房地产行业REITs周报：近年购物中心新开业规模如何？

(2023.6.4-2023.6.9) 商业竣工同比增速已由负转正 全国商业营业用房累计竣工面积同比增速已在2023年3月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2022年，全年共开业366个购物中心，我们筛选了大悦城、华润置地、龙湖集团等房企作为样本房企，2022年9家房企新开业购物中心共有93个，二线城市为房企购物中心主要布局城市。根据赢商网数据和我们的假设测算，2023年有望开业365个购物中心。 从全国层面看，商业用房的累计竣工面积同比增速已在2023年3月转正，今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2012-2019年，我国商业用房累计竣工面积维持在1亿平方米以上，其中2017年达到12670万平方米，是近十年的巅峰；受到疫情等因素的影响，2020年以来，我国商业用房累计竣工面积不及1亿平方米，尤其2022年我国商业用房累计竣工面积降至6800万平方米，同比降幅达到22%。 在疫情因素的影响逐渐削弱下，今年商业用房累计竣工面积同比增速触底回升，2023年3月同比增速成功由负转正。 我们梳理了前期购物中心样本房企（参考2023年4月23日《上市房企购物中心规模如何——REITs周报》）2022年新开业购物中心数量，根据上市公司公开披露口径，2022年9家房企共新开业93个购物中心，较2021年的114个减少21个。4家房企开业购物中心，万科开业数量最多（包括社区商业），为25个，新城控股、龙湖集团、华润置地分别开业15个、15个、13个购物中心。 我们整理了如上部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级，发现各家房企均在二线城市有所布局。3家房企在一线城市有新开业购物中心，分别为华润置地（北京）、中国海外发展（北京）、招商蛇口（上海）；宝龙商业、招商蛇口分别在三线城市、四线及以下城市有新开业购物中心。 根据赢商网预计，2023年全国购物中心拟开业数量有588个。根据2017-2022年购物中心拟开业数量和实际开业数量而计算得出的实际开业率，2017-2019年实际开业率保持在50%以上，2020年和2022年均受到疫情等因素影响，实际开业率较上一年下滑较多，2022年实际开业率仅为40.89%。考虑到2023年疫情影响因素削弱，餐饮等消费有所复苏，购物中心开业意愿或较往年恢复，若2023年实际开业率达到疫情前2017-2019年实际开业率的平均水平62.13%，则2023年预计实际开业量或达到365个，或与2022年基本持平。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.624%，REITs指数下跌0.036%，上证综指上涨0.041%，国债指数上涨0.049%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌7.23%，REITs指数下跌6.33%，上证综指下跌1.25%，国债指数上涨0.37%。根据我们的统计测算，截至2023年6月9日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.18。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.09%，特许经营权类REITs下跌0%。滚动4周，产权类REITs下跌7.04%，特许经营权类REITs下跌5.91%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月9日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到11.27%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.09%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.7%。 投资建议：全国商业营业用房累计竣工面积已在2023年3月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：购物中心开业率不及预期、政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.商业竣工同比增速由负转正 全国商业营业用房累计竣工面积同比增速已在2023年3月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2022年，全年共开业366个购物中心，我们筛选了大悦城、华润置地、龙湖集团等房企作为样本房企，2022年9家房企新开业购物中心共有93个，二线城市为房企购物中心主要布局城市。根据赢商网数据和我们的假设测算，2023年有望开业365个购物中心。 从全国层面看，商业用房的累计竣工面积同比增速已在2023年3月转正，今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2012-2019年，我国商业用房累计竣工面积维持在1亿平方米以上，其中2017年达到12670万平方米，是近十年的巅峰； 受到疫情等因素的影响，2020年以来，我国商业用房累计竣工面积不及1亿平方米，尤其2022年我国商业用房累计竣工面积降至6800万平方米，同比降幅达到22%。在疫情因素的影响逐渐削弱下，今年商业用房累计竣工面积同比增速触底回升，2023年3月同比增速成功由负转正。 图1：2012-2022年我国商业营业用房累计竣工面积及同比增速 图2：2012-2022年各月我国商业营业用房累计竣工面积及同比增速 具体细化到购物中心，受到疫情影响，2022年购物中心开业366个，是2016年以来开业购物中心数量最低的一年。