2023 年全球中市政区 (CBD) 的来报告

全球研究 2023年5月 中央的未来业务失真t 创建动态的城市中心 jll.com Howdo我们决定中央Businessdistrict? 中央商务区（CBD）代表都市区的商业中心， 包含最高密度的机构 等级办公产品、主要基础设施枢纽和政府和文化锚。 将市区划定为CBD或非CBD 并不总是很清楚，区别差别很大 地理上。在本报告中，我们基于区别 CBD和城市边缘的组合 的因素，包括跨国公司办公室存在，土地利用平衡，商业地产定价预期和历史发展 模式。因此，CBD不一定 与更广泛的市中心的定义相对应或市中心。CBD之间的相互作用及其附近的子市场 因为更广泛的城市地区对理解至关重要它的未来，并在 发展潜力。 2 E执行摘要y 三年后的开始world.Theshiftinurbandynamicsisbeingfelt 大流行，城市正处于拐点。A 人们生活和工作方式的转变以及解决更广泛的城市问题的更大愿望 意味着在不同程度上，并且经常定义一个城市的个性，重大变化 即将发生在整个城市的核心 在CBD中表现强劲，面临着一个根本性的需要重塑自己以保持吸引力 在一个低迷的环境中竞争 对办公空间的需求，更加多变通勤和旅行模式，以及对 设施和“基于体验”的空间。 新的混合和远程工作安排，老化库存，与新兴和 非传统子市场，长通勤和缺乏一致性 由于住宅有限而导致的客流量人口继续对 许多CBD的短期前景。 从长远来看，CBD将是通过强调转化 关于用途和用途的平衡组合以可持续性为导向的设计，将焦点从办公室转移 走向多用途目的地和扩大增长的机会区在所有房地产行业。 尽管存在这些挑战，变革的能力是巨大的在这些经济、文化、教育和创新中心，在比较优势的帮助下 基础设施、可访问性、库存未充分利用的房地产和能力规模增长。 土地利用现状分布和商业地产的密度将在确定 这种破坏的强度以及未来增长的方向和重建的潜力 现有的CBD。 为了成功适应未来，CBD将需要业主的积极参与，开发商和当局的位置 未来的增长和接近需求池， 建筑物的质量和年龄，建筑物的生存能力任何重新定位或转换，以及会议 关于能源的监管要求效率和可持续性。 3 中央商务区的未来 立即 面临的挑战 CBDs是f-fold 新的混合和远程工作安排， 所有房地产类型的老化房地产，与新兴和非传统的竞争 子市场，通勤时间长，缺乏由于住宅有限，客流量持续人口继续承受短期压力 许多CBD的前景。 4 混合工作和通勤模式 虽然所有CBD都在适应通勤流，这明显更多在北美激烈的回归 水平通常在45%到65%之间，低于欧洲的65%-85% 亚太地区70%-100%。行业构成，通勤时间、运输可靠性和文化 期望，除其他因素外，意味着大都市地区的广泛差异-特定旅行恢复。 虽然恢复到大流行前的水平公交使用和客流量最终将采取由于人口和 就业增长，这将需要更长的时间比以前的周期。大约60%的 使用办公室的员工更喜欢混合工作- 远程工作当前平均2.3天 -运输机构和政府将需要创建创新的融资机制，使 弥补收入不足，并雇用新的提高公众吸引力的选择 酌情旅行的运输。 全球各地区的O夫冰再入境率各不相同 在流行病的水平 上海北京首尔 -5% 香港 -10% 新加坡 -20% 东京 -30% 悉尼 -15% 巴黎 -15% 阿姆斯特丹 -20% 斯德哥尔摩 -20% 马德里 -30% 法兰克福 -35% 伦敦 -46% -39% 休斯顿Dallas -51% 芝加哥 -54% NewYork -54% Washington,DC -55% 洛杉矶 -58% 旧金山 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 与pre-大流行基线（%） 来源：JLLResearch，2023年 5 老龄化房地产产品 CBD中老化属性的数量仍在继续引起人们对建筑过时和 对两者的占用都提出了重大挑战和资本价值保全。