地产行业周报：年中冲刺后成交回落，深圳完善住房保障体系

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 年中冲刺后成交回落，深圳完善住房保障体系 2023年7月9日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周房企完成年中业绩冲刺后，成交环比回落，随着七八月楼市步入淡季，成交或有所调整，短期基本面走弱背景下，板 块政策博弈情绪加重，后续更多实质性政策值得期待。投资建议方面，建议关注政策博弈带来的超跌反弹机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、旗滨集团等。 政策环境监测：1）深圳建立全新住房保障体系 市场运行监测：1）成交环比回落，短期成交或有所调整。房企冲刺年中业绩完成，本周（7.1-7.7）新房成交2.2万套，环比减少52.9%，二手房成交1.4万套，环比减少24.5%。7月（截至7日）新房日均成交同比下降32.1%，增速较6月回升0.6pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。2）库存环比微降，去化周期13.5个月。16城取证库存9925万平，环比降0.8%。去化周期13.5个 月，环比降0.8个月。3）土地成交、溢价率回升，一二线占比下滑。上周百城土地供应建面5193.9万平、成交建面4461.6万平，环比 升122.1%、升65.2%；成交溢价率5.8%，环比升3.1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1%、24.2%、74.8%，环比分别降5.3pct、降2.2pct、升7.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行124.6亿元，环比增加94.6亿元；境外地产债发行4.01亿美元，环比增加2.83亿美元；发行利率为2.16%-6.95%，可比发行利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块涨0.29%，跑赢沪深300（-0.44%）；当前地产 板块PE（TTM）14.18倍，估值处于近五年95.8%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、格力地产、湘财股份，南向 资金净流入前三为华润置地、碧桂园服务、碧桂园。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 下调首套房贷利率至5年期LPR 减30bp 2023年7月3日镇江 提高住房公积金贷款最高额度 鼓励被征收人选择房票补偿方 式实现补偿安置 发布新建商品房预售资金监管 办法 不再安排建设安居型商品房和 人才住房 2023年6月28日武汉 2023年7月3日深圳 2023年7月4日龙岩 2023年7月7日九江 南海诸岛 偏松偏紧中性 深圳建立全新住房保障体系 事件描述：7月3日，深圳市住建局发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》，即“保障房‘1+3’新政”，分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行规范；保障房“1+3”新政将于8月1日正式实施。办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。 点评：1）2021年6月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。深圳早在2018年提出，到2035年将新增170万住房供应量，其中60%以上为保障性住房的目标；“保障房‘1+3’新政”实施后，住房保障体系将由当前公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租 赁住房、共有产权住房三种类型为主，符合国家层面关于保障房体系的顶层设计。2）共有产权房在北京等城市已有试点，更加注重保障普惠性。当前深圳施行的可售型人才房售价约为周边商品房6-7折，签订买卖合同满10年后可申请取得住房完全产权；而新增的共有产权住房售价约为周边商品房5折，封闭流转，在签订买卖合同满5年后，只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购，无法取得完全产权。因而共有产权住房无资产属性、资金及申请门槛更低，更加重视解决新市民和年轻人的住房困难问题。 成交：环比回落，短期成交或有所调整 点评：房企冲刺年中业绩完成，本周（7.1-7.7）新房成交2.2万套，环比减少52.9%，二手房成交1.4万套，环比减少24.5%。7月 （截至7日）新房日均成交同比下降32.1%，增速较6月回升0.6pct。随着七八月楼市步入淡季，短期成交或有所调整。 重点城市一二手房周成交变化2023年50城一手周均成交较2022年降6.9% 8万套 6 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.4.922.6.922.8.922.10.922.12.923.2.923.4.923.6.9 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2023年20城二手周均成交较2022年升39.5% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.62022.82022.102022.122023.22023.42023.6 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期13.5个月 点评：16城取证库存9925万平，环比降0.8%。去化周期13.5个月，环比降0.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.5.721.6.2521.8.1321.10.121.11.1922.1.722.2.2522.4.1522.6.322.7.2222.9.922.10.2822.12.1623.2.1023.3.3123.5.1923.7.7 土地：成交、溢价率回升，一二线占比下滑 点评：上周百城土地供应建面5193.9万平、成交建面4461.6万平，环比升122.1%、升65.2%；成交溢价率5.8%，环比升3.1pct。其中 一、二、三线成交建面分别占比1%、24.2%、74.8%，环比分别降5.3pct、降2.2pct、升7.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.52022.82022.112023.22023.5W6.12 22.4.1122.7.1122.10.1123.1.1123.4.11 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周 10% 8% 6% 万平百城土地成交前五城（6.26-7.2） 1000 792 800 600 1500 1000 500 0 4%400 2%200 0%0 358 248 200192 2022.52022.82022.112023.22023.5W6.19 台州佛山唐山宁波天津 流动性环境：资金价格大幅下行 资金价格大幅下行。本周R001下行92.4BP至1.26%，R007下行124.3BP至1.88%。截至7月7日，OMO存量（MA10）余额为6,362亿元，较6月30日增加107亿元。OMO存量衡量 某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 R007较6月30日下行124.32BP（%） OMO存量（MA10）较6月30日上行 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 202020212022 2023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023-6-302023-7-7涨跌幅（BP） 1D 2.18 1.26 -92.39 R 7D 3.13 1.88 -124.32 14D 2.45 1.93 -52.08 1M 2.63 2.32 -30.59 1D 1.40 1.12 -28.64 DR 7D 2.18 1.76 -41.84 14D 2.22 1.77 -44.59 1M 0.00 2.05 204.75 ON 1.48 1.10 -38 SHIBOR 1W 2.06 1.78 -28.4 1M 2.10 2.08 -1.5 3M 2.17 2.14 -3 资金价格大幅下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周（7.4-7.9）境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为124.60亿元，总偿还量为100.92亿元，净融资额为23.68亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3325.22亿，同比22年约上升11.00%；向后看，23年7月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约468.63亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 2022 2023 亿元2021 250 亿元 200 2021 2022 亿元总偿还量到期+提前兑付 800 700 200 150 100 50 0 -50 150 100 50 0 -50 -100 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -150 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51 -200 2023 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共10家房企发行13只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿元） 30.0 20.0 18.0 13.4 10.0 35 30 25 20 15 10 5 0 3.9 3.8 3.7 3.6 3.5 3.4 3.3 3.2 3.1 3.0 2.9 境内地产债发行利率前五（%） 华润置地万科金融街厦门象屿上海临港 23滨江房产CP00323象地0123铁建地产 PPN002 23润置0323金融街MTN003 海外债发行环比增加 本周内房企海外债发行4.01亿美元，环比增加2.83亿美元,主要系宝龙地产美元债展期。6月海外债发行4.9亿美元，环比减少0.5亿美 元，发行房企包括恒基地产