房地产行业周报：新房二手房环比走弱，首套二套利差持续扩大

证券研究报告 报告日期：2023年5月30日投资评级：看好（维持） 新房二手房环比走弱，首套二套利差持续扩大 【房地产行业周报】 张功首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：行业方面：据中指院监测，截至5月23日，今年22城合计推出宅地343宗，同比减少210宗，累计成交267宗，同比减少115宗，成交建面同比下降33.4%。销售分化直接导致土拍分化加剧。据贝壳研究院数据，5月份百城首套房贷利率平均为4%，二套房贷利率平均为4.91%，首套、二套房贷款利率差扩大至91BP。因城施策方面：上周天津公积金执行“认房不认贷”，即公积金首贷结清后，名下天津无房，再申请公积金贷按首套政策执行。深圳禁止参与/协助“买房负首 付”“零首付”等违规违法行为。南京提出多子女家庭住房公积金贷购买首套住房最高可贷额度上 浮20％，即60万元／人、120万元／户。 市场端：2023W21我们重点监测的39城商品房成交面积为384.8万平米，环比-1.5%，同比1.7%；全年累计成交面积8105.1万平米，同比7.2%。2023W21我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6079万平米，较上周环比-0.62%；库存去化周期为12.3个月，环比-1.9个月。其中上海和杭州去化周期 相对健康，分别为5和2.5个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，超过24个月。2023W21我们跟踪重点城市推盘套数为5479套，环比7.8%，年度累计总推盘数同比-7.4%；周度新开盘去化率48.1%，环比变动3.4%，较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房 销售呈现季节性回落。 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W21申万房地产指数涨跌幅为-3.48%，沪深300指数涨跌幅为-2.37%，板块相对沪深300指数收益为-1.11%，板块表现28名/31名；年初至今申万房地产指数-14.31%，相对沪深300指数收益为-13.78%。港股房地产板块，2023W21内房股指数涨跌幅为-5.74%，恒生指数涨跌幅为-3.62%，相对恒生指数收益为-2.13%；年初至今内房股指数涨跌幅为-27.47%，相对恒生指数收益为-22.24%。 物业板块，2023W21物业指数涨跌幅为-2.45%，相对恒生指数收益为1.16%；年初至今物业指数涨跌幅为-20.25%，相对恒生指数收益为-15.02%。 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 公用事业 通信环保汽车 机械设备医药生物 电子 电力设备 综合社会服务计算机基础化工美容护理食品饮料家用电器轻工制造纺织服饰 钢铁建筑材料国防军工农林牧渔交通运输 传媒商贸零售有色金属 银行石油石化房地产非银金融建筑装饰 煤炭 -7% 行业涨跌幅 周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数-3.48%-14.31% 沪深300指数-2.37%-0.53% 相对涨跌幅-1.11%-13.78% 周度指数表现年初至今指数表现内房股指数-5.74%-27.47% 恒生指数-3.62%-5.23% 相对涨跌幅-2.13%-22.24% 物业指数-2.45%-20.25% 相对涨跌幅1.16%-15.02% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W21) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W21房地产指数PB为0.77,较前一周变动为-0.02，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.82、1.2、1.1，较上一周分别变动-0.03、-0.02、-0.01。 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2019-03-25 2019-04-25 2019-05-25 2019-06-25 2019-07-25 2019-08-25 2019-09-25 2019-10-25 2019-11-25 2019-12-25 2020-01-25 2020-02-25 2020-03-25 2020-04-25 2020-05-25 2020-06-25 房地产指数PB 2020-07-25 2020-08-25 2020-09-25 2020-10-25 2020-11-25 2020-12-25 2021-01-25 2021-02-25 保利 2021-03-25 2021-04-25 2021-05-25 2021-06-25 蛇口 2021-07-25 2021-08-25 2021-09-25 2021-10-25 2021-11-25 滨江 2021-12-25 2022-01-25 2022-02-25 2022-03-25 2022-04-25 2022-05-25 2022-06-25 2022-07-25 2022-08-25 2022-09-25 2022-10-25 2022-11-25 2022-12-25 2023-01-25 2023-02-25 2023-03-25 2023-04-25 2023-05-25 上周天津公积金执行“认房不认贷”，即公积金首贷结清后，名下天津无房，再申请公积金贷按首套政策执行。