虽然全球 问题，战后更高水平的建设 这一时期导致了更高水平的供过于求在北美市场，推动美国办事处 空置率为20.2%，而欧洲为7.6% 和14.7%在亚太地区。在极端情况下，如与旧金山一样，办公室空缺更多 自2019年底以来增长了两倍。 与此同时，租户已经显示了一个标记对较新空间的偏好，由一个 办公室市场绩效的完全分岔基于建筑年龄。建筑意义重大历史建筑已经广泛和 经过深思熟虑的翻新吸引了高水平的 tenantdemand.Thisstrategywillbeparticularly 在追求“翻新”的城市中很有用- 第一“政策”。 香港，法兰克福，巴黎和美国门户市场将看到 重新定位老龄化的最佳机会自2015年建成2015年前建成 香港 NewYork 波士顿 Washington,DC 芝加哥法兰克福 巴黎 旧金山 伦敦阿姆斯特丹 新加坡 首尔悉尼 东京北京 上海 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% CBD库存占比(%) 来源：JLLResearch，2023年 6 可持续性要求提出了额外的 对旧物业的挑战，因为建筑物将需要满足越来越严格的规则 能源效率和排放。在全球 水平，超过10亿平方米(10.8 十亿平方英尺)的办公空间将需要 到2050年进行改造。此外，80%的办公室今天存在的建筑物仍将在使用 2050年，这意味着它们将不得不进行改装如果净零，每年至少以3.0-3.5%的速度目标是要实现的。 翻新的建筑物较低 环境成本比新的发展：装修可能会带来碳影响 少于500千克的CO2每平方米，远低于500公斤-1,500公斤在新的 development.Thiswillbesignificantinhelp 城市走向碳中和。 7 来自新兴地区的竞争 CBD面临的另一个挑战是集群，并正在将投资者的关注点从更多 越来越多的新移民和增长 非核心城市边缘的“目的地”子市场许多城市的地点。社区是 迅速发展的创意、技术和研发的家园 建立了面向激烈竞争的子市场创意办公室的发展，多家庭， 精品酒店、实验室和精选的零售产品。 过去五年租金增长超过20%是不 在新兴子市场中并不常见子市场CBD 33.2% 37.9% 39.0% 23.6% 23.8% 14.1% 11.3% 13.9% 10.5% 3.5% 4.6% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -3.6% 联合市场 (华盛顿特区) RiNo （丹佛） 江南 (首尔) 南端 （夏洛特） 富尔顿市场 （芝加哥） Bahnhofsviertel （法兰克福） 来源：JLLResearch，2023年 新兴地区，如富尔顿市场在吸引占领者和投资者方面。虽然 芝加哥，肖尔迪奇和伦敦的国王十字勋章，柏林的MediaSpree和东京的六本木 为传统的CBD提供框架通过建立特征来模仿使这些社区如此成功 负担能力是许多 这些子市场，持续的需求推动了租金增长，使定价达到或接近核心级别，象征着对 更平衡，设施丰富的位置。 8 需求基础不稳定 工人返回办公室只代表 城市核心人流方程的一部分。在办公部门之后，酒店和零售业最容易受到需求变化的影响 CBD物业，收入高度波动和对例行和自发旅行都敏感。 即使实现了被压抑的旅行需求，来自世界旅游组织的数据显示国际旅游业比2019年低27% 2022年12月的水平，有2023年的预测休闲旅行估计为80%至95% 大流行前的数量。 CBDS的休闲恢复与区域旅游业反弹一致 $110 $100 $90 $80 $70 $60 $50 $40 $30 $20 $10 $0 亚太地区Europe美洲中东/非洲 来源：JLLResearch，2023年 在区域一级，亚太地区仍然是 由于更严格的旅行而面临最大的挑战与以下项目相关的政策和剩余限制大流行：每间可用客房收入(RevPAR)在这些地区，仍低于大流行前 与其他地区的完全回收相比，水平地区，尤其是中东 表现强劲。 