地产行业周报：央行全面梳理政策方向，上海集中供地行情分化

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 央行全面梳理政策方向，上海集中供地行情分化 2023年7月16日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周上海完成第二批集中供地首轮出让，15宗含宅用地中10宗以最高限价成交，其余5宗底价成交，行情呈现分化。本周央行、金融监管总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，央行代表在2023年上半年金融统计数据新 闻发布会上介绍相关情况并答记者问。通知内容及相关问答全面涉及保交楼、房企融资、租赁住房、购房需求、存量房贷等，其中着重强调贷款适用期限延长、支持刚性和改善性住房需求、鼓励存量房贷调整，体现政策托底、呵护市场态度，释放积极信号。短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）央行全面梳理政策方向，后续发力空间仍存；2）上海第二批集中供地行情分化。 市场运行监测：1）新房成交延续回落，短期或有所调整。本周（7.8-7.14）新房成交2万套，环比减少6.2%，二手房成交1.6万套，环比增加5.8%。7月（截至14日）新房日均成交同比下降36.3%，增速较6月回落3.9pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。2）库存环比微升，去化周期13.5个月。16城取证库存9945万平，环比升0.2%。去化周期13.5个月，环比持平。3）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面1643万平、成交建面1851.9万平，环比降69.2%、降61.1%；成交溢价率4.8%， 环比降0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.1%、19.4%、78.5%，环比分别升1pct、降7.1pct、升6.1pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行194.8亿元，环比增加70.2亿元；境外地产债发行1.1亿美元，环比减少2.9亿美元； 发行利率为2.18%-4.3%，可比发行利率较前次下降居多。2）地产股：本周房地产板块跌1.75%，跑输沪深300（1.92%）；当前地产板 块PE（TTM）13.9倍，估值处于近五年94.3%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、招商蛇口、万泽股份，南向资金净流入前三为万科企业、碧桂园、碧桂园服务。 延长金融支持房地产市场有关 政策期限至2024年12月31日 召开2023年上半年金融统计数 据新闻发布会 使用公积金贷款购买高品质住 宅，额度可按一定比例上浮 加快发展保障性租赁住房 2023年7月12日山东 2023年7月13日河南信阳 2023年7月10日中央 2023年7月14日中央 南海诸岛 偏松偏紧中性 央行全面梳理政策方向，后续发力空间仍存 事件描述：1）7月10日央行、金融监管总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知；2）7月14日国新办举行2023年上半年金融统计数据新闻发布会，央行代表介绍2023年上半年金融统计数据情况，并答记者问。 点评：1）保交楼贷款适用期限延长，保障相关工作更好开展：据央行货币政策司司长介绍，2021年下半年以来已推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，并引导商业银行积极提供配套融资。此前“金融16条”规定，2022年11月23日通知印发之日起半年内，向保交楼专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。此次央行、金融监管总局将半年期限延长至2024年12月底，同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划延期至2024年5月底，有望更好保障保交楼工作开展。 2）引导房企存量融资展期，持续推动租赁住房贷款支持计划落地：房企融资方面，引导金融机构继续对房企存量融资展期，2024年12月底前到期开发贷款、信托贷款等存量融资，允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，同时继续推动房企纾困专项贷款。相关举措利于缓解部分房企资金压力，后续房企资金支持除销售回款以外，仍有赖于前期政策细化与落地执行。租赁住房方面，1000亿元租赁住房贷款支持计划稳步推进，落地济南、郑州等试点城市，未来将继续推动租赁住房贷款计划落地生效，促进房地产市场平稳健康发展。 3）支持刚性和改善性住房需求，限贷政策优化或可期待：央行货币政策司司长回答CNBC记者提问时指出，我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求。结合过往房地产周期、央行权责范围，预计政策调整更多围绕限贷展开，降首付比例、 降房贷利率为重要方向。考虑因城施策精准调控仍为主要基调，且当前多数低能级城市首套房首付比例已降至20%、二套降至30%，首付比例调整空间将更多存在于核心一二线。 央行全面梳理政策方向，后续发力空间仍存（续） 4）支持鼓励存量房贷调整，最终走向需持续跟踪：央行货币政策司司长针对提前还贷问题提到，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更个人住房贷款合同约定，或者是新发放贷款置换存量贷款。