2023中国物业管理上市公司研究报告

中国物业管理上市公司 克而瑞副总裁张兆娟 2023年5月 此文件仅供内部使用，未经克而瑞信息技术有限公司的书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 C目O录NTENRTS 社会责任分析 资本市场表现运营规模分析运营质量分析增长曲线分析 在港上市51家 沪深上市5家 宝龙商业 佳兆业美好 融创服务 烨星集团 保利物业 建发物业 融信服务 银城生活服务 碧桂园服务 建业新生活 润华服务 远洋服务 滨江服务 金科服务 时代邻里 越秀服务 德商产投服务 金茂服务 世茂服务 正荣服务 德信服务集团 金融街物业 宋都服务 中奥到家 第一服务控股 京城佳业 苏新服务 中海物业 东原仁知服务 朗诗绿色生活 万物云 中骏商管 方圆生活服务 领悦服务集团 新城悦服务 卓越商企服务 合景悠活 鲁商服务 新希望服务 和泓服务 绿城服务 星盛商业 弘阳服务 浦江中国 兴业物联 华发物业服务 祈福生活服务 旭辉永升服务 华润万象生活 荣万家 雅生活服务 南都物业特发服务新大正招商积余中天服务 33 注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月15日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理 物业服务企业上市公司研究体系 资本市场表现企业规模经营质量成长能力社会责任 指数变动股价变动估值变动市值变动 在管面积合约面积营业收入 利润情况资产负债率营业现金比率净资产收益率 管理面积增速营业收入增速利润增速 创新业务布局 纳税总额吸纳就业人数 全员劳动生产率研发投入强度 数据来源： 1.纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告； 2.CPIC中国物业管理行业决策咨询系统数据库的市场跟踪数据； 3.CRIC中国房地产决策咨询系统数据库的市场跟踪数据； 4.其他国家官方部门、行业协会发布的公开数据、统计年鉴等经交叉证实的公开渠道信息资源； 44 5.1港币=0.8933人民币，涉及汇率换算均以此计算。 阶段性止跌回升，央国企韧性犹在 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 2022年物业板块相关指数与大盘、地产板块指数对比 截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%， 同期克而瑞内房股领先指数回升38.5% 恒生物业服务及管理指数最低点出现在2022年10月31日，较2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞内房股领先指数下跌54.6% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,777 图：物业板块止跌回升 3,296 2022-01-03 2022-02-03 2022-03-03 2022-04-03 2022-05-03 2022-06-03 2022-07-03 2022-08-03 2022-09-03 2022-10-03 2022-11-03 2022-12-03 2022-10-31 2022-11-07 2022-11-14 2022-11-21 2022-11-28 2022-12-05 2022-12-12 2022-12-19 2022-12-26 00 恒生物业服务及管理指数克而瑞内房股领先指数恒生指数（右轴） 注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2注02：3年数5月据20截日仍至未20披2露2年202122年月财3务1数日据；的数企据业；来数源据：来源克：而克瑞而物瑞物管管整整理理6 2021-2022年物业板块股价涨跌幅变动情况（按企业属性） 类别 2021年股价平均涨跌幅 2022年股价平均涨跌幅 央国企 -2.9% -8.3% 民企 -21.1% -34.2% 40.0% 20.0% 0.0% 2021-01-04 2021-02-04 2021-03-04 2021-04-04 2021-05-04 2021-06-04 2021-07-04 2021-08-04 2021-09-04 2021-10-04 2021-11-04 2021-12-04 2022-01-04 2022-02-04 2022-03-04 2022-04-04 2022-05-04 2022-06-04 2022-07-04 2022-08-04 2022-09-04 2022-10-04 2022-11-04 2022-12-04 -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 股价涨跌幅：央国企股价涨跌幅：民企 数据来源：克而瑞物管整理 注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理7 45.0 40.0 35.0 高市盈率企业特征： •央国企背景 •聚焦非住赛道 2022年末上市物企市盈率情况（TTM） 30.0 25.0 20.0 17.3 15.0 10.0 11.0 5.0 特发服务 华润万象生活 招商积余 万物云 新大正 中海物业 建发物业 融信服务 绿城服务 保利物业 德信服务集团 和泓服务 新城悦服务 南都物业 德商产投服务 朗诗绿色生活 力高健康生活 中骏商管 碧桂园服务 滨江服务 金茂服务 苏新服务 中天服务 越秀服务 星盛商业 旭辉永升服务 世茂服务 金科服务 浦江中国 宝龙商业 华发物业服务 正荣服务 金融街物业 卓越商企服务 康桥悦生活 银城生活服务 烨星集团 兴业物联 弘阳服务 远洋服务 雅生活服务 建业新生活 时代邻里 祈福生活服务 新希望服务 合景悠活 京城佳业 宋都服务 中奥到家 奥园健康 鑫苑服务 鲁商服务 东原仁知服务 佳源服务 荣万家 方圆生活服务 领悦服务集团 彩生活 0.0 市盈率（TTM）均值：2022/12/31均值：2021/12/31 88 注：市盈率（TTM）为2021年12月31日和2022年12月31日数据，剔除异常值；数据来源：克而瑞物管整理 •2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。 