中国远离零COVID 政策将支持进一步复苏，尽管全球CBD将需要解决持续问题 波动性和不断变化的旅行者偏好，特别是更长的可能性 与休闲相比，商务旅行的复苏。 9 中央商务区的未来 一个愿景未来的CBD 做什么a 成功的CBD看起来像在2030年? 10 为了在未来的岁月中生存和繁荣，传统的CBD需要转型，并且这只能通过一个 政策制定者、地方当局、投资者、开发商和主要租户一起工作。 公共和私人行为者都需要在领域实施和调整最佳实践 规划、基础设施、可持续性和健康投资以应对 人们如何工作、生活和与 建筑环境。CBD将从行动转变主要是作为混合的工作场所-使用目的地，利用内心 运输网络，并辅以迷人的教育、政府和文化机构。 投资者、开发商和占用者伙伴关系与政府和教育机构 对于进一步促进增长也至关重要 机会并创造对所有人都有效的CBD，一个过程，将涉及继续发现 并实施创新技术和 提高生活质量和建筑质量的政策环境对解决经济问题的贡献，环境和人口问题。 CBD将从 主要作为场所为成为而工作多用途目的地 11 更混合使用，人口更多的CBD 释放CBD未来潜力的关键是查找现有属性的替代用途 在可能的情况下。也许这些中最明显的 正在将缺乏竞争力的办公室重新用于住宅，hotel,culturalorothernon-workfunctions.this战略产生了显著的红利， 数以千计的所需住房单位超过过去二十年在纽约曼哈顿下城 在其他市区，但它是唯一可行的下的过时库存的一部分 现行分区法。 包括楼板尺寸在内的因素，机械升级和管道 重新配置都会影响财务和转换的物理可行性。赠款和密度隆起可以帮助提供缓冲 针对这些成本，例如新加坡的CBD 激励计划，为开发人员提供可开发面积增加25%-30%至少20年的合格资产 当从办公室转换为混合用途时。公共当局将需要与 旧办公楼的业主了解 这些装修和精简的成本往往复杂的规划过程。 城市可以看到通过重新定位老化的冰产品而创建的数千个新单元 NewYork 32,889 东京 19,151 芝加哥 Washington,DC 11,435 17,343 洛杉矶 9,876 旧金山 9,271 香港 8,195 伦敦 8,010 波士顿 7,318 悉尼 5,468 墨尔本 4,925 柏林 3,842 巴黎 3,044 首尔 1,403 新加坡 1,328 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 从冰到住宅转换创建的住宅单元的名义数量 来源：JLLResearch，2023年 Note:BasedonCBDassets30yearsorold,with10%ofRGB/GLAconvertedtoresidentialwithanaverageunitsizeof750squarefeet.Notionalresidentialtotalsaremeanttodemonstrateahypotheticalcarryingcapacityforresidentialconversion.Theactualamountofunitsrealizedwilldependonengineering和财务可行性、地方规划法规和市场需求。 12 对于CBD来说，即使是少量的转换可能导致住宅急剧上升 供应：仅10％的市中心财产比30年可能会产生数千个关键单位解决负担得起的住房短缺问题。 并非所有过时的办公室都需要转换为非 Officeuse,however.Evenwithsignificantdownsizing 和整合，仍然存在很大的不匹配在空间的需求和可用性之间 满足当前租户要求和CBD 13 最好的位置来适应这个水平发展。周到而广泛的办公室翻新工程获得了10.7%的奖励自疫情爆发以来租金增长- 高于新供应的7.3% 同一时期，强调了 可以在传统的CB