根据赢商网的数据，2016年-2019年每年新开业购物中心数量在550个以上，2020年骤减至401个，2022年仅开业366个，主要因为2020年、2022年受疫情影响，购物中心的竣工和开业计划或有调整，因而开业购物中心数量均较前一年骤减。 图3：2016-2022年购物中心开业数量及同比增速 我们梳理了前期购物中心样本房企（参考2023年4月23日《上市房企购物中心规模如何——REITs周报》）2022年新开业购物中心数量，根据上市公司公开披露口径，2022年9家房企共新开业93个购物中心，较2021年的114个减少21个。4家房企开业购物中心，万科开业数量最多（包含社区商业），为25个，新城控股、龙湖集团、华润置地分别开业15个、15个、13个购物中心。 图4：2020-2022年部分房企新开业购物中心数量 我们整理了如上部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级，发现各家房企均在二线城市有所布局。3家房企在一线城市有新开业购物中心，分别为华润置地（北京）、中国海外发展（北京）、招商蛇口（上海）；宝龙商业、招商蛇口分别在三线城市、四线及以下城市有新开业购物中心。 表1：部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级 根据赢商网预计，2023年全国购物中心拟开业数量有588个。根据2017-2022年购物中心拟开业数量和实际开业数量而计算得出的实际开业率，2017-2019年实际开业率保持在50%以上，2020年和2022年均受到疫情等因素影响，实际开业率较上一年下滑较多，2022年实际开业率仅为40.89%。考虑到2023年疫情影响因素削弱，餐饮等消费有所复苏，购物中心开业意愿或较往年恢复，若2023年实际开业率达到疫情前2017-2019年实际开业率的平均水平62.13%，则2023年预计实际开业量或达到365个，或与2022年基本持平。 图5：2017年-2023年(E)购物中心拟开业量和实际开业量 2.本周中证REITs指数跑输上证综指 2.1.本周特许经营类REITs表现强于产权类REITs 本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.624%，REITs指数下跌0.036%，上证综指上涨0.041%，国债指数上涨0.049%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌7.23%，REITs指数下跌6.33%，上证综指下跌1.25%，国债指数上涨0.37%。根据我们的统计测算，截至2023年6月9日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.18。 图6：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.09%，特许经营权类REITs下跌0%。滚动4周，产权类REITs下跌7.04%，特许经营权类REITs下跌5.91%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。 图7：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周中金安徽交控REIT单周涨幅最大为3.93%，华夏杭州和达高科产园REIT单周跌幅最大为3.11%；IPO以来国泰君安临港创新产业园REIT涨幅最大为24.30%，华夏中国交建高速REIT跌幅最大为32.25%；IPO以来产权类REITs大体表现优于特许经营权类REITs。 图8：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是中信建投国家电投新能源REIT，日均换手率达到3.81%，日均换手率最低的是中金普洛斯REIT，日均换手率为0.32%。周换手率较上周上升最明显的是国泰君安临港创新产业园REIT，换手率提高2.6pct，换手率下降最多的是华泰江苏交控REIT，换手率降低0.25pct。 图9：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到29.05%，成交额占比最小的是生态环保REITs，所占比例为5.04%。本周日均换手率最高的是能源基础设施REITs，日均换手率为1.97%；日均换手率最低的是仓储物流REITs，日均换手率为0.43%。 图10：本周各类资产REITs成交和换手 3.交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月9日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到11.27%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.09%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.7%。 图11：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）购物中心开业率不及预期：若购物中心开业率不及预期，则购物中心实际开业量或受到影响。 2）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 3）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 4）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。