新房去化放缓，厦门第三轮土拍岛内地块爆冷

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2022年8月 研报 新房去化放缓， 厦门第三轮土拍岛内地块爆冷 文/马千里、周奇 8月最后一天，厦门年内第三批次集中供地到期出让。与前两次土拍相比，厦门第三批次出让地块幅数有所减少，但总供应建面却为三批次中最高的一轮。最终，6幅地中1幅流拍，5幅成交，共收金179亿元。对比第二批次土拍表现来看，厦门此轮成交热度进一步走低，平均溢价率由第二批次溢价率的1.4%下降了1.2个百分点至0.2%，参拍房企也以央国企为主，民企则未现身此轮土拍。 表：厦门2022年前三批次集中土拍热度对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米） 轮次 2022年第一批次 2022年第二批次 2022年第三批次 较上批次变动 成交幅数 9 9 5 ↓44% 成交建面 61 79 95 ↑21% 成交金额 154 199 179 ↓10% 成交楼板价 25145 25229 18814 ↓25% 溢价率 6.8% 1.4% 0.2% ↓1.2pct 流拍率 10% 10% 17% ↑7pct 一、第三轮土拍热度进一步下滑，岛内地块也“意外”爆冷 从最终成交表现来看，厦门此次集中供地热度较第二批次进一步降温，成交6幅地中1幅流拍，其余5幅地无一宗触及地价上限，全部以超低溢价或底价成交，平均溢价率仅为0.2%，创下厦门集中土拍以来的新低。 分区域来看，岛内地块竞拍热度仍要稍高于岛外，但高溢价成交现象并未如愿出现，竞争热度也较此前明显下滑。具体而言，岛内共推出两幅地，分别是思明P15地块和湖里P17地块，是厦门此次集中土拍报名参拍房企数量最多的两宗地块。但从最终成交结果来看，2幅地也未能避免火速成交的命运，分别经过3轮竞拍和2轮竞拍就迅速落锤，成交溢价率分别为0.5%和0.2%。 岛外地块则出现了流拍现象，同时成交地块也无一例外全部由国企托底。唯一流拍地块为翔安区XP01地块，位于翔安新城下潭尾南片区，享有一线海景，周边商业及教育配套也比较齐全。不过，该地块所在的环东片区新房库存较大，片区内在售新房流速较慢，存在较大的去化压力。因此，最终因无人应价而流拍。 表：厦门2022年第三批次集中土拍成交地块（亿元，元/平方米） 环线 土地名称 成交总价 成交楼板价 溢价率 拿地房企 岛内 思明区2022P15 43.5 45313 0.5% 中海 湖里区2022P17 54.3 45175 0.2% 国贸 岛外 同安区2022TP03 58.7 15000 0.0% 特房+轨道 同安区2022TP02 12.3 9000 0.0% 火炬 同安区T2022P05 10.3 12000 0.0% 古龙 翔安区2022XP01 —— —— —— 流拍 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 数据来源：CRIC 厦门此次土拍热度进一步走低，除了由于当前市场环境持续遇冷致房企拿地谨慎外，另一方面也和此轮供地结构有关。在供地区域方面，厦门此次供地更倾向楼市去化较难的岛外，其中3幅位于库存量较高的同安，1幅位于翔安区，岛内则仅2幅地块出让。更重要的是，厦门此次土拍参拍资金门槛较高，也打压了房企的参拍热情。就起拍总价来看，6幅地中有4幅地的总价超过20亿元， 其中岛内两宗地的起拍单价都在40亿元以上，对房企而言参与资金门槛偏高，加上后续开发及运营资金投入，整体投入成本较高，因此房企参拍积极性不强。 图：厦门2022年三批次集中供地中起拍总价超过20亿元的地块占比 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、成交地价继续回落，整体盈利空间维持充裕 土拍热度持续走低下，厦门地价水平也进一步回落。以成交的5幅地块来看，除周边未有同类型地块出让或成交的同安区TP02地块外，其余4幅地的成交楼板价均较周边同类型地块的价格出现了下调。尤其是岛外，地价降幅最为显著，如同安区2022TP03地块成交楼面价为1.5万元/平方米，较去年第三批次时期周边出让地块的价格下降了32%。 