菲律宾：技术援助报告-楼价指数考察团

2023年1月 菲律宾 技术援助报表属性价格指数的使命 国际货币基金组织的报告没有。23/41 这份关于菲律宾的技术援助报告是由菲律宾的一个工作人员小组编写的。国际货币基金组织。它基于当时可用的信息 2022年6月完成。 本报告的副本可从以下网址向公众提供国际货币基金组织(imf)出版服务 邮政信箱9278020090年华盛顿特区。电话:(202)623-7430传真:(202)623-7201 电子邮件：publications@imf.org网站：http://www.imf.org 价格:18.00美元/打印副本 国际货币基金组织(imf) 华盛顿特区。 ©2023国际货币基金组织(imf) 一个八月2022 PHILIPPINES REPORT上PROPERTYP大米我NDEXES米探险任务(M唉16-J一个17, 本报告的内容构成国际工作人员提供的技术咨询。 货币基金组织（IMF）向菲律宾当局（“技术援助接收者”）回应其请求技术援助。本报告（全部或部分）或其摘要可能是 基金组织向基金组织执行董事及其工作人员以及其他 技术援助接受者的机构或部门，并应其要求，向世界银行工作人员提供，以及其他具有合法利益的技术援助提供者和捐助者，除非技术援助受援者 特别反对此类披露（见传播 技术援助信息）。发布或披露本报告（全部或部分）或 向基金组织以外的各方提供摘要，但技术援助机构或部门除外 受援国、世界银行工作人员、其他技术援助提供者和具有合法利益的捐助方应征得技术援助接收人和基金组织统计部的明确同意。 由Barra凯西 内容 词汇表3 任务成果和优先RECOMMENDATIONS摘要4详细的技术评估和建议6 A.数据Sources6 B.数据清理和Processing8 C.分层、加权和汇总9 D.Dissemination11 E.资源12 F.访问期间会晤的官员12 表 1.优先建议 附件 一、菲律宾典型房地产交易时间表13 术语表 D4D 助教 数据决定基金技术援助 RREPPI住宅房地产价格指数 CPPIBSP 上帝抵抗军 商业地产价格指数菲律宾央行 土地登记机关国家首都地区 NAOCRNCR地区外国家首都地区 总结成果和优先级的任务建议 1.技术援助（TA）访问在5月16日至 2022年6月17日，协助BangkoSentralNgPilipinas（BSP）的房地产价格统计数据.这是在数据的支持下对菲律宾进行的第一次访问 决策基金（D4D）。该特派团协助BangkoSentralNgPilipinas（BSP）进行了最后的决赛准备推出最新的住宅房地产价格指数（RREPI）和 新的商业地产价格指数（CPPI）。此外，访问团对楼价统计的中长期发展提出建议。 2.可靠的房地产价格指数和房地产市场的其他指标是金融稳定政策分析的关键要素。使用的索引 政策制定者作为宏观审慎政策设计的投入，即那些旨在 减少过度金融顺周期性（如资产泡沫）引起的系统性风险。这政策制定者还使用指数来为货币政策和通胀目标提供信息。 3.当局打算改进用于RREPI的方法，并发布第一次CPPI(土地)。对新方法进行了评估，以确保遵守国际编译标准和最佳实践。一些进一步的改进应实施的方法，包括修改权重的水平 在聚合过程中应用。BSP决定推迟推出更新的RREPI 以及新的CPPI来实施这些变化。在移动之前，应对这些更改进行全面测试向前传播。 4.从中期来看，战略规划编制局应继续发展统计数字方法论，引入享乐回归，在地层内进行质量调整。 开始开发享乐模型的信息可作为现有数据的一部分提供 从商业银行收款。为了在这一领域取得进展，战略规划编制局应增加通过参加培训课程和/或规划进一步的技术来增强团队的能力 有关此主题的协助。同时，团队应专注于转移处理和 将数据聚合到统计软件包（例如，R代码，Stata）并从MSExcel偏离。 5.