房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房市场环比下降

板块行情：本周（6月5日-6月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.2%，在31个一级行业板块中排名第6位，地产板块保持前列。京投发展周涨幅达48.1%，融信中国上涨15.6%。 公司动态：1）万科A与腾讯签约战略合作，企业微信将成为万科移动数字化“底座”，连通房地产开发、物业服务、长租公寓等8大业务；2）融创中国提请股东大会授权董事发行不超已发行股份数目20%新股份；3）保利发展125亿元定增获上交所通过，拟投资于广州保利领秀海、西安保利天汇等15个项目。 销售端：需求端动力不足，新房市场出现下滑。1）从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降15%，同比上升14%。2）从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降3%。 政策要闻：中央层面：1）易会满在第十四届陆家嘴论坛发言，表明证监会将研究资本市场差异化的制度安排，健全多层次资本市场体系，加大股债融资、并购重组、REITS等产品创新和制度供给。2）六家国有大行集体下调人民币存款利率，活期存款利率由0.25%降至0.2%，已低于0.35%的央行基准利率; 2、 3、5年期定期存款利率分别下调10、15、15个基点至2.05%、2.45%、2.5%。 地方层面：1）深圳：加大住房保障力度，23年拟通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）3.4万套；通过城中村改造，筹集保障性住房5.2万套（间），改造后的租金以不涨为原则。2）广东：购房租房政策向多子女家庭倾斜；发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，为广东省基础设施领域原始投资人、投资者等提供支持和指导。3）北京：明确共有产权住房回购及上市交易细则。4）北京、重庆：提高公积金租房额度，加大对多子女家庭租房的政策支持。 政策点评：本周各地坚持因城施策，深圳加大保障性住房支持力度，北京、重庆提高公积金租房额度、广东政策向多子女家庭倾斜。整体来看，政策坚持房住不炒，以支持刚需和改善性需求为主。 投资策略：本周新房成交环比下滑，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、行情回顾：股市小幅上涨，地产板块保持前列 本周申万地产板块上涨1.2%。本周（6月5日-6月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨1.2%，在31个一级行业板块中排名第6位。 图表1本周申万地产板块上涨1.2%，板块排名第6位 本周A股板块内涨幅第一为京投发展，累计涨幅达48.1%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为京投发展、金科股份、沙河股份、京能置业、天地源，跌幅前五的个股分别为新大正、格力地产、张江高科、皇庭国际、中南建设。 图表2京投发展周涨幅达48.1% 图表3新大正周跌幅5.9% 本周港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨15.6%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为融信中国、融创中国、龙光集团、龙湖集团、碧桂园，跌幅前五的个股分别为绿城服务、金地商置、远洋集团、绿城管理控股、建发国际集团。 图表4本周融信中国上涨15.6% 图表5本周绿城服务下跌4.9% 二、政策要闻：国有六大行下调存款利率，深圳加大保障住房力度 中央层面：1）易会满在第十四届陆家嘴论坛发言，表明证监会将研究资本市场差异化的制度安排，健全多层次资本市场体系，加大股债融资、并购重组、REITS等产品创新和制度供给。2）六家国有大行集体下调人民币存款利率，活期存款利率由0.25%降至0.2%，已低于0.35%的央行基准利率; 2、3、5年期定期存款利率分别下调10、15、15个基点至2.05%、2.45%、2.5%。 图表6证监会将加大REITS等产品创新和制度供给，六大国有行下调人民币存款利率 地方层面：1）深圳：加大住房保障力度，23年拟通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）3.4万套；通过城中村改造，筹集保障性住房5.2万套（间），改造后的租金以不涨为原则。2）广东：购房租房政策向多子女家庭倾斜；发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，为广东省基础设施领域原始投资人、投资者等提供支持和指导。3）北京：明确共有产权住房回购及上市交易细则。4）北京、重庆：提高公积金租房额度，加大对多子女家庭租房的政策支持。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科A与腾讯签约战略合作，企业微信将成为万科移动数字化“底座”，连通房地产开发、物业服务、长租公寓等8大业务；2）融创中国提请股东大会授权董事发行不超已发行股份数目20%新股份。3）保利发展125亿元定增获上交所通过，拟投资于广州保利领秀海、西安保利天汇等15个项目。 图表8万科A与腾讯达成战略合作，保利发展125亿元定增获上交所通过 三、销售端：需求端动力不足，新房市场持续低迷 （一）新房市场：21城成交环比下降15%，同比上升14% 从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积环比下降15%，同比上升14%。1）从日平均数据来看，本周监测的21个城市商品房日平均成交面积43万方，环比下降15%，同比上升14%。2）从累计数据来看，年初至今21城成交面积7555万方，同比增长16%，其中一线城市商品房成交建面2090万方，同比增长40%。监测的6个二线城市商品房成交建面3575万方，同比增长8%，11个三四线城市商品房成交建面1890万方，同比增长11%。 图表9本周单日平均成交面积下滑至43万方 21城周度成交面积298万方，一线城市环比仍为正。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为96万方、139万方、63万方，环比+3%、-25%、-12%，相较去年同期+49%、+6%、-16%。2）一线城市北京新房热度回升，成交面积环比上升51%，同比继续保持高增；上海、广州新房热度下降，环比转负。二线新房市场全面下跌，成都、苏州环比转负。 图表10本周21城周度成交面积298万方 （二）二手房市场：11城成交环比下降3%，同比上升65% 从我们监测的11城数据来看，二手房日均成交环比下降3%。1）从单日平均数据来看，11城二手房日平均成交面积24万方，环比下降3%，同比上升65%，二手房热度下降。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积3885万方，同比增长56%，二手房热度处于历史中等水平。 图表11本周11城二手房日平均成交面积24万方，处于历史中等水平 本周11城二手房成交面积165万方。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为41万方、101万方、23万方，环比分别上升13%、-1%、-28%，相较去年同期上升87%、61%、52%。2）一线城市中深圳二手房成交面积为14万方，环比上升112%，同比上升181%，北京二手房成交面积27万方，环比下降-10%，同比上升59%。 图表12本周11城二手房成交面积165万方 四、融资端：本周发债全部为国央企 本周发债全部为国央企。中国绿发投资集团有限公司发行20亿一般公司债，票面利率为3.2%；中海宏洋地产集团有限公司发行5亿一般公司债，票面利率为3.05%。 图表13中国绿发发行20亿公司债，票面利率为3.2% 五、投资建议 震荡格局，左侧布局。六月初（6月5日-6月9日）楼市继续保持低迷，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。