上海房地产行业2023年5月存量观察

重世联行 （存量月度观察） 2023-5重世联花 ()上海世联关行 产全价值链服务商 CITYPROPERTYFULLVALUECHAINSERVICEPROVIDER 市场政策-全国性） 5月8日住房和城乡建设部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》意见旨在规范房地产经纪服务 本系，促进房地产市场健康发展。 加强从业主体管理61 “加强经纪从业人员管理”规范签订交易合同“经营场所醒目位置公示合同文本 “严格落实经纪机构备案制度”通过房屋网签备案系统办理备案 2“提供房源客源信息、带客户看房” 明确经纪服务内容 加强个人信息保护不得非法买卖或公开他人个人信息 签订交易合同、协助办理不动产登记“建立健全客户个人信息保护管理1 3“结合市场供求关系协商确定”规范经纪服务收费提升管理服务水平“建立健全房屋交易管理服务平台8 “降低住房买卖租赁经纪服务费用“加强存量房交易资金监管” 采取约谈等综合措施进行重点监管 9 4“公示服务内容和收费标准”严格实行明码标价加大违规违法整治依法查处“黑中介”曝光典型案例”“收费前应向交易当事人出具清单 5严禁操纵服务收费加强行业自律管理10 “不得滥用市场支配地位收取费用“完善房地产经纪服务标准” 不得干预经纪机构自主决定收费标准引导从业人员依法合规经营 市场政策-上海市） 上海市规划和自然资源局文件2023.5划示基本单元，各区完成“一张蓝图”具体建设项目落图； 2023.8问需求计调研完成 2023.12全市推进1700个项目，实施完成1300个项目； 沪规划资源详【2023】176号"1+N”空间布局模式，“1”是指功能整合、空间复合的一站式综合服务中心"N”是指灵活散点布局的小体量、多功能服务设施或场所； 关于印发2023年上海市“15分钟社区生活”推进单位附属空间开放 行动方案》的通知启动数字化应用场景开发，形成开放、共享、共建、共治格局 上海市发展和改革委员会文件 政策实施日期2023年6月1日一2025年12月31日 政府采购面向中小企业份额提至40%以上至2023年年底 税费优惠政策，按照50%幅度减免小规模纳税人，小型微利企业、个体工商户的六税两 费：至2024年底；沪发改规范（2023）6号 支持民间资本参与存量产业园区转型升级，鼓励存量产业用地提容增效 拓宽民营企业融资渠道，鼓励民间资本参与REITS产品战略配售 支持民间投资科技创新，对获得认定的民企给予最高不超过1000万的开办费和经营奖励；关于印发《上海市加人力度支持民间投资发展 延长新型基础设施项自贴息政策执行期限至2027年底，提供最高1.5个百分点的利息补贴若十政策措施》的通知 鼓励民企建设市民建设设施补短板重点项目，专项资金按实际投资30%，不超过150万元 给予补助； 办公租赁市场-5月典型板块租赁市场概况 路 2023年5月上海甲级写字楼平均租金￥7.4元/天/m，平均空置率18.1% 虹口 租金：￥7.1/m/天空置率：26.7%杨浦 租金：￥6.7/m/天空置率：17.1%跨外环线桥 1%金海路 普陀 租金：￥5.5/m/天空置率：30.8%静安核心陆家嘴 租金：￥10.9/m/天空置率：9.9%租金：￥9.5/m/天空置率：12.4% 建陀公洋泾 长宁核心 租金：￥7.3/m/天空置率：14.2% 净安区 上海市租金：￥6.3/m/天空置率：18.6% 世纪公园 黄浦核心租金：￥7.6/m/天空置率：12.6% 龙东高架路 徐汇核心租金：￥9.1/m/天空置率：9.6% 租金：￥8.5/m/天空置率：15.3%南国滨江珠地张江华夏高架路 租金：￥5.2/m/天空置率：8.6% 徐汇滨江 租金：￥6.8/m/天空置率：27.6%前滩 租金：￥6.7/m/天空置率16.7%核心商务区 闵行 租金：￥5.1/㎡/天空置：023.4% 中环路 阳路聘线 路立梨 非核心商务区 办公租赁市场-核心/非核心区走势 