债券日报：如何理解“稳地产”的再加码？

债券研究 证券研究报告 债券日报2023年07月11日 【债券日报】 如何理解“稳地产”的再加码？ 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：靳晓航 电话：010-66500819 邮箱：jinxiaohang@hcyjs.com执业编号：S0360522080003 相关研究报告 《【华创固收】7月通胀临界点或到来——6月通胀数据解读》 2023-07-10 《【华创固收】转债市场日度跟踪20230710》 2023-07-10 《【华创固收】不锈钢管龙头，募投增产高端无缝管——武进转债申购价值分析》 2023-07-10 《【华创固收】纤维素醚行业龙头，落实植物胶囊产能布局——赫达转债上市定价分析》 2023-07-07 《【华创固收】转债市场日度跟踪20230707》 2023-07-07 事件：2023年7月10日，央行、国家金融监管总局联合下发《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，明确“《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。” 1、政策解读：鼓励开发贷资金支持、“保交楼”配套融资再加力 第一，允许多展期1年的存量融资范围扩大。原《通知》允许多展期的存量贷 款范围划定在2023年5月11日之前到期的开发贷和信托贷款，而本次《通知》 将上述适用范围扩大至2024年12月31日前到期的存量融资。 点评：2022年下半年为“稳地产”而投放的开发贷等资金也被纳入允许多展期的范围中，以缓解该部分贷款回收压力，体现政策间的协同性；同时，或也可鼓励银行在合理范围内继续提供开发贷资金支持。 第二，扩大“贷款期限内不下调风险分类”的配套融资范围。本次《通知》将适用范围，从2023年5月11日之前发放的配套融资，扩大到2024年底前投放的配套融资。 点评：鼓励商业银行在2023年6月-2024年底期间，继续加大“保交楼”专项借款项目的配套融资支持。 2、思考：为何需要延期房地产的金融支持？ 一是，2022年下半年以来“保交楼”交付进度略慢，仍需要政策表态提振信心，以及融资端的加力支持。实务中，商业银行发放配套融资或存在一定顾虑。据百年建筑网调研数据（样本量1114），截至2023年5月底“保交楼”项目 交付比例仅为34%，或体现推进进度偏慢。本次《通知》加码地产融资支持力度、强调落实，体现“稳地产”的定力和诉求，也有助于提振参与银行的预期和信心。 二是，二季度以来，地产销售再度转弱，房企缩表压力重现，外部融资的阶段性支持尤为必要。5月房地产开发资金来源当月增速下滑至-9.1%，其中外部融资部分增速下滑至-28%，弱于销售回款增速-17%，也表明对房企的外部 金融支持或有待加码。 总结而言，在“金融16条”的基础上，《通知》进一步扩大地产的金融支持范围，与去年的“保交楼”等稳地产政策一脉相承，也是新一轮政策脉冲背景下，“宽信用”发力的体现。从6月的促消费政策（汽车、家居），再到7月追加“稳地产”力度，我们认为新一轮政策脉冲的“宽信用”政策组合或已 开始逐步发力。目前长端收益率仍维持震荡态势，市场对基本面的“弱预期”尚未扭转，已出台的“宽信用”政策力度或也低于预期。后续重点关注7月末会议可能进一步出台的政策组合以及对债市情绪的扰动。 风险提示：后续“宽信用”政策力度仍不及预期。 目录 一、政策解读：鼓励开发贷、“保交楼”配套融资再加力4 二、思考：为何需要延期房地产的金融支持？5 三、风险提示6 图表目录 图表1《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》涉及条款 对比4 图表2“保交楼”压力较大的华中地区项目交付占比仍然偏低5 图表3极低基数下，23Q2国内贷款增速明显回落，房企外部融资或边际转弱（%）5 图表4自二季度以来，30城商品房销售面积逐步走低至2019年同期水平之下（万平 方米）6 图表52023年5月，70城商品房销售价格指数环比转负，销售实质企稳或仍需要时间 .....................................................................................................................................6 事件：2023年7月10日，央行、国家金融监管总局联合下发《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（以下简称“《通知》”），明确《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，以下简称“原 《通知》”）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。主要涉及存量房企开发贷展期、向专项借款项目发放配套融资的风险评级维持期限的两项规定。 一、政策解读：鼓励开发贷、“保交楼”配套融资再加力 第一，允许多展期1年的存量融资范围扩大。原《通知》规定，“自下发之日起半年 内到期”的存量融资允许超出原规定多展期1年，即政策优惠范围划定在2023年5月11 日之前到期的开发贷和信托贷款，可以在原本协商展期年限的基础上，再多展期1年。而本次《通知》将上述政策适用范围扩大至2024年12月31日前到期的开发贷、信托贷款等存量融资。 以开发贷为例，一般开发贷期限在1-3年，即原《通知》允许多展期的范围是2020 年5月-2022年5月期间投放的开发贷；本次《通知》则将这一范围扩大至2021年12月 31日-2023年12月31日期间投放的开发贷。 