根据央行披露数据，99%的房贷选择浮动利率机制，房贷利率下行背景下，存量购房者确有降低还贷压力动机。但由于各存量房贷利率加点幅度不一，统一以最新贷款置换存在调整不均问题，同时市场化、法治化原则下商业银行调整意愿或相对有限，需持续追踪存量房贷最终走向。 上海第二批集中供地行情分化 事件描述：7月11-13日上海完成2023年第二批集中供地首轮出让，成功出让含宅用地15宗，总成交金额405.5亿元，总建面187.3万平米，整体溢价率7.8%。其中10宗以最高限价成交，其余5宗底价成交，分化行情延续。 点评：1）优质地块仍为争夺核心。本轮供地质量较首轮略有降低，但优质地块由于地理位置优越、未来去化预期良好，叠加盈利空间较为充足，仍为各家房企争夺对象。据克而瑞统计，参拍房企在16家及以上地块有3宗，分别为嘉定新城G09-2地块、闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块和宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块。受热门地块拉动，第二批集中供地整体溢价率7.8%，较第一批 （7.3%）有所上行。2）央国企竞得七成地块，城投托底远郊项目。华发以70.6亿元摇中总价最高地块，中国铁建、中建东孚、中国金茂、 保利置业、招商蛇口、建发房产、保利发展分别竞得1宗地块，杭州大家通过联合体形式拿下2宗地块。 成交：新房延续回落，短期或有所调整 点评：本周（7.8-7.14）新房成交2万套，环比减少6.2%，二手房成交1.6万套，环比增加5.8%。7月（截至14日）新房日均成交同比 下降36.3%，增速较6月回落3.9pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降8.3% 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.4.1622.7.1622.10.1623.1.1623.4.16 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升38.5% 100% 80% 60% 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 2021年2022年2023年 0% -20% -40% -60% 2022.62022.82022.102022.122023.22023.42023.6 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期13.5个月 点评：16城取证库存9945万平，环比升0.2%。去化周期13.5个月，环比持平。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.1421.7.221.8.2121.10.821.11.2622.1.1422.3.422.4.2222.6.1022.7.2922.9.1622.11.422.12.2323.2.1723.4.723.5.2623.7.14 土地：成交、溢价率回落，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1643万平、成交建面1851.9万平，环比降69.2%、降61.1%；成交溢价率4.8%，环比降0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.1%、19.4%、78.5%，环比分别升1pct、降7.1pct、升6.1pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.62022.92022.122023.32023.6W6.2622.4.1822.7.1822.10.1823.1.1823.4.18 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平228 百城土地成交前五城（7.3-7.9） 196 11295 75 2022.62022.92022.122023.32023.6W6.26 金华泉州烟台合肥重庆 OMO存量（MA10）较7月7日下行 5.5 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多数上行。本周R001上行20.24BP至1.46%，R007上行7.83BP至 1.96%。截至7月14日，OMO存量（MA10）余额为1,757亿元，较7月7日减少 4,605亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来 OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较7月7日上行7.83BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-6T+16T+38T+60T+82T+104T+126T+148T+170T+192 2023-7-72023-7-14涨跌幅（BP） 1D 1.26 1.46 20.24 R 7D 1.88 1.96 7.83 14D 1.93 2.05 12.73 1M 2.32 2.16 -16.38 1D 1.12 1.32 20.31 DR 7D 1.76 1.82 5.22 14D 1.77 1.91 13.79 1M 2.05 2.09 4.28 ON 1.10 1.33 22.8 SHIBOR 1W 1.78 1.81 2.7 1M 2.08 2.07 -1.6 3M 2.14 2.10 -3.7 资金价格多数上行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本