核心商务区与非核心商务区租金差距在1.41倍，经济承压影响下部分核心区企业迁移至非核心区以降低企业成本 上海市历年写字楼核心区/非核心区租金差距走势（元/m/天）上海写字楼核心区/非核心区空置率走势 1235.0% 30.0% 10 8.625.0%24.2% 世联行 6.1 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 12.8% Q2Q210Q2Q41月2月核心商圈空置率非核心商圈空置率 核心区非核心区 世联行 办公销售市场-月度供销走势 2023年5月，供应端大幅下滑，成交量略有上升，成交价格出现回落； 新增供应1.86万m，成交3.83万m，成交均价3.7万元/m0) 上海近1年办公销售市场供求走势 20000070000 180000 160000 60000 14000050000 12000040000 100000 80000 30000 6000020000 40000 10000 20000 0 2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月 2022年102022年112022年12 月月月 2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月 供应面积（m） 13967 48929 38332 39102 30185 141142 149989 107872 64328 186721 70555 18620 成交面积(m) 188845 57821 48482 111065 114681 110335 55889 178432 70188 37624 113917 35378 38281 成交均价（元/㎡）65565280574258347508468633680634112367982894152888403404084336981 供应面积（m）成交面积(m)成交均价（元/m） 办公销售市场-月度成交分析 2023年5月达到亿元成交的项目有3个，其中嘉定区嘉宝大厦成交面积超过1万m，总金额达到3.56亿，成交TOP10中闵行项目成交均价最高为6.5万元/m 崇明区 宝山区 嘉定区 月度成交TOP10成交面积成交均价 成交面积成交均价成交面积成交均价(m)(元/m） (m) (元/m） (m)(元/㎡）138030290 733 (m) (元/m) （万元） 嘉宝大厦 嘉定 11550 30800 35575 成交项目名称区域成交面积成交均价成交金额1449629068 长宁区 22365横沙乡 成交面积成交均价 (m)（元/m㎡） 526818556000上海市 启商务广场长宁81855600045838 虹桥汇 闵行 2428 64999 15780 上海虹桥 徐汇区 云国际机场成交面积成交均价 青浦区(m)（元/m）51上海浦东 成交面积成交均价22872034国际机场 (m) (元/m） 380424554闵行区 (元/m）(m) 宝龙城市广场 青浦 1937 23231 4501 绿地新里米兰 嘉定 1700 15948 2711 平安悦景庄 崇明 1380 30290 4181 九亭中泰广场 松江 1330 36824 4896 首创禧瑞云庭 松江 1085 24743 2683 嘉隆骏 嘉定 1083 31847 3448 森兰美免大厦 浦东 683 29446 2012 上海青西成交面积成交均价 郊野公园江区349556940浦东区 成交面积成交均价成交面积成交均价 (m)(元/ml） (m)(元/㎡） 532 2659 30669 奉贤区 成交面积成交均价 G15(m)（元/m） 270728332 53659417921 519 金山区图 办公销售市场-月度大宗交易 5月，合景泰富7.5亿元出售上海4项目，中国平安两家子公司接手，出售事项可帮助合景泰富变现目标公司价值及改善集团流动资金状况 合景泰富当前财务状况“堪忧” 中国平安合景泰富2022年净号损高达98.42亿元 合景泰富 KWGPINGAN>公司一年内应该偿还债务合计高达344.3亿元 专业·价值5月14日集团2024年1月票据，尚未支付部分本金1.19亿美元 （约合人民币8.27亿元）构成违约事件 “出售方”“收购方” 交易标的 所属公司序号区位总建筑面积 项目? 