多重因素刺激市场发展华东地区具备长期优势

总结与建议 •得益于经济总量优势下的强劲需求，以及相对包容便利的投资环境，华东区重点城市物流仓储总量超四千万平方米，占全国高标仓总存量的36%。快递总量一直在支撑物流地产的发展，电商的火热发展成为刺激物流地产行业繁荣的主要驱动力，其中受生鲜电商、生物医药行业迅速发展的影响，前置仓与冷库尤为稀缺。 •干仓和冷链的需求总体呈上升趋势。尽管近年供应量较大，但一些空置率较大城市的出租率相比去年下半年依然有所上升，业主方愿意降低租金置换去化。同时，部分租户有意愿低价长租，但业主更愿意签短租，这也反映出预期市场长期向好。 •物流园区依然位于投资者最青睐的资产类型前列，疫情的冲击反而凸显出仓储物业的强大韧性。C- REITs等多元化金融手段进一步完善了“投融管退”闭环，为其发展带来新的机遇。 •总体而言，现在的市场对物流地产运营、选址和前期设计等各方面提出了更高更精细的要求。因市场对效率及户型的更高要求，高力国际建议业主在仓库设计上更贴合市场需求，在建立标准及硬件配置上加入更多个性化考量，比如复合型仓库、特定行业库型等。 图一：华东重点城市2022年下半年物流市场租金及出租率 租金（元/平米/天） 1.60 上海 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 •较低租金、较高出租率 •仍有低价入驻的机会 •较低租金较低太仓 昆山苏州 杭州 1.00 0.90常熟 0.80 0.70南通 0.60 出租率 •位置靠近发达城市的新兴市场 •价格敏感类租 户可尽快布局 宁波 嘉兴南京 无锡 •较高租金较高出租率 合肥 •宏观经济层面最具优势的城市； •最受重视的子市场 60%65%70%75%80%85%90%95%100% 注：图标大小表示总存量的差异。 出租率（%） 高力年报|华东|物流|2023年5月19日 多重因素刺激市场发展 华东地区具备长期优势 数据来源：高力国际，国家统计局 2022年出租率 2021年出租率 2022年租金 2021年租金 2022 2021 2022 ↑0.9% ↑4.4% ↓23.4% ↓2.4% 南通 2022 2021 2022 2021 南京 ↓7.0% 合肥 无锡 ↑1.8% 苏州上海 嘉兴 杭州 2022 2021 2022 2021 2022 2021 ↓3.9% ↑0.7% ↑0.3% 2022 宁波2021 ↓0.6% 2022 2021 2022 2021 ↓24.3% ↓5.0% 常熟 2022 2021 2022 2021 太仓 ↓8.4% ↑1.1% 2022 2021 2022 2021 苏州 0.0% ↑2.5% 昆山 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 ↓5.5% 2022 2021 2022 2021 ↓12.6% ↓0.4% ↓3.1% ↑1.3% ↑1.6% 数据来源：高力国际 图二：2021年-2022年华东地区重点城市空置率及租金变化 2022 2021 2021 ↑7.0% 20222021 20222021 ↑0.6% 20222021 2022年华东地区物流地产市场概况 在疫情多点频繁散发以及国际局势复杂多变的局面下，2022年中国经济增速出现小幅下滑。整个物流行业克服了多重困难，包括运力短缺、消杀要求严格、跨省运输防疫检查等现实问题，也包括因需求收缩、供给冲击及预期转弱的”三重压力“下的宏观挑战。2021年全国快递业务量同比增长29.9%，2022年，实现全国快递业务量总计1105.8亿件，同比增长2.1%，业务量近年来持续上升，快递总量一直在支撑物流地产的发展。 【逆势增长】 •尽管受供给端供应链中断及消费端相对紧缩的双重影响，上海2022年双十一前后短期租约较2021年有所减少，但上海物流仓储市场在2022年全年仍实现了净吸纳量56.7万方，同比增长超过20%，充分体现出其韧强、潜力大、活力足的特点，其中来自汽车上下游产业及其他高端制造业的租赁需求保持强劲。 •受益于良好的制造业基础及人口优势下蕴含的消费活力，环沪强二线城市租赁需求持续上涨，苏州、无锡租金涨幅较为突出，且出租率保持在95%以上的高水平； •合肥物流市场供需两旺，汽车制造以及消费零售带动租金上涨，但受短期内大量新增供应集中入市的影 响，市场整体出租率短期内出现下降。 •昆山和太仓作为全国百强县榜首，工业基础雄厚，叠加近沪的卓越地理优势，租金稳健上涨。 【潜力巨大】 •年底新完工项目的集中入市在短期内对常熟市场整体出租率水平造成一定的影响，租金增长承压，租金及出租率都有一定下降； •嘉兴集聚了大量传统电商、大型商超和第三方物流企业，是长三角重要的区域转运和分拨中心，项目去化速度较快，租金稳健。截至2022年底，甲级仓库总存量位居环沪市场首位，超过431万平方米。 图三：网上实物销售总额占比 线下零售金额（万亿）实物网上零售金额（万亿） 60 在线零售金额占比（%） 30% 50 25% 40 20% 30 15% 20 11% 10% 10 5% 0 0% 20152016201720182019202020212022 【消费】2022年全国社会零售品总额达人民币44万亿元，其中网上实物销售总额为人民币12万亿，占全国社会品零售总额的近30%，8年复合年增长率达11.9%。除传统综合电商平台外，直播带货、社区团购的市场份额也在不断扩大。线上零售的火爆带动第三方物流的持续增长、推动乡村农作物走出去、支撑电商行业高速发展。其中，疫情加速了居民线上购买生鲜的习惯转变，冷链市场走向智能化的革新浪潮。近年来，百胜中国、叮咚等生鲜加工/零售商均以自建或租赁的方式加大对冷库的投资。例如，佳沛入驻万纬上海奉贤临港冷链园区，并配备了亚洲首条奇异果自动分拣包装产线；盒马鲜生预计将在2022年-2024年间新增低温及恒温加工仓储面积约40多万平，用作生鲜商品加工中心、半成品及成品食材研发中心、无人自动化冷链物流中心。 数据来源：高力国际，国家统计局，万纬官方公众号，盒马鲜生官网。 27% 多重因素利好物流仓储市场持续发展 图四：2020年至今中国制造业采购经理指数（PMI） 6056.4 55 50 【制造】制造业在现代化经济体系中具有引领和支撑作用。二十大报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国。随着春节假日因素和疫情影响消退，制造业企业生产恢复加快，市场需求显著改善，2023年2月，PMI指数跃升至56.4%，显示出生产复苏 的强烈信号。东部地区制造业基础雄厚，产业转型 45“荣枯线” 40 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 35 升级走在全国前列，其工业增加值常年占全国的比例超过50%。制造业结构优化的长期趋势，推动供应链管理升级，全球一体化、高度协同的供应链物流体系成为中国制造企业构建核心竞争力的关键支撑，敏捷高效的仓储体系成为高端制造业不容忽视的重要布局。 数据来源：高力国际，中国银行研究院，国家统计局。 图五：2022年江浙沪皖与全国进出口总额的占比（%） 江苏 13% 浙江 11% 上海 【贸易】作为世界第二大经济体和第一贸易大国，中国繁荣的进出口贸易推动物流行业的快速发展。凭借得天独厚的地理优势和雄厚的经济基础，长三角地区成为全国外贸重要压舱石。2022年，上海港集装箱吞吐量突破4730万标准箱，已连续13年位居全球第一。2022年，长三角三省一市进出口总值为人民币15.1万亿元，占全国进出口总值的比 重为35.8%，为长三角的物流地产需求提供了坚实 全国其他地区 64% 数据来源：高力国际，国家统计局。 10% 安徽 2% 的支撑。以进口商品为例，货物率先存储至海港储运基地，随后途经沿途仓储网点实现港内货物快速送达长三角地区甚至全国，成为助力实现国内国际双循环战略的重要一环。 