为新规展现了供给侧宽松力度的延续性，从融资端缓解对房企现金流的担忧。 2）加大保交楼金融支持。对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。此次《延长通知》同样将此前“金融十六条“中第八条期限从2023年6月延长到2024年12月，从而保障有更多资金可持续投入保交楼，继续推动行业风险市场化出清。 “金融十六条”发布以来，房企融资明显改善 1）从房企境内债融资规模看，2022年4月至10月房企境内债发行总额为3337亿元，偿还总额3661亿元，净融资额-323亿元；自“金融十六条”政策发布后，2022年12月至2023年6月，民营房企境内债发行总额为3341亿元，偿还总额3229亿元，净融资额112亿元。房企融资环境得以改善。 2）从房企债券延期体量看，2023年1月至7月（截止7.14），房企债券展期金额总额1639亿元，较2022年前7月增长62.3%。2022年11月“金融十六条“出台后，房企债券展期规模明显提升，前期政策举措正显著发挥积极效应。 3）从未来债券到期体量看，据CRIC监测，80家典型房企在23年三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，其中7月将有41笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后约为638亿元，环比增加83%，三季度即将迎来新一轮偿债高峰。 我们认为本次“金融十六条”延期为未来市场变化留出政策应对空间，在此支持下房企融资环境有望继续改善。 地产基本面仍在下滑，政策延期缓解风险 二季度以来地产基本面再度转弱，截止7月13日，60城新房高频成交月度同比-25.2%，较6月改善6.4pct，但增速较2-3月仍有较大降幅，反映出基本面仍维持低位运行趋势。在此背景下，我们认为延长金融房地产政策期限对：1）供给端，或起到防止违约贷款体量继续扩张，以时间换空间协助违约主体资金腾挪，对其保交付及信用修复均起到积极作用。2）需求端，或有助于修复当前较弱的居民置业信心，保交付资金继续投入有助于改善购房者对交付的担忧情绪，起到稳定市场预期起到积极作用。 3）政策端，或旨在继续放大前期针对房地产的金融举措的政策效应，以对冲行业下行可能集聚的风险，起到促进房地产市场平稳健康发展，缓解、防范风险作用。 7月新房销售同比降幅接超2成，较上月有所改善 新房市场本周成交284万平，月度同比-25.22%，相较上月改善6.35pct；累计库存16346万平，二线、三线及以下去化放缓，一线速度持平。二手房市场本周成交155万平，月度同比-6.60%，相较上月下降12.48pct。土地市场上周成交建面1852万平，滚动12周同比-12.77%；成交总额296亿元，滚动12周同比-18.23%；全国平均溢价率4.78%，滚动12周同比+1.90pct。 本周申万房地产指数-1.75%，较上周下跌2.04pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数3.67pct。H股方面 ， 本周Wind香港房地产指数+2.08%， 较上周提升5.14pct， 涨幅排序10/11， 跑输恒生指数3.63pct； 克而瑞内房股领先指数为0.49%，较上周提升4.30pct。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 1.本周观点：“金融十六条”延期政策如何解读？ 事件：7月10日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日；其他不涉及适用期限的政策长期有效。 1.1.金融支持房地产延期优化，聚焦“存量展期+保交楼”两重点 本次针对政策主要涉及以下两方面内容： 1）引导金融机构继续对房地产企业存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 此次《通知》修订“金融十六条“中第四条的“2023年6月前”为“2024年12月31日前”到期的存量贷款，可以允许超出原规定多展期1年。即允许可展期1年的开发贷和信托贷到期时间延长约一年半，我们认为新规展现了供给侧宽松力度的延续性，旨在继续改善房企的融资环境，从融资端缓解对房企现金流的担忧。 2）加大保交楼金融支持。对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 此次《延长通知》同样将此前“金融十六条“中第八条期限从2023年6月延长到2024年12月，从而保障有更多资金可持续投入保交楼，继续推动行业风险市场化出清。 1.2.金融十六条发布以来，房企融资明显改善 金融十六条第五条提出：保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。 推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。 1）从房企境内债融资规模看，2022年4月至10月房企境内债发行总额为3337亿元，偿还总额3661亿元，净融资额-323亿元；自“金融十六条”政策发布后，2022年12月至2023年6月，民营房企境内债发行总额为3341亿元，偿还总额3229亿元，净融资额112亿元。房企融资环境得以改善。 2）从房企债券延期体量看，2023年1月至7月（截止7.14），房企债券展期金额总额1639亿元，较2022年前7月增长62.3%。2022年11月“金融十六条“出台后，房企债券展期规模明显提升，前期政策举措正显著发挥积极效应。 3）从未来债券到期体量看，据CRIC监测，80家典型房企在23年三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，其中7月将有41笔债券到期，剔除已经提前赎回部分之后约为638亿元，环比增加83%，三季度即将迎来新一轮偿债高峰期。 我们认为本次“金融十六条”延期为未来市场变化留出政策应对空间，在此支持下房企融资环境有望继续改善。 图1：地产境内、境外债发行及到期情况 图2：地产境内债发行额及其同比 图3：地产债券展期金额 1.3.地产基本面仍在下滑，政策延期缓解风险 二季度以来地产基本面再度转弱，截止7月13日，60城新房高频成交月度同比-25.2%，较6月改善6.4pct，但增速较2-3月仍有较大降幅，反映出基本面仍维持低位运行趋势。 在此背景下，我们认为延长金融房地产政策期限对：1）供给端，或起到防止违约贷款体量继续扩张，以时间换空间协助违约主体资金腾挪，对其保交付及信用修复均起到积极作用。2）需求端，或有助于修复当前较弱的居民置业信心，保交付资金继续投入有助于改善购房者对交付的担忧情绪，起到稳定市场预期起到积极作用。3）政策端，或旨在继续放大前期针对房地产的金融举措的政策效应，以对冲行业下行可能集聚的风险，起到促进房地产市场平稳健康发展，缓解、防范风险作用。 图4：7月以来新房高频成交仍在下行 图5：7月以来二手房高频成交已弱于去年同期 1.4.投资建议 当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策频次 图6：调控政策结构 图7：调控政策频次及方向 图8：分区域调控政策数量 图9：分能级调控政策数量 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 7月7日-7月13日，60城商品房成交面积为284万平，移动12周同比增速为-16.86%，增速较上期下降3.50pct；月度同比-25.22%，相较上月改善6.35pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为72、187、25万平，移动12周同比增速分别为+14.42%、-16.77%、-51.97%， 增速较上期分别变化-7.41pct、-3.01pct、-2.34pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅扩大，一线增幅收窄。 图10：60城商品房成交面积 图11：60城商品房成交面积-月度同比 图12：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图13：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图14：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至7月13日，17城商品房可售面积为16346万平。全国平均去化时长为86周，一线、二线、三线城市去化时间分别为65、107、110周，二线、三线及以下去化放缓，一线速度持平。 图15：17城商品房可售面积 图16：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.3.二手房市场 7月7日-7月13日，17城二手房成交面积为155万平，移动12周同比增速为+18.98%，增速较上期下降6.44pct；月度同比-6.60%，相较上月下降12.48pct。