项目①嘉定·马陆46158m+地下停车位及配套设施 上海兆景 （合景泰富子公司） 嘉定·马陆65666m+地下停车位及配套设施 上海锦怡 （合景泰富子公司） 项目?嘉定·工业区49032m+地下停车位及配套设施 项目?嘉定·工业区212196m+地下停车位及配套设施 办公土地市场-月度商办土地市场 2023年5月商办土地成交2幅：1幅位于闵行七宝，竞得方为中建智地，成交金额1.65亿元，建筑面积约1.34万方； 1幅位于嘉定新城，竞得方为上海安亭实业，成交金额1.04亿元，建筑面积约2.09万方； “地块区位”“规划效果图” 闵行七宝地块信息：项目位于闵行区七宝镇核心区域，距地国中建一局 铁嘉闵线沪星路站仅300米，距虹桥机场3公里，3分钟车台区 程可达七宝生态商务区，10分钟车程可达上海虹桥商务区； 闵行七宝地块建设信息：项目预计建成后将成为中建一局本地块 华东区域总部，中建一局将根据整体战略部署，迁入包 所属一公司在内的多家子企业，并有计划地设立分支机构 整合优势资源、聚集高端人才。 嘉定新城地块信息：该地块位于安亭老镇区，安亭镇政府对 面，距离11号线安亭站约800米： 嘉定新城地块配建要求：办公楼占比65%，地上建筑限高为80 米，地块内需配置建筑面积约60平方米（计容）公共厕所设施，建筑面积约300平方米（不计容）健身点设施 新增公共服务设施需布局在建筑物三层以下位置，且临街布 置，方便到达，并由安亭镇人民政府负责管理运营 0 本地块 关行 约800米 （工业土地市场-月度工业土地市场 2023年5月上海工业土地成交7幅，其中青浦区华新镇占了2幅，宝山区顾村板块杨行川社区地块价格最高，每 亩单价达到340万 崇明区陈家镇 关行 生物医药 “拿地企业行业概况 129% 嘉定工业区 2 宝山区杨行 高新科技， 青浦区华新镇57% 14%0世联行 贸易实业， 闵行区华庄土业区 6房企取地情况： 松江区中山工业区5月无房企类企业竞得工业用地 核心商务区写字楼市场观察 南京西路为上海主要核心商务区之一，是市中心名副其实的“黄金地段”一条路聚集了多个国际品牌，集聚了48 栋商务楼宇，区级税收重点楼宇有39栋区域内近年来无新增供应，甲级办公存量约100万方 静安豪景苑 818广场租金范围约5元/m/天-15元/m/天 嘉地中心恒基688广场 中信泰富广场梅龙镇广场 上海招商局广场 物业费范围27元/m/月-46元/m/月 信达大厦 上海商城 上上海恒隆广场 兴业太古汇 恒利国际大厦停车费范围1200元/位/月-2000元/位/月 SOHO东海广场锦沧文华广场 中欣大厦 1788国际中心 静安嘉里中心 越洋广场 延安高架路 标准层面积 约1000m-2800m 会德丰国际广场 B上海华侨大厦 淮海中路 淮海免租期范围大多1-3个月免租期 整体空置率约9.9% 核心商务区写字楼市场观察 十四五规划，南京西路成为建设卓越现代化国际城区新静安的“领头雁”，成为品味上海的““活力街区”、体验中 国的“上海窗口”、汇聚全球的“中国地标静安区“一轴三带发展战略示意图 “中华商业第一街”南京西路 ·沪上最高档的购物场所 中环两览产城融合发展集聚带 面积：7.1平方公里： 南京西路功能区是新静安强化南北复 ·贵胃领地，合发展形成“一轴三带”的其中“一 穿越静安寺闹市地区，横贯静安全境带”，突出“国际化、高端化、品质 奢侈品牌云集，顶级商业齐驻，汇全区商业之精华化”特征 南京西路后街群空间格局建议苏州河两岸人文休闲创业集聚带 南京西路面积：4.2平方公里 潮流双子星（丰盛里和张园99）与文化双地标（百 乐门和800秀）为核心 800秀 ·三条