数据来源：高力国际，上海证券，国家统计局，上海统计局。 图六：近期重点政策支持 文件名称 发布主体 政策概要 《关于做好“十四五”首批国家物流枢纽建设工作的通知》 国家发展改革委 未来将重点整合优化存量物流设施，统筹补齐枢纽设施短板，加强冷链物流设施建设，强化与国家骨干冷链物流基地等的互通合作和联动发展。我国冷链物流领域第一份五年规划，首次从构建新发展格局的战 《“十四五”冷链物流发展规划》 国务院 略层面，对建设现代冷链物流体系作出全方位、系统性部署，未来将重点从加强设施建设、健全法规标准、强化科技创新、加强人才培养等方面推动冷链物流补齐短板。 《“十四五”邮政业发展规划》 国家邮政局 提出要以快递“两进一出”（进村进厂出海）为重要抓手，健全畅通高效、普惠便捷的国内寄递物流服务体系，打造开放共享、安全可靠的国际寄递物流服务体系，为建设邮政强国提供有力支撑。 数据来源：高力国际，公开信息整理 融资渠道更加多元，物流资产仍受青睐 疫情的持续冲击、地缘政治的摩擦和美联储的加息政策使得投资人对大宗资产交易的态度更为谨慎，投资决策有所放缓，2022年中国工业地产交易总额较前两年有所下滑，过去三年中国工业地产大宗交易总额超过三百亿美元（图七），依然显著高于往年。物流资产所蕴含的广阔前景及所展现的强大韧性依然使得投资人对此资产类型抱有浓厚兴趣。一方面，2022年以来仓储物流类REITs业绩受疫情影响较小，收入表现较平稳，对于投资者而言，仓储物流仍是不可多得的优质标的。另一方面，将物流园区这类重资产通过REITs方式上市，能在一定程度上减少自有资金投入压力，有利于盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环。2022年12月，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式获批，成为继中金普洛斯仓储物流REIT和盐田港REIT之后的另一单仓储物流类公募REIT，也是我国首单民企仓储物流公募REIT。 图七：历年中国工业地产资产大宗交易总额 图八：2021-2022年全国六市*物流资产交易总额占比 （单位：亿美元） 交易额 （单位：亿元人民币） 200 183 其他类型资产交易金额物流资产交易金额物流交易金额占比 我们预测，随着“投融管退”通道逐渐完善，具备基础设施属性的物流资产将受到更多投资者青睐，仓储物业的开发与交易仍将不断走高。 150 125 108 25002000 13.2% 14%12%10% 100 69 91 75 15001000 9.7% 8%6% 50 4% 500 2% - 0 0% 2017201820192020202120222021年2022年 数据来源：高力国际，RCAdatabase*数据来源：高力国际投资部 全国六市包含：北京、上海、广州、深圳、成都、西安 图九：2022年度华东区物流项目大宗交易 交易时间 项目 城市 计价面积 （㎡） 卖方 买方 交易总价 （人民币） 2022年2月 DLJ资产包 上海、昆山、苏州、太仓及杭州 558,334 DLJ ESR 45亿 2022年5月 东百物流仓储 嘉兴、常熟 192,144 东百 领展 11亿 2022年5月 乾龙物流园资产包 郑州、合肥 405,700 华南城控股 深国际 17亿 2022年6月 SC物流资产包 南通、苏州、太仓、 嘉兴 210,000 SCCapital MSREI 8.5亿 2022年11月 天玺物流项目 嘉兴海盐 50,134 天玺 某外资基金 2.3亿 随着防疫政策的放开，全国各行各业从业人员对经济发展和市场走势的看法发生显著改变，而信心的转变是投资决策转变的前提。2023年2月，高力国际针对收集到的4,822份有效问卷进行深入分析，前瞻性地揭示了产业投资计划及资产投资方向。 从分析结果来看，物流行业依然深受投资人青睐。 图十：物流行业