上海地产开发商闭门交流–20230529

上海地产开发商-闭门交流 今日上午上海土地交易中心、shi规资与10家房地产开发商（绿城、金茂、中海、象屿、万科、中企、金地、龙湖、嘉华、安徽新华）开了一个闭门交流会，会议就近期市场情况、下半年形势预测及土地交易环节等问题进行了探讨： 1、就近期市场变化：开发商普遍反应自己的项目客户来访量出现约30-50%下降，远郊区域工作日来访量日均不足5组，且普遍反应北区（嘉定、宝山）市场恶化尤为明显。在与到访客户的访谈中，客户表示“对经济环境的不看好”及“消费预期降低”是降低其购买欲望的主要两大因素，且购房客户多为“以房换房”，而目前二手房市场新增挂牌及累计挂牌量均创新高，二手市场有价无市，导致现金有限，制约购买动作。且近期市场转冷，是很多“倒挂区”楼盘出现了无需积分的情况，客户购买区域有所放宽，投机动因提升，普遍想多试试、多看看。 有开发商表述，目前供应的差异化也是导致市场转冷的重要原因，目前市场上中小套供应扎堆，基本没有差异化和品质化可言，市场需要更多的大面积和好产品。 2、就下半年行情：所有开发商均长期看好上海市场，认为韧性大、需求量大，绝大多数开发商对下半年行情看跌，认为会出现“爆发需求后的回落”，市场亟需新的爆破点。在长期人口增量动能变弱的环境下，普遍寻求短期政策工具发挥作用。各家总结目前市场分化加剧（外围冷，且区域增大，竞争加剧导致同区域内仅1个项目能跑得快），成交断层（豪宅市场一枝独秀），政策未有向刚需刚改倾向，未向二手房市场倾向，未向五大新城区域倾斜。 3、就土地竞买事宜：几乎所有开发商均提议按起始价10%溢价率封顶后“摇乒乓球”，节约时间，确保公平。各家普遍对目前报名流程繁琐、现场核验太细、公证处尺度不一等情况吐槽严重。 4、其他意见建议：中小套比例政策优化全部开发商均在提；空腔计容各区不一致亟需统一；装修标准等希望在所有地块中明确或全部采用“桃浦模式”进行设计导则式约定；各家呼吁在二手房市场及五大新城尽快实施差异化限购及信贷政策对冲即将到来的下行压力；供地结构希望更加平衡，希望北区减少供地量。 针对以上开发商意见及想法，交易中心及shi规资回应如下： 1、针对一批次出现的系统问题，目前交易中心经自查处理后仍然无法确保其不出问题。 2、针对目前呼声较高的改竞买规则，shi里经过较长时间磋商论证后，已基本确认将才有“封顶价后摇号”的形式，以确保“绝对公平”，减少系统不稳定因素、信息差因素导致的 3、关于二批次土地：目前预公告25宗，挂牌大概率确定将分2个小批次进行，一是给部分区域寻找托底预留时间，另外不想出现上一次地太多，总耗时过长的情况出现。 4、针对报名流程优化，交易中心已在研究前审网上资料环节适当优化，但未透露明确信息，让我们关注正式挂牌后的出让文件细则。 5、针对开发商其他意见建议：目前shi里对中小套比例事宜在研究，但shi里考虑的因素较多，不是这么快可以放开，但确实注意到了其不妥之处。希望大家保持耐心。供地结构上，依然会维持五大新城 的高供地量，这是战略要求，不是这么容易调整，希望大家更加理性研判具体地块，规避高风险地块，避免利益受损。其他意见未做回复。