房地产行业周报：房企新增货值下滑，纾困房企获突破

4 本周A股地产略有上涨，港股地产及物业板块有所下跌。本周（7.1-7.7）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%， 在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪 深300的相对收益分别为+0.1%和-3%。 本周无集中土拍，土地成交规模及溢价率回落。本周（7.1-7.7）全国300城宅地成交建面660万㎡，单周环比 -50%，单周同比-10%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面17886万㎡，累计同比-24%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，成都、上海市场热度较高。本周（7.1-7.7）35个城市商品房成交合计317万平米， 周环比-50%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-50%，周同比-16%；二线城市周环比-50%，周同比-25%；三四线城市周环比-58%，周同比-64%。 本周二手房成交同环比下降，二手房热度持续走低，但韧性较一手房更强。本周（7.1-7.7）15个城市二手房成 交合计148万平米，周环比-27%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-38%，周同比-2%；二线城市周环比-24%，周同比-2%；三四线城市周环比-20%，周同比-43%。 上半年各梯队房企新增货值全线下滑。根据克而瑞，2023年1-6月百强房企新增货值总额14120亿元，同比下 降13%；百强新增货值门槛值仅为41.4亿元，同比下降6%。截止6月末，新增货值超过百亿的房企共有32家，对比 2022年同期减少了8家。华润置地、滨江集团和万科地产位列行业新增货值前三，且华润置地是今年年内首个新增货值突破千亿的房企。具体来看，今年上半年各梯队房企的新增货值门槛值同比全线下滑，且TOP10房企下滑幅度最大，整体投资表现均不及2022年同期 AMC纾困房企获突破，金科或成为首家与AMC在集团层面合作的出险房企。6月30日，金科股份公告：其与长 城资产旗下的长城国富地产开发平台签订战略框架协议，长城国富提供必要资金盘活金科的优质项目且有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科的预重整。市场上AMC与房企的战略合作可追溯至2022年4月长城资产联合招商蛇口与佳兆业战略合作。但从目前纾困情况来看，AMC通常采取“救项目不救主体”原则，不仅要求对债务进行新老划断，并且对救助项目的质量要求较高，因此总体进展较为缓慢。我们认为房地产纾困的核心在于帮助房企恢复其销售造血能力，实现行业的风险出清和正向循环，而在目前市场弱复苏的环境下仅从项目端进行发力，或难以从根本上缓解出险房企的资金问题。 上半年百强房企各梯队新增货值均同比下滑，在当前市场环境下，土储质量较高的房企未来销售更有保障，在提升市场份额方面将更具竞争力。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手 房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 上半年各梯队房企新增货值全线下滑4 AMC纾困房企获突破4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻15 物管公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：2023年1-6月新增土地货值TOP30房企4 图表2：2023年1-6月各梯队房企新增土地货值门槛值均同比下降4 图表3：2023年1-6月AMC介入地产纾困汇总5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期11 图表23：12城各城市能级的库存去化周期11 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态12 图表27：物管行业资讯15 图表28：物管公司动态15 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业股PE-TTM16 图表32：覆盖公司估值情况17 上半年各梯队房企新增货值全线下滑。根据克而瑞，2023年1-6月百强房企新增货值总额14120亿元，同比下降 13%；百强新增货值门槛值仅为41.4亿元，同比下降6%。截止6月末，新增货值超过百亿的房企共有32家，对比2022 年同期减少了8家。华润置地、滨江集团和万科地产位列行业新增货值前三，且华润置地是今年年内首个新增货值突破千亿的房企。具体来看，今年上半年各梯队房企的新增货值门槛值同比全线下滑，且TOP10房企下滑幅度最大，整体投资表现均不及2022年同期。 