普洛斯22年报跟踪之五大关注点

普洛斯22年报跟踪之五大关注点 YY团队2023/6/5 摘要： 普洛斯中国（简称“公司”）的YY隐含经历了22年末的陡然抬升+短期回落后整体中枢上移+23年4月中旬开始再次边际恶化，本文深度拆解普洛斯中国2022年报表最新变化，共归纳出五 点值得重点关注的方面： （1）盈利表现：租金收入贡献减少，非经常性损益占比仍高。营收增速由正转负，对表外基金收取管理费依赖度增加，同 时IDC和冷链服务发力，但这两项业务尚处于初期阶段，短期内 难以替代传统租金收入，还会增加物业开支影响利润。当前租金增长现乏力，毛利率下滑，非经常性损益维持高位，利润结构不佳，整体承压。 （2）地产基金：表外管理规模持续增加造成的担忧预期升温，报表可读性减弱。长周期的基金滚动模式本身就缺乏债性资金的需求逻辑，短债长投、资产隔离降低违约成本，投资人对此 种商业模式可能存在担忧预期的升温。 公司表内基金整体表现平稳，但债务率有所攀升，项目出表的进度放缓且主要围绕上海等一线展开，同时新增资产规模下滑，后续持续输出到表外比较乏力。关注在担保和差补义务下公司作为GP需承担的表外债务，以及若基金中贷款违约可能触发的交叉违约和基金接续的滚动压力等风险。 （3）关联往来：基金过渡期可能的占款和垫资导致关联交易 提升。22年公司新增来自于少数股东、联营以及其他关联方的借款规模均显著提升，反映公司的传统融资渠道面临的压力，同时可能存在表外基金在中途或到期有资金“下车”导致关联方占款与垫资，关联交易若后续进一步增加，可能触发境外评级的下调或负面。 近期研究： 物流地产行业透视与主体梳理-2023/4/18 普洛斯中国：基于地产基金与现金流视角的透视-2022/12/14普洛斯物流园REITs——物流大佬的首秀-2021/6/18 揭开普洛斯的面纱-2020/3/3 （4）偿债：经营净现金流覆盖利息能力弱，直融被动降、银行信用借款占比升。公司经营性净现金流对利息支出和短期债务 本金、现金及等价物对短期债务的覆盖能力均在弱化，有息债务 规模依旧增加，短债压力边际抬升，24年上半年到期高峰压力大。 （5）资产处置：资产高受限成为掣肘，或先出售自持物业。 目前公司利用已有自持物业再抵押的新增融资空间已不大，若是带着债务出售回笼的资金对债务兑付的帮助可能也比较有限，若出售基金中的资产实操层面还需通过其他LP或GP同意，流程较 繁琐。上海、苏州等高能级区域资产出售或对于公司降低负债可能将会是比较积极的信号，债券价格或将得以提振。 整体来看，公司资产端“轻量化”速度放缓，自持的表内资产再融资空间不大，负债端公开债发行受阻，银行借款尚稳，但对信用借款更加依赖，在表内可动用资产不多的情况下，与境内外银团沟通难度或加大。未来依靠资产出售端释放更明确的信号。 前期“三支箭”并未惠及普洛斯这样的物流基金主体，但价格又受到传统房企出清的冲击，同时市场对长周期的基金滚动模式认为本身就短债长投、缺乏债性资金的需求逻辑，踩踏下极易形成一致预期。24年上半年到期压顶，多空交织下，仍需等待资产处置、中票发行情况等更明确的方向。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：