1.20 1.00 1.03 2020年-2022年上市物企每股收益中位数与地产开发板块对比 0.86 0.80 0.67 0.60 0.40 0.20 0.00 0.29 0.27 0.26 0.18 0.120.11 0.21 0.07 0.01 2020年2021年2022年 港股:物业A股：物业港股:地产A股：地产 99 注：港股地产企业以港交所分类统计，A股地产企业以证监会分类统计，为避免异常值干扰，选取中位数比较； 注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企数业；据数来据源来：源：克克而而瑞瑞物物管管整整理理 •截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。 上市物企市值分布（2022/12/31)上市物企市值分布（2021/12/31) 5.5%4.0% 10.9% 18.0% 56.4% 27.3% 48.0% 30.0% 500亿以上100~500亿30亿~100亿30亿以下500亿以上100~500亿30亿~100亿30亿以下 平均市值：71.7亿元平均市值：94.2亿元 1100 当前上市物企平均市值同比下降23.9% 数据来源：克而瑞物管整理 userid:206478,docid:127920,date:2023-06-01,sgpjbg.com 分化加深，格局已定；增速放缓、市拓提升 •2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.7亿元。 图：2022年上市物企梯队图（按营收计） 梯队TOP3 梯队均值 梯队中位数 碧桂园服务 万物云 雅生活服务 绝对值 同比 绝对值 同比 413.7亿元 301.1亿元 153.8亿元 189.7亿元 13.2% 142.7亿元 7.1% 8家企业 头部物企：百亿以上 梯队TOP3 梯队均值 梯队中位数 世茂服务 融创服务 旭辉永升服务 绝对值 同比 绝对值 同比 86.4亿元 71.3亿元 62.8亿元 64.4亿元 -17.0% 62.8亿元 -20.6% 5家企业 大型物企：50-100亿 梯队TOP3 梯队均值 梯队中位数 合景悠活 卓越商企服务 远洋服务 绝对值 同比 绝对值 同比 40.3亿元 35.3亿元 32.7亿元 20.2亿元 -5.2% 18.5亿元 9.2% 27家企业 中型物企：10-50亿 梯队TOP3 梯队均值 梯队中位数 德信服务集团 浦江中国 朗诗绿色生活 绝对值 同比 绝对值 同比 9.6亿元 9.2亿元 8.9亿元 5.6亿元 -2.4% 5.4亿元 -5.2% 16家企业 小型物企：10亿以下 1122 数据来源：企业年报，克而瑞物管整理 梯队 企业名称 2022年排序 2021年排序 头部物企 碧桂园服务 1— 1 万物云 2— 2 雅生活服务 3— 3 绿城服务 4— 4 保利物业 5— 5 招商积余 6— 6 华润万象生活 7— 7 中海物业 8↑ 10 大型物企 世茂服务 9↓ 8 融创服务 10↓ 9 旭辉永升服务 11↑ 12 新城悦服务 12↓ 13 金科服务 13↓ 11 图：2022年上市物企梯队图（按营收计） 头部物企名次变动率为12.5%，整体保持稳定不变 大型物企名次均发生变动，绝大部分企业名次下滑 中型物企名次变动率为88.9%，近六成企业名次下滑 小型物企名次变动率为68.8%， 近六成企业名次保持持平或有所上升 8家企业 头部物企：百亿以上 5家企业 大型物企：50-100亿 27家企业 中型物企：10-50亿 16家企业 小型物企：10亿以下 数据来源：企业年报，克而瑞物管整理 注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理13 •2022年披露营收总额的56家上市物企营收总额约2475.3亿元，同比增长19.4%，增速较去年同期下滑25.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分别下滑11.9、61.6、34.7和28.8个百分点。 2020年-2022年上市物企营收增速情况（分梯队） 3000 2500 2020年-2022年上市物企营收及增速情况（亿元） 营收总额（亿元）整体增速 44.6% 38.8% 50.0% 45.0% 40.0% 70% 60% 50% 头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速64.5%64.6% 43.4% 2000 1500 1000 500 19.4% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 40% 30% 20% 10% 0% 37.9% 32.0% 26.6% 41.4% 32.5% 29.5% 8.8% 3.6% 3.1% 1433.5 0 2020 207