一是，2022年下半年为支持“稳地产”而新增投放的开发贷资金，本次也被纳入到了允许多展期的范围中来，以缓解这一部分开发贷的回收压力，体现政策之间的协同性。二是，对2023年新增的、2024年底前到期的开发贷，也可以实现多展期，或可以鼓励商业银行在2023年内继续提供开发贷资金支持。 第二，扩大“贷款期限内不下调风险分类”的配套融资范围。原《通知》明确印发之日起半年内（即2023年5月11日之前）发放的配套融资，在存续期限内不下调风险 分类，以鼓励配套融资发放。本次《通知》将适用范围扩大到2024年底前投放的配套融资，以鼓励商业银行在2023年6月-2024年底期间，继续加大“保交楼”专项借款项目的配套融资支持。 图表1《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》涉及条款对比 资料来源：央行，华创证券整理 二、思考：为何需要延期房地产的金融支持？ “保交楼”交付进度略低于预期，以及房企缩表压力重现，或是本次《通知》追加金融支持力度的重要原因。具体而言： 一是，2022年下半年以来“保交楼”交付进度略慢，仍需要政策表态提振信心，以及融资端的加力支持。根据百年建筑网调研数据，截至2023年5月底，全国1114个“保交楼”项目已交付比例约为34%，其中河南等交付压力居前的华中省份，交付比例处于全国偏低水平。 究其原因，实务中商业银行基于盈利性原则，对“保交楼”配套融资的发放或存在一定顾虑。例如，房地产销售下行压力仍在，“保交楼”项目货值在原有评估的基础上，或面临折损。同时，配套融资下达后，项目实际销售回款能否足额覆盖配套融资还款，也存在不确定性。再如，对于已经完成销售，但完工仍存在资金缺口的项目，由于后续缺少新增的销售回款，可能导致后续新投放的配套融资缺乏还款来源的保障。这在一定 程度上或影响银行参与“保交楼”配套融资的意愿。本次《通知》加码地产融资支持力度、强调落实，体现“稳地产”的定力和诉求，也有助于提振参与银行的预期和信心。 图表2“保交楼”压力较大的华中地区项目交付占比仍然偏低 图表3极低基数下，23Q2国内贷款增速明显回落，房企外部融资或边际转弱（%） 资料来源：百年建筑网，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二是，二季度以来，地产销售再度转弱，房企缩表压力重现，外部融资的阶段性支持尤为必要。如我们在《读懂机构，顺势而为——2023年利率债中期策略报告》中所分析，二季度地产销售压力回升，70城商品住宅销售价格指数环比回归负增长，居民房价预期转向悲观，预计销售动能的实质企稳仍有难度。特别地，5月房地产开发资金来源当月同比下滑至-9.1%，其中外部融资来源（国内贷款+自筹资金）同比-28%，弱于销售回款（个人按揭+定金及预收款）增速-17%，也表明对房企的外部金融支持或有待加码。 图表4自二季度以来，30城商品房销售面积逐步走低至2019年同期水平之下（万平方米） 图表52023年5月，70城商品房销售价格指数环比转负，销售实质企稳或仍需要时间 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 总结而言，在“金融16条”的基础上，《通知》进一步扩大地产的金融支持范围，与去年的“保交楼”等稳地产政策一脉相承，也是新一轮政策脉冲背景下，“宽信用”发力的体现。央行就本次《通知》答记者问中也提及，“其他不涉及适用期限的政策长期有效；各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清。”这也是今年以来，总量层面首次明确房地产供给侧支持，体现继续推进“稳地产”、“保交楼”的政策决心。 当前，市场或尚处于新一轮政策脉冲的“宽信用”政策等待期。从6月的促消费政 策（汽车、家居），再到7月追加“稳地产”力度，我们认为新一轮脉冲的“宽信用”政策或已开始逐步发力。目前长端收益率仍维持震荡态势，反映市场对基本面的“弱预期”尚未扭转，已出台的“宽信用”政策力度或也低于预期。后续重点关注7月末会议可能进一步出台的政策组合以及对债市情绪的扰动。 三、风险提示 后续“宽信用”政策力度仍不及预期。 固定收益组团队介绍 组长、首席分析师：周冠南 中央财经大学经济学硕士。曾任职于中信银行。2015年加入华创证券研究所。高级分析师：张晶晶 对外经济贸易大学保险学硕士。曾任职于和君资本、联合信用评级有限公司。2020年加入华创证券研究所。 分析师：靳晓航 中央财经大学会计硕士。2020年加入华创证券研究所。分析师：许洪波 中央财经大学金融硕士。2020年加入华创证券研究所。 研究员：葛莉江 上海财经大学数量经济学硕士。2021年加入华创证券研究所。研究员：宋琦 中央财经大学国际商务硕士。2021年加入华创证券研究所。 助理研究员：赵浩言 美国华盛顿大学经济学、心理学双学士。2020年加入华创证券研究所。助理研究员：董含星 中国地质大学应用经济学硕士。2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：郝少桦 中央财经大学会计硕士，2022年加入华创证券研究所。研究员：�紫宇 中央财经大学金融硕士，曾任职于泰康资产，2023年加入华创研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 高级销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 高级销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 高级销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 c