图：厦门2022年第三批次成交地块较周边同类型地块的价格变动（元/平方米） 地块名称 成交楼板价 周边成交地块价格 对比地块成交 时间 变动 同安区2022TP03 15000 22103 2021年三批次 -32% 思明区2022P15 45313 50589 2021年一批次 -10% 湖里区2022P17 45175 50294 2021年二批次 -10% 同安区T2022P05 12000 12327 2022年一批次 -3% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 地价下调之下，厦门此次出让的地块盈利空间维持充裕。三批次成交5幅地的地房比平均仅为 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 0.51，较二批次成交地价的地房比进一步下降，同时成交地块的房地价差均超过了1.5万元/平方米，给房企留下了较为充足的利润空间。 以岛内2幅溢价成交地块为例，虽然两幅地均有一定的配建要求，但地块最终可售价格也未超 过5万元/平方米，相比于7万+元/平方米的住宅限价，价差均在2万元/平方米之上。尤其是思明区2022P15地块，政府还提升了该地块的住宅限价，其限价提升至7.3万元/平方米，定配建要求也较此前有所降低，最终该地块的地价房价差接近2.5万元/平方米，盈利空间十分可观。 图：厦门2022年第三批次成交地块的盈利情况（元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、楼市消化周期仍在拉长，项目未来入市或面临去化压力 虽然厦门此次出让地块利润空间充裕，但结合近期楼市表现来看，项目未来去化却存在一定的隐忧。联系新房市场来看，尽管今年以来厦门多次放松楼市调控政策，8月市场更是传出“首付比例下调、房贷利率下调”等利好消息，但由于客户购房信心仍未恢复，市场成交量延续在低位运行，当前规模下行趋势仍比较明显。尤其是近两月，因疫情冲击、天气等因素叠加影响，新房成交规模持续走低。 新房去化放缓之下，厦门的住宅消化周期也在进一步拉长。据CRIC监测数据显示，自2022年开年以来，厦门的商品住宅消化周期就呈现出上升趋势，截止2022年7月底厦门的商品住宅消化周 期高达17.6个月，已经逼近供过于求的警戒线。即使是去化表现相对乐观的岛内，因2021年来供地量明显增加，当前有多个在售、待售项目，库存量也大幅走高，市场竞争也在加剧。就此来看，在楼市库存规模进一步增加下，三批次成交地块在未来入市时或将面临较大的竞争压力。 图：近一年厦门新建商品住宅成交面积及消化周期走势（万平方米，月） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、国资包场第三轮土拍，外来房企中仅中海成功落子 在较高的参拍门槛及厦门楼市去化放缓等因素影响下，厦门第三批次的土拍则完全成为央国企的主场。据此前市场传言报名房企名单来看，此次集中供地共吸引了9家房企及联合体，涉及华润、中海、建发、国贸、金茂等等，均为央国企，而曾在前两批次中出现的金地、宝龙等民企无一出现在本轮参拍名单中。 从地块竞拍情况来看，房企表现也并不积极，部分企业甚至在竞拍过程中未出价，拿地态度十分谨慎。最终，5幅地中有4幅由厦门本地国企竞得，其中特房轨道联合体以58.7亿元的总价竞得同安区TP03地块，是本轮拿地金额最高的房企。外来房企中则仅有中海落下一子，以43.5亿元的总价斩获思明区2022P15地块。 表：厦门2022年前三批次拿地房企对比 集中供地批次 拿地企业 2022年第一批次 建发独揽3宗，中海、国贸、金地、万泰、象屿+同安、住宅+同安各1宗 2022年第二批次 建发、轨道、保利各2宗，华润、国贸+市政、联发各1宗 2022年第三批次 中海、国贸、特房+轨道、火炬、古龙各1宗 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，在楼市低温、供地结构不佳等因素影响下，厦门第三轮集中土拍热度较上一轮进一步走低，成交溢价率更是创下集中供地以来的新低。企业拿地积极性也明显回落，即使是岛内地 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6 块，也并未能激起房企参拍热情，最终6幅地中1宗流拍，5幅则由央国企全部包揽。 不仅是厦门，先前无锡的第三轮集中土拍表现也不及预期。归根结底，仍是当前楼市仍未走出下行通道所致。楼市成交规模未能稳步回升之下，房企拿地态度更加理智谨慎，土地市场投资热情也难有所恢复。接下来，重点城市三批次集中土拍高峰期将要来临，土拍撞期之下，城市之间热度分化会更加显著，尤其是对于楼市表现相对较差的城市，本地城投的托底比例或将进一步加大。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6