当局致力于扩大统计数据的覆盖面，以包括现金购买和其他形式的非银行贷款。用于现有的数据源楼价统计是商业银行的季度报告。协商访问 对于新的数据来源，BSP计划召集一个机构间房地产价格工作组 统计（IAWGPPS），由来自BSP，菲律宾统计局，菲律宾统计局的成员组成土地注册局（LRA）和其他政府机构。分析的任务可用 行政数据来源，并建议采取一些初步步骤来评估其是否适合 用于生产RREPI和CPPI。这项工作需要一些时间才能取得进展，并且将涉及资源方面的重大投资。 为了支持上述工作领域的进展，评估团建议了一项行动计划。以下优先推荐: 目标 日期 优先推荐 负责任的 机构 8月 2022 实施改进方法的建议 更新后的RREPI和新的CPPI（仅限陆地），确保都是经过充分测试的更改。 分发新索引并附上技术说明 BSP 8月和元数据，例如，强调在 2022 方法和解释修订的原因和程度 RREPI。 BSP 2022年第四为中长期分配专用资源 研究和开发工作。 BSP 季度 表1。优先推荐 有关优先建议和相关行动/里程碑的更多详细信息，请参阅：在详细技术评估下的更新行动计划中找到，以及 建议。 详细的技术评估和建议 优先级 行动/里程碑 目标 完成日期 结果：菲律宾的房地产价格统计数据有所改善 H H 当局应充分利用权重信息 通过在地层级别应用它们来获得。一个季度中没有交易的层的插补。在以下情况下尽可能保持均匀性为商业地产作为分层的数据。 继续监控关键变量的缺失值数量 如购置成本和评估价值。 定期评估异常值，以确保该方法不会引入偏差的指数。 确保在之前对方法的更改进行了全面测试向前传播。 分发新索引并附上技术说明 和元数据，例如，突出显示方法和解释RREPI修改的原因和程度。为中长期分配专用资源 研究和开发工作。 使用享乐回归方法提高团队的能力通过参加培训课程和/或进一步规划技术援助。 将数据的处理和聚合转移到统计软件包如R代码,占据。 使用机构间房地产价格统计工作组 （IAWGPPS）制定目标，建立关系并协商数据访问。 启动一个试点项目，以测试是否可以链接LRA数据 数据由单个地方政府单位提供。 2022年8月 2022年8月 H 2022年8月 H 2022年8月 H 2022年8月 H 2022年8月 H 2022年8月 H 2022年第四季 度 H H 2023年第二季 度 H 2023年第四季 度 H 2024 2024 答:数据来源 6.楼价指数的覆盖范围应扩大至包括现金购买和其他形式的非银行放贷。当前数据源的使用 RREPI和CPPI是BSP从通用/商业收集的抵押贷款信息 银行（U/KB）和储蓄银行（TB）。指数的覆盖面可以大大增加通过移动到新数据源。BSP内部估计表明，商业贷款 银行业约占住宅物业交易的48%。现金 房地产开发商的购买或直接贷款约占交易的23%而政府支持的社会住房贷款（主要由家庭 发展共同基金）占剩余的29%。 7.为了确定潜在的数据来源，评估团制定了一个时间表，用于确定典型的产权交易(见附件1)。有几个房地产税收和指控 各机构收集的交易。卖方自公证之日起有30天与税务局缴纳资本利得税和跟单印花税的销售契约国内税收。资本利得税按总售价的百分之六计算，跟单印花税按1.5%计算。一旦缴纳了税款，转让所有权在土地注册局（LRA）注册，支付1% 的申报价格是必需的。最后，需要支付给 地方政府单位（LGU）的财务办公室的税率在0.5%和 申报价格的0.75%。评估团分析了这些行政数据来源。如除了财产交易的税收和收费外，还有财产税（真实 财产税）基于财产估价。这笔款项将支付给相应的地方政府单位。 8.《劳资关系法》正在采取一项举措，以建立一个有效的土地所有权制度。和管理。1LRA项目的目标之一是将标题数字化 信息，创建财产交易数据库。BSP热衷于分析 该数据来源用于评估其是否适合用于制作房地产价格统计数据。