图表1：2023年1-6月新增土地货值TOP30房企 排名 房企 新增土地货值（亿元） 排名 房企 新增土地货值（亿元） 1 华润置地 1015.9 16 A房企 198.5 23 滨江集团万科地产 787.9783.9 1718 京投发展国贸地产 195.5188.4 4 中海地产 734.2 19 广州城投 167.1 56 保利发展招商蛇口 667.0655.2 2021 保利置业金地集团 160.5159.5 7 建发房产 607.2 22 西安城市发展集团 152.3 89 绿城中国长隆集团 574.0408.0 2324 象屿地产方远集团 131.5131.2 10 越秀地产 292.5 25 浙江交投 127.6 1112 中国铁建中国金茂 286.4279.1 2627 大家房产中建国际 124.5117.1 13 龙湖集团 268.2 28 成都轨交 116.9 1415 伟星房产 碧桂园 218.8205.8 2930 石家庄城投 坤和集团 113.0113.0 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表2：2023年1-6月各梯队房企新增土地货值门槛值均同比下降 梯队 2020年1-6月门 槛值 2021年1-6月门 槛值 2022年1-6月门 槛值 2023年1-6月门 槛值 同比变化 TOP10 1120.9 1259.3 388.9 292.5 -25% TOP20 766.3 741.6 178.5 160.5 -10% TOP30 382.8 460.5 140.9 113.0 -20% TOP50 261.1 261.6 82.6 65.8 -20% TOP100 79.6 105.1 44.1 41.4 -6% 来源：克而瑞，国金证券研究所 AMC纾困房企获突破，金科或成为首家与AMC在集团层面合作的出险房企。6月30日，金科股份公告：其与长城资产旗下的长城国富地产开发平台签订战略框架协议，长城国富提供必要资金盘活金科的优质项目且有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科的预重整。市场上AMC与房企的战略合作可追溯至2022年4月长城资产联合招商蛇口与佳兆业战略合作。但从目前纾困情况来看，AMC通常采取“救项目不救主体”原则，不仅要求对债务进行新老划断，并且对救助项目的质量要求较高，因此总体进展较为缓慢。我们认为房地产纾困的核心在于帮助房企恢复其销售造血能力，实现行业的风险出清和正向循环，而在目前市场弱复苏的环境下仅从项目端进行发力，或难以从根本上缓解出险房企的资金问题。 图表3：2023年1-6月AMC介入地产纾困汇总 宜布日期 纾困机构 受益房企 纾困方式 纾困项目 投入资金 2023/6/30 长城国富 金科股份 引入战略投资者 集团 未披露 2023/6/25 中国华融 万达地产 并购+融资 武汉中央文化区项目 未披露 2023/6/13 浙商资产 德信中国 并购基金 德清时代云起 6.03亿 2023/5/14 中国信达 赫华恒瑞 处量踩雷信托不良债权 北京海淀万柳书院75套房源 47亿 2023/4/26 福田安城投、长城 佳兆业 并购+融资+合作开发 佳兆业深圳佳园项目 未披露 2023/3/28 东方、华融 佳兆业 共益债投资+续建 昆明佳兆业城市广场J地块 未披露 2023/2/23 东方、长城、安居建业 中国恒大 并购基金 深圳恒大时代之光（旧改）等 177亿 2023/2/11 华融、中信城开 株洲华晨 共益债投资+代建代管 华晨山水豪庭、华晨云溪湾等 12亿 2023/2/8 东方资产 旭辉集团 集团合作协议 未披露 未披露 2023/2/6 中国信达、信达地产 中南建设 并购基金 深圳46亿货值的旧改 25.5亿 2023/1/19 中国信达、信达地产 和昌集团 并购基金 深圳340亿货值旧改 90亿 2023/1/12 中国信达、信达地产 言成集团 并购基金 深圳22亿货值项目 6.81亿 2022/12/1 华融联合6家银团 融创中国 并购+增量融资 上海董家渡项目 超120亿 来源：各公司公告，克而瑞，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为金科股份、广宇发展、云南城投、空港股份、荣盛发展，涨跌幅分别为+36%、 +15%、+12.5%、+11.2%、+11%；末5名为同济科技、时代中国控股、恒盛地产、华音国际控股、易居企业控股，涨跌幅分别为-14.3%、-11.3%、-11.1%、-10%、-7.8%。 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 -4% -5% 汽运零食技制能材消电软医多商资媒家保房耐食公半银 ⅡⅡ Ⅱ ⅡⅡ 车输售品术药源料费信件疗元业本体庭险地用品用导行 -6% 汽交有非钢农电公建商房综休采食轻纺化银机家建医计通国电传 与业与硬、 汽主件生 者服与保金和货 Ⅱ Ⅱ 服务服健融专物 与产消、事体 Ⅱ 个费饮业与 车通色银铁林子用筑业地合闲掘品工织工行械用筑药算信防气媒 车要与物 务务设业人 品料半 运金金 输属融 牧事装贸产服 渔业饰易务 饮制服 料造装 设电材生机军设 备器料物工备 零用设科 部品备技 备服用 与务品 与与导 服烟体 件………装草… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 金科股份 广云空荣 宇南港盛 发城股发 展投