房地产开发2023W24：本周新房成交“旺季不旺”同比-37.4%，“第三支箭”正式落地

招商蛇口重组申请获证监会注册生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，这是在2022年底“第三支箭”出台后历时半年，A股市场首个成功取得注册批文的项目。我们认为“第三支箭”实质性落地，将有效提振市场信心、优质房企流动性有望进一步改善。 70城新房价格指数环比增速缩窄至+0.1%，同比-0.5%。据国家统计局，5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.1%，同比-0.5%；二手房价格指数环比-0.2%，同比-2.5%。具体看，新房价格环比上涨46城（-16，较上月变化，下同），环比下跌24城（+17）；同比上涨26城（+4），同比下跌43城（-5）。5月新房价格环比上涨的城市数量较4月显著减少，全国整体环比涨幅收窄，二手房价格环比则是在今年2月以来首次由正转负。从成交量能看，我们跟踪的30个样本城市在5月持续低迷，6月甚至环比5月周均更差，“旺季不旺”说明当下市场形势的严峻，如果6、7月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300指数3.00个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共61支，较上周减少18支，下跌股数为56支。 新房：本周30个城市新房成交面积为269.8万平方米，环比提升7.0%，同比下降37.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.9万方，环比15.8%，同比-28.4%；样本二线城市为146.2万方，环比1.6%，同比-42.7%；样本三线城市为51.8万方，环比12.2%，同比-31.5%。从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计7257.6万方，同比12.6%； 一线城市为1623.5万方，同比28.3%；二线城市为4094.9万方，同比6.8%；三线城市为1539.1万方，同比14.6%。 二手房：本周13个重点城市二手房成交面积合计113万方，环比下降0.6%，同比增长5.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.4万方，环比-3.9%；样本二线城市为51.8万方，环比-4.6%；样本三线城市为31.9万方，环比10.6%。年初至今累计二手房成交面积为2904.5万方，同比变动为57.1% 信用债：根据wind统计数据，本周（6.12-6.18）共发行房企信用债20只，环比增加15只；发行规模共计158.74亿元，环比增加110.74亿元，总偿还量84.36亿元，环比减少22.02亿元，净融资额为74.38亿元，环比增加132.76亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（62.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以中期票据、公司债 （33.3%、29.0%） 为主要构成 。 债券期限方面 ， 本周以3-5年（46.2%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.70城新房价格指数环比增速缩窄至+0.1%，同比-0.5% 招商蛇口重组申请获证监会注册生效，“第三支箭”正式落地。6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，这是在2022年底“第三支箭”出台后历时半年，A股市场首个成功取得注册批文的项目。我们认为“第三支箭”实质性落地，将有效提振市场信心、优质房企流动性有望进一步改善。 70城新房价格指数环比增速缩窄至+0.1%，同比-0.5%。据国家统计局，2023年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.1%，同比-0.5%；二手房价格指数环比-0.2%，同比-2.5%。具体看，新房价格环比上涨46城（-16，较上月变化，下同），环比下跌24城（+17）；同比上涨26城（+4），同比下跌43城（-5）。分城市看，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.3pct，其中北京、上海、广州环比分别上涨0.2%、0.3%、0.1%，深圳环比下降0.2%。二线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.2pct，其中太原、济南环比+0.7%涨幅领先。三线城市环比持平，涨幅较上月收窄0.2pct。整体看，5月新房价格环比上涨的城市数量较4月显著减少，全国整体环比涨幅收窄，二手房价格环比则是在今年2月以来首次由正转负。从成交量能看，我们跟踪的30个样本城市在5月持续低迷，6月甚至环比5月周均更差，“旺季不旺”说明当下市场形势的严峻，如果6、7月没有出现大级别的政策，下半年新房销售有可能二次探底。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（三线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300指数3.00个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共61支，较上周减少18支，下跌股数为56支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为荣盛发展、长春经开、ST慧球、*ST松江、皇庭国际，涨幅分别为41.9%、18.0%、14.0%、13.5%、12.7%。跌幅前五为京投发展、新华联、海航投资、宋都股份、新湖中宝，跌幅分别为-14.9%、-11.5%、-9.6%、-8.9%、-6.6%。 本周48家重点房企中共计上涨26支，较上周减少6支，涨幅位居前五的为荣盛发展、正荣地产、碧桂园、禹洲集团、龙湖集团，涨幅分别为41.9%、14.1%、10.0%、9.8%、7.1%。跌幅前五为佳兆业、建业地产、龙光地产、华夏幸福、中梁控股，跌幅分别为-4.7%、-3.4%、-3.2%、-2.5%、-1.9%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为269.8万平方米，环比提升7.0%，同比下降37.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为71.9万方，环比15.8%，同比-28.4%；样本二线城市为146.2万方，环比1.6%，同比-42.7%；样本三线城市为51.8万方，环比12.2%，同比-31.5%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计7257.6万方，同比12.6%；一线城市为1623.5万方，同比28.3%；二线城市为4094.9万方，同比6.8%；三线城市为1539.1万方，同比14.6%。其中一线城市中，北京（12.6%）、上海（60.8%）、广州（17.2%）、深圳（-6.6%）。二三线城市中海门（132.8%）、温州（102.3%）、惠州（53.2%）等总计14城同比均为正，南平（-84.8%）、衢州（-75.4%）、大连（-68.9%）等总计12城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计113.0万方，环比下降0.6%，同比增长5.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为29.4万方，环比-3.9%；样本二线城市为51.8万方，环比-4.6%；样本三线城市为31.9万方，环比10.6%。年初至今累计二手房成交面积为2904.5万方，同比变动为57.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为849.5万方，同比27.5%；样本二线城市为1392.6万方，同比72.1%；样本三线城市为662.4万方，同比77.3%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.12-6.18）共发行房企信用债20只，环比增加15只；发行规模共计158.74亿元，环比增加110.74亿元，总偿还量84.36亿元，环比减少22.02亿元，净融资额为74.38亿元，环比增加132.76亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（62.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以中期票据、公司债（33.3%、29.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（46.2%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中，新城控股3年期公司债（-150bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（6.12-6.18） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（6.11-6.17） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。