虽然LRA捕获了申报的价格和物业位置（例如，XY坐标），但存在关于物业特征的信息很少，如建筑面积、卧室数量等。 9.房产的特征信息由财政部办公室保管当地政府单位(LGU)。唯一标识属性的“标题编号” 交易保存在上帝抵抗军数据库中，并由地方政府单位捕获。在 原则上，可以将数据集链接起来，以创建全面的房地产交易数据集。这样做的一个困难是，地方政府单位持有的数据是分类的，并且 未合并到中央数据库中。因此，访问数据和 地方政府单位在结构和质量上可能存在显著差异。 10.战略规划编制局应启动一个试点项目，以测试是否有可能将劳资关系联系起来数据，由地方政府单位提供的数据。一个小规模的试点项目使用数据 从一个地方政府单位将确定与此相关的机遇和挑战 方法。例如，该项目将能够评估：（i）两者的信息质量 数据集，（ii）申报价格的准确性，（iii）链接两个数据集的可行性使用标题编号，（iv）数据覆盖面的潜在改进和（v）对 与使用现有数据源相比的及时性（即，检查 交易基准日及交易在劳资关系处登记的日期）。 11.战略规划编制局计划通过召开一次 机构房地产价格统计工作组（IAWGPPS）。该组织将包括 来自BSP，菲律宾统计局，土地注册局和其他机构的成员政府机构。这个小组对于制定共同目标、建设 与其他组织的关系，以及协商数据访问。BSP应考虑 1个土地行政管理项目。 让国家测绘和资源信息管理局（NAMRIA）参与工作 群。NAMRIA将具有制图方面的特定专业知识，并可能能够提供进一步的有关财产交易的位置信息。 12.BSP正处于研究其财产新数据源的早期阶段价格统计。访问期间建议制定的办法只是初步步骤。它需要时间和资源来实现迁移到新管理数据源的目标。 13.在短期内，BSP可以考虑收集有关住宅的信息来自房地产网站的房地产广告。网站的一些示例 菲律宾是Lamudi，Zipmatch，DotProperty，Craigslist和Carousell。BSP有数据科学单位，也许能够推进该项目。虽然此数据源不会取代 贷款数据，这些信息可以用作额外的数据来源，为研究提供信息。 建议措施: 利用机构间房地产价格统计工作组（IAWGPPS）制定共同目标，建立关系并协商数据访问。 启动一个试点项目，测试是否有可能将LRA数据与由一个地方政府部门。 从房地产网站收集有关住宅物业广告的信息。 数据清洗和处理 14.BSP实施的方法确保从商业接收质量数据 银行。银行为住宅和商业完成单独的电子报告（MSExcel） 财产。商业地产报告涵盖银行在 参考季度，分为商业、工业和特殊用途。住宅 物业报告涵盖参考季度内向住户发放的贷款，以购买住宅物业。银行必须在 参考季度。对表单进行自动验证检查（例如，缺失值， 重复、极值、一致性检查），以便为受访者提供即时反馈。这确保了高效的数据收集过程和干净的处理数据。 15.BSP应继续监测关键变量的缺失值数量如购置成本和评估价值。缺失值的数量已经减少了对数据收集表单的验证已增加。当局应继续 跟进关键变量（如购置成本）的缺失值，以及其他可能出现的变量如果使用享乐方法进行质量调整，例如数字，则在未来变得很重要的卧室,年龄结构,许多地区。 16.将实施一种按地层和周期进行异常值检测的方法推出了新RREPICPPI更新.这降低了现有 RREPI，尤其是在2020年。BSP完成了对异常值方法的详细研究检波。他们检查了标准、调整和广义的箱形图方法。这些 方法当观察结果高于上须或 下须下方。所选的异常值检测方法，即广义 方法，同时考虑价格数据分布的偏度和尾部沉重性。为住宅物业，该方法排除了同期总观察结果的4.8% 从2016年到2021年，数字在 分配。对于商业地产，该方法去除了总观察结果的5.4%， 3.0%在分布的低端，2.4%在分布的高端 分配。确定的异常值数量在实施时因地层和时期而异。 17.BSP应定期评估异常值，以确保该方法不会 在该指数中引入一种偏见。删