变革、转型、调整中的房地产行业

中诚信国际 1 中诚信国际2 变革、转型、调整中的房地产行业 全国合约销售额在2023年初恢复正增长 全国合约销售额(3个月移动平均值) 120% 全国销售额3个月移动平均同比变化(左轴) 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 合约销售额以总销售面积乘以平均售价计算。本报告中所有销售额数据均为按3个月滚动计算的合约销售额，除非另有说明。资料来源：国家统计局 不确定性依然存在，但合约销售额进一步下行的风险有限 »购房者对收入增长和消费的信心仍然不足 »项目停工风险仍然存在，但负面影响将逐渐消失 2021年1月以来的月度竣工面积及同比变动 25,000 月度竣工面积(万平方米，左轴)月度竣工面积同比变动(右轴) 80.0% 20,000 15,000 10,000 5,000 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% --60.0% 资料来源：Wind 全国合约销售额将企稳，但仍处于较低水平 »我们预计在中国优化疫情防控政策、经济复苏以及有利的政府政策之下，未来6-12个月全国合约销售额同比将持平 »2023年第一季度全国合约销售额同比增长6%，部分受到被抑制的需求得以释放的支持 稳 全国合约销售额(12个月移动平均值) 18 17 16 15 14 13 12 11 10 人民币万亿元 我们预计未来12个月全国合约销售额(12个月移动平均值)将企 合约销售额以总销售面积乘以平均售价计算。本报告中所有销售额数据均为按12个月滚动计算的合约销售额，除非另有说明。资料来源：国家统计局、穆迪投资者服务公司测算 分化将持续：一二线城市房价走势更强 新住宅物业平均销售价格增长率在各级城市均有所反弹 一线城市二线城市三四线城市 14% 12% 10% 8% 6% 同比变动 4% 2% 0% -2% -4% -6% 一线城市：北京、广州、上海、深圳。上图包括的二线城市：天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、呼和浩特和三亚。70个大中城市中除上述一二线城市之外即为三四线城市。 资料来源：国家统计局 分化将会持续：国企开发商的业绩强劲 -46% 国企开发商与民营开发商的合约销售额比较(截至2023年4月) 4,000 -17% 3,500 3,000 人民币十亿元 2,500 2,000 1,500 1,000 500 2021 SOE 2022 2021 POE 2022 2022Jan-Apr2023Jan-AprSOE 2022Jan-Apr2023Jan-AprPOE 0 -8% 54% 上图包括前30大开发商2023年1-4月和2022年合约销售额。资料来源：中国房产信息集团、穆迪投资者服务公司 中诚信国际8 变革、转型、调整中的房地产行业 近年来房地产市场周期回顾 中国房地产市场调控政策及商品房销售额同比变化（%） 160 140 120 2009年10月，“国四条”出台； 2010年1月，“国十一条”出台； 2013年2月，为了抑 随着“三道红线”、“贷款两集中”等房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，房企再融资渠道受阻，居民购房信心有所下降，2021年下半年以来商品房销售市场明显降温 21年年底以来实施一揽子房地产支持政策；包 100 80 2010年4月，“国十条”出台；从信贷、税收以及购房资格等方面抑制房价的过快上涨 第一轮周期 制投资性购房需求，“新国五条”出台 第二轮周期 第三轮周期 2019年7月，中央政治局会议提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不讲房地产作为短期刺激经济的手段 括适度放松限购政策、出台金融16条支持房企融资、放开上市房企股权融资渠道、支持民营房企债券融资等 本轮下行周期 60 40 20 2008-02-29 2008-04-30 2008-06-30 2008-08-31 2008-10-31 2008-12-31 2009-03-31 2009-05-31 2009-07-31 2009-09-30 2009-11-30 2010-02-28 2010-04-30 2010-06-30 2010-08-31 2010-10-31 2010-12-31 2011-03-31 2011-05-31 2011-07-31 2011-09-30 2011-11-30 2012-02-29 2012-04-30 2012-06-30 2012-08-31 2012-10-31 2012-12-31 2013-03-31 2013-05-31 2013-07-31 2013-09-30 2013-11-30 2014-02-28 2014-04-30 2014-06-30 2014-08-31 2014-10-31 2014-12-31 2015-03-31 2015-05-31 2015-07-31 2015-09-30 2015-11-30 2016-02-29 2016-04-30 2016-06-30 2016-08-31 2016-10-31 2016-12-31 2017-03-31 2017-05-31 2017-07-31 2017-09-30 2017-11-30 2018-02-28 2018-04-30 2018-06-30 2018-08-31 2018-10-31 2018-12-31 2019-03-31 2019-05-31 2019-07-31 2019-09-30 2019-11-30 2020-02-29 2020-04-30 2020-06-30 2020-08-31 2020-10-31 2020-12-31 2021-03-31 2021-05-31 2021-07-31 2021-09-30 2021-11-30 2022-02-28 2022-04-30 2022-06-30 2022-08-31 2022-10-31 2022-12-31 2023-03-31 0 (20) (40) (60) 2015年3月，在以“去库存”为背景的主要基调下，国土部、住建部、人民银行、银监会发文，限供应、促需求 2020年1月，全国各地陆续在供给端出台支持政策；同时，财政部、国家统计局、央行、银保监会等多部门多次发声，坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的基本原则不变 房地产行业政策梳理 房改元年 98年，住房体制改革； 99年：全面停止福利分 房制度 10-15年 1998---19992002-200802-08年， 政策工具箱：货币政策、贷款利率及首付比例调整为主 2010-2015 2016-至今 16年12月，经济工作会议首次提出“因城施策、房住不炒”，至今房地产调控基调未发生改变 目前，各地因城施策，针对各地不 10年4月，新“国十条”出台； 政策工具箱首次增加购房资格方面的调控政策；需求端调控政策工具箱演变为：包括但不仅限于限价、限售、限购、认房认贷、购房资格、首付比例、贷款利率等方式的组合 同的市场环境和基本面表现，进行针对性调节 调控政策未见明显松动 城市 目前 2016年9月调控以来 本地限购 外地限购 社保（年） 首套最低首付 二套最高首付 认房又认贷 特殊政策 本地限购 外地限购 社保（年） 首套最低首付 二套最高首付 一线城市 深圳 限2 限1 深圳户口3年；外地户口5年 30% 80% 是 社保区分户籍 限2 限1 2 30% 70% 广州 限2 限1 5 30% 70% 是 限2 限1 3 30% 60% 上海 限2 限1 5 35% 70% 是 限2 限1 2 30% 70% 北京 限2 限1 5 30% 80% 是 限2 限1 5 30% 60% 注：限2是指本市户籍家庭限购2套；限1是指本市户籍单身人士或非本市户籍但满足购房资格的单身外地人士限购1套。 房地产行业政策梳理 城市 目前 2016年9月调控之前 本地限购 外地限购 社保（年） 首套最低首付 二套最高首付 认房又认贷 特殊政策 本地限购 外地限购 社保 （年） 首套最低首付 二套最高首付 二线城市 南昌 限1 限1 2 30% 50% 是 不限购 不限购 无需 20% 30% 厦门 限2 限1 0.5 30% 70% 是 二孩 不限购 不限购 无需 20% 30% 海口 限2 限1 5 20% 50% 外省首付70% 不限购 不限购 无需 20% 30% 西安 限2 限1 0.5 30% 70% 不限购 不限购 无需 20% 30% 福州 限2 限1 无需 30% 50% 区域 不限购 不限购 无需 20% 30% 郑州 限2 限1 2 30% 40% 不限购 不限购 无需 20% 30% 长沙 限2 限1 2 30% 45% 二孩，租赁 不限购 不限购 无需 20% 30% 合肥 限3 限1 0.5 30% 50% 是 投靠，区域 不限购 不限购 无需 20% 30% 成都 限2 限1 1 30% 70% 二孩，区域 不限购 不限购 无需 20% 30% 沈阳 限2 限2 无需 30% 40% 不限购 不限购 无需 20% 30% 石家庄 不限购 限1 2 30% 50% 不限购 不限购 无需 20% 30% 武汉 限3 限1 0.5 30% 40% 是 二孩，投靠 不限购 不限购 无需 20% 30% 无锡 限2 限1 2 30% 50% 取消 二孩，投靠 不限购 不限购 无需 20% 30% 大连 新1 限2 无需 30% 40% 不限购 不限购 无需 20% 30% 苏州 限3 限1 0.5 30% 60% 取消 不限购 不限购 无需 20% 30% 天津 限2 限1 0.5 30% 40% 取消 二孩，投靠 不限购 不限购 无需 20% 30% 南京 限2 限1 0.5 30% 60% 取消 二孩，大区域 不限购 不限购 无需 20% 30% 杭州 限2 限1 1 30% 40% 取消 二孩 不限购 不限购 无需 20% 30% 太原 限2 限1 无需 20% 40% 不限购 不限购 无需 20% 30% 青岛 限2 限1 住0.5 30% 40% 二孩，大区域 不限购 不限购 无需 20% 30% 宁波 不限购 不限购 无需 30% 60% 不限购 不限购 无需 20% 30% 济南 限2 限1 0.5 30% 40% 投靠，大区域 不限购 不限购 无需 20% 30% 中诚信国际12 变革、转型、调整中的房地产行业 融资环境改善–商业银行 »对于住房抵押贷款，银行将继续持支持态度，但其对房地产开发商，尤其是受困开发商的敞口大幅增加的可能性不大。 房地产开发贷款增长回暖 房地产开发贷款总额-左轴住房抵押贷款总额-左轴房地产开发贷款总额同比增长率-右轴 住房抵押贷款总额同比增长率-右轴房地产开发贷款总额占银行体系贷款的比例-右轴住房抵押贷款总额占银行体系贷款的比例-右轴 60 50 人民币万亿元 40 30 20 10 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-5% 房地产行业贷款总额包括土地和房地产开发贷款及住房抵押贷款。资料来源：中国人民银行、国家统计局、穆迪投资者服务公司 融资环境改善–债券市场 »国企仍可通过境内债券市场融资；实力较强的民营开发商的境内债券市场融资渠道逐渐打开 »境外债券市场融资保持低迷 受评开发商发行增信债券示例 发行人 评级/展望 发行规模(人民币十亿元) 发行日 到期日 利率 期限 (年) 龙湖集团控股有限公司 Baa2/负面 1.5 8/26/2022 8/26/2025 3.3% 3 2.0 11/30/2022 11/30/2025 3.0% 3 新城发展控股