房地产行业周报：深圳加快完善住房保障体系，销售数据环比下降

板块行情：本周（7月3日-7月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.3%，在31个一级行业板块中排名第13位。 公司动态：中南建设：收深交所问询函，涉及2022年报营收及净利润下降等问题。 销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降50%，同比下降60%。2）从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交环比下降27%。 政策要闻：中央层面：1）央行外汇管理局北京外汇管理部明确房地产企业不得作为主办企业或成员企业参与跨国公司本外币跨境资金集中运营。2）国资委表示要做好房地产等重点领域风险防控。3）商务部新闻发言人束珏婷表示，商务部起草了促进家居消费政策文件，将于近日正式印发。4）住建部释放城市更新创新授权空间，要求坚持城市体检先行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式、明确城市更新底线要求。地方层面：1）深圳：分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式等进行规范。2）内江：全面放开落户限制，取消短期居住时间要求，精简市外居民迁入内江市城镇落户流程。3）河南：拟规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。4）福州和杭州：调整公积金缴存基数。 2023年度福州住房公积金缴存基数上限由2022年度的26262元调整为28062元，下限不变。杭州住房公积金缴存基数上限按2022年全市非私营单位就业人员月平均工资的3倍确定，缴存基数上限为38390元，较2022年提高1715元，下限不变。 投资策略：需求端疲弱问题仍存在，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：地产板块排名居中 本周申万地产板块上涨0.3%。本周（7月3日-7月7日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.3%，在31个一级行业板块中排名第13位。 图表1本周申万地产板块上涨0.3%，板块排名第13位 本周A股板块内涨幅第一为金科股份，累计涨幅达36%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为金科股份、云南城投、空港股份、荣盛发展、财信发展，跌幅前五的个股分别为同济科技、华发股份、皇庭国际、新城控股、招商蛇口。 图表2金科股份周涨幅达36% 图表3同济科技周跌幅14.3% 本周港股板块内涨幅第一的为建发国际集团，上涨2.7%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为建发国际集团、远洋集团、新城悦服务、中海物业、金地商置，跌幅前五的个股分别碧桂园服务、越秀地产、龙光集团、贝壳-W、碧桂园。 图表4本周建发国际集团上涨3.7% 图表5本周碧桂园服务下跌6.4% 二、政策要闻：住建部扎实有序推进城市更新工作，深圳加快完善住房保障体系 中央层面：1）国家外汇管理局北京外汇管理部明确房地产企业不得作为主办企业或成员企业参与跨国公司本外币跨境资金集中运营，国内资金主账户归集的资本项目项下资金不得直接或间接投资非自用房地产。2）国资委表示要统筹发展和安全，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，压实安全生产责任制，坚决守住安全风险底线。3）商务部召开例行新闻发布会。商务部新闻发言人束珏婷表示，商务部会同相关部门在深入调研基础上，起草了促进家居消费政策文件，将于近日正式印发。4）住建部释放城市更新创新授权空间，要求一是坚持城市体检先行，二是发挥城市更新规划统筹作用，三是强化精细化城市设计引导，四是创新城市更新可持续实施模式，五是明确城市更新底线要求。 图表6北京外管部房企不得参与跨国公司本外币跨境资金集中运营，住建部扎实有序推进城市更新工作 地方层面：1）深圳：分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障等进行了规范，不再安排建设安居型商品房和人才住房。2）内江：全面放开落户限制，取消短期居住时间要求，进一步精简市外居民迁入内江市城镇的落户流程，实现“有意就落户、户口随人走”3）河南：拟规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展。推行经纪从业人员实名登记。同时合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。4）福州和杭州：上调公积金缴存基数。 2023年度福州住房公积金缴存基数上限由2022年度的26262元调整为28062元，下限不变。杭州住房公积金缴存基数上限按2022年全市非私营单位就业人员月平均工资的3倍确定，缴存基数上限为38390元，较2022年提高1715元，下限不变。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：中南建设：收深交所问询函，涉及2022年报营收及净利润下降等问题。 图表8中南建设收深交所问询函 三、销售端：需求端仍较为疲弱，销售市场热度回落 （一）新房市场：21城成交环比下降50%，同比下降60% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降50%，同比下降60%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积35万方，环比下降50%，同比下降60%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积8841万方，同比增长5.4%，其中一线城市商品房成交建面2487万方，同比增长24.9%。监测的6个二线城市商品房成交建面4137万方，同比下降1.7%，11个三四线城市商品房成交建面2217万方，同比增长1.2%。 图表9本周单日平均成交面积达35万方 21城周度成交面积245万方，一、二、三四线城市环比皆为负。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为74万方、114万方、45万方，环比分别变化-52%、-40%、-65%，相较去年同期-52%、-53%、-77%。2）一、二、三四线城市环比皆为负。一线城市北京、上海、广州、深圳成交面积环比分别下降35%、43%、71%、79%；二线城市环比皆为负；三四线城市除莆田外，其余环比为负，多城市环比下降超过50%。 图表10本周21城周度成交面积245万方 （二）二手房市场：11城成交环比下降27%，同比下降24% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降27%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积19万方，环比下降27%，同比下降24%，二手房热度回落。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积4456方，同比增长42%。 图表11本周11城二手房日平均成交面积19万方，热度回落 本周11城二手房成交面积131万方，市场需求收缩。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为28万方、80万方、23万方，环比分别下降38%、24%、17%，相较去年同期变化-30%、-28%、+11%。2）一线城市中深圳二手房成交面积5.4万方，环比下降31%，同比下降2%，北京二手房成交面积22.6万方，环比下降39%，同比下降34%。 图表12本周11城二手房成交面积131万方 四、融资端：本周发债主体为国央企，少量民企参与 本周发债本周发债主体为国央企，少量民企参与。1）发行规模最大的为华润置地，本周共发行50亿公司债。2）滨江集团发行的9亿元短期融资券票面利率最高，为3.85%； 苏高新集团本周发行的5亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.16%。 图表13华润置地发行50亿公司债，万科发行20亿中期票据 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。需求端疲弱问题仍存在，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。