深圳禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为。南京提出多子女家庭住房公积金贷购买首套住房最高可贷额度上浮20％，即60万元／人、120万元／户。海南省新闻办发布会就《海南自由贸易港土地管理条例》进行了介绍，条例提到灵活供地，将探索建立宅基地有偿使用制度，推动农村集体经营性建设用地入市。 地方政策内容 5月23日，杭州市关于全面推进城市更新的实施意见发布，明确危旧房改造、老旧小区综合整治改造、城中村改造等重点任务，杭州将全面推进城市更新。5月23日，海南省新闻办发布会就《海南自由贸易港土地管理条例》进行了介绍，条例提到灵活供地，将探索建立宅基地有偿使用制度，推动农村集体经营性建设用地入市。5月25日，南京发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》，提出多子女家庭住房公积金贷购买首套住房最高可贷额度上浮20％，即60万元／人、120万元／户。5月25日，《天津市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款审核标准的通知》发布，执行“认房不认贷”，即公积金首贷结清后，名下天津无房，再申请公积金贷按首套政策执行。5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》，禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为。5月26日，广东银保监局局长裴光表示，要聚力防控金融风险，严防重点领域金融风险，认真贯彻落实房地产“金融16条”，支持刚性和改善性住房金融需求，做好保交楼金融服务。据贝壳研究院监测，5月份百城首套房贷利率平均为4%，二套房贷利率平均为4.91%，首套、二套房贷款利率差扩大至91BP。 截至5月23日，据中指院监测，今年22城合计推出宅地343宗，同比减少210宗，累计成交267宗，同比减少115宗，成交建面同比下降33.4%。销售分化直接导致土拍分化加剧。 资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券 重点房企新闻动态 5月22日，建发集团收到厦门市国资委出具的批复，同意建发股份及其子公司联发集团收购红星美凯龙家居集团控制权方案。5月22日，金科股份收到端恒建筑《告知函》，称2791.55万元商票逾期多时未承兑，端恒建筑决定申请对金科股份进行重整。5月23日，碧桂园公告重选程光煜、伍碧君为公司执行董事、陈翀为公司非执行董事、黎明及杜友国为公司独立非执行董事。5月24日，金科股份公告部分董监高及核心骨干计划自即日起6个月内，以自有资金增持公司股份金额合计500万元-1000万元。包括公司董事长周达、总裁杨程钧等18人。5月25日，雅居乐集团股东大会上高级副总裁潘智勇表示，2023年销售目标约650亿元至700亿元，暂缓拿地，希望能在两年至三年内恢复正常。目前雅居乐仍保持着零违约的纪录。5月25日，金科股份公告控股股东金科控股指定的增持主体重庆财聚投资，已于5月25日通过集中竞价交易方式增持公司股份1162.91万股，增持资金超1000万元。5月25日，旭辉集团公告“20旭辉01”回售展期等议案已获持有人通过，兑付日调整为2024年12月29日，展期19个月，期间多次小额兑付本金。5月26日，陕建集团与金科股份高层，就双方开展全面战略合作等事项向重庆市政府做了专题汇报，重庆市政府表示全力支持。同日金科股份回复深交所关注函，不存在忽悠式增持。 资料来源：各房企公告，上交所，首创证券 30城商品房成交面积-日数据（万方） 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料来源：Wind，首创证券 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000 500 0 资料来源：Wind，首创证券 2023W21我们重点监测的39城商品房成交面积为384.8万平米，环比-1.5%，同比1.7%；全年累计成交面积 8105.1万平米，同比7.2%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 120% 100% 80% 60% 周环比 105.1% 20% 12.8% -2.3% -1.5% 10% 0% 5.9% 6.9% 4.4% 1.7% 14.2% 周同比 40% 20% -10% 0%-20% -20% -40% -60% -56.6% 23W1723W1823W1923W2023W21 资料来源：Wind，首创证券 -30% -40% 23W1723W1823W1923W2023W21 资料来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比-10.7%，同比88%，全年累计成交面积同比31.3%；二线城市商品房成交面积环比3.4%，同比-1%，全年累计同比8.9%；三四线城市上周商品房成交面积环比-19.9%，同比-54.7%，全年累计同比-30.4%。 分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比 一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -