房地产行业周报：监管规范经纪服务，去化率高位回落

证券研究报告 报告日期：2023年5月15日投资评级：看好（维持） 监管规范经纪服务，去化率高位回落 【房地产行业周报】 张功首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋研究助理lixiaoyang@sczq.com.cn电话：010-81152673 sczq.com.cn 目录 •板块行情回顾 •行业政策动态 •重点城市商品房成交 •重点城市二手房成交 •库存及去化周期 •新推盘及去化率 •房价指数 •土地市场 •重点房企经营数据 核心观点 政策端：中央方面：上周住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。因城施策方面：上周贵州省住房资金管理中心发布新政，提高公积金贷款额度；郑州市房管局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，试行期暂定为一年；杭州住房公积金管理中心富阳分中心发布消息，购房人在富阳区内购买新房、二手房可用住房公积金支付购房首付款。 市场端：2023W19我们重点监测的39城商品房成交面积为377万平米，环比93.4%，同比-1.6%；全年累计成交面积7305.5万平米，同比7.2%。2023W19我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6113万平米，较上周环比-0.5%；库存去化周期为12.9个月，环比保持不变。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.9和2.9个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。2023W19我们跟踪重点城市推盘套数为2349套，环比-75.5%，年度累计总推盘数同比-9.3%；周度新开盘去化率49.2%，环比变动-7.7%，较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑，我们预计商品房销售呈现季节性回落。 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 A股房地产板块,2023W19申万房地产指数涨跌幅为-1.75%，沪深300指数涨跌幅为-1.97%，板块相对沪深300指数收益为0.22%，板块表现15名/31名；年初至今申万房地产指数-7.56%，相对沪深300指数收益为-9.26%。港股房地产板块，2023W19内房股指数涨跌幅为-5.99%，恒生指数涨跌幅为-2.11%，相对恒生指数收益为-3.89%；年初至今内房股指数涨跌幅为-17.07%，相对恒生指数收益为-16.29%。 物业板块，2023W19物业指数涨跌幅为-6.47%，相对恒生指数收益为-4.36%；年初至今物业指数涨跌幅为-15.78%，相对恒生指数收益为-15%。 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 公用事业 煤炭汽车 电力设备 环保 纺织服饰 钢铁轻工制造家用电器基础化工 银行农林牧渔 电子计算机房地产社会服务国防军工美容护理非银金融 综合医药生物交通运输机械设备建筑材料食品饮料 通信石油石化商贸零售有色金属 传媒 建筑装饰 -7% 行业涨跌幅 资料来源：Wind，首创证券 周度指数表现年初至今指数表现 申万房地产指数 -1.75% -7.56% 沪深300指数 -1.97% 1.71% 相对涨跌幅 0.22% -9.26% 周度指数表现 年初至今指数表现 内房股指数 -5.99% -17.07% 恒生指数 -2.11% -0.78% 相对涨跌幅 -3.89% -16.29% 物业指数 -6.47% -15.78% 相对涨跌幅 -4.36% -15.00% 资料来源：Wind，首创证券 板块行情回顾 房地产行业周报(2023W19) 证券研究报告 资料来源：Wind，首创证券 行业研究报告∙证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2023W19房地产指数PB为0.84,较前一周变动为-0.01，仍处于PB底部区间。 保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.89、1.28、1.21，较上一周分别变动-0.04、-0.05、-0.04。 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2019-03-11 2019-04-11 2019-05-11 2019-06-11 2019-07-11 2019-08-11 2019-09-11 2019-10-11 2019-11-11 2019-12-11 2020-01-11 2020-02-11 2020-03-11 2020-04-11 2020-05-11 2020-06-11 2020-07-11 房地产指数PB 2020-08-11 2020-09-11 2020-10-11 2020-11-11 2020-12-11 2021-01-11 2021-02-11 保利 2021-03-11 2021-04-11 2021-05-11 2021-06-11 蛇口 2021-07-11 2021-08-11 2021-09-11 2021-10-11 滨江 2021-11-11 2021-12-11 2022-01-11 2022-02-11 2022-03-11 2022-04-11 2022-05-11 2022-06-11 2022-07-11 2022-08-11 2022-09-11 2022-10-11 2022-11-11 2022-12-11 2023-01-11 2023-02-11 2023-03-11 2023-04-11 2023-05-11 上周住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 5月8日，住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。 中央政策内容 资料来源：政府网站，央行，经济日报，首创证券 上周贵州省住房资金管理中心发布新政，提高公积金贷款额度；郑州市房管局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，试行期暂定为一年；杭州住房公积金管理中心富阳分中心发布消息，购房人在富阳区内购买新房、二手房可用住房公积金支付购房首付款。 地方政策内容 5月8日，贵州省住房资金管理中心发布新政，提高公积金贷款额度。5月9日，《深圳市住房发展2023年度实施计划》通知印发，披露2023年计划批准预售和现售商品住房6万套、建面约600万平米，计划新开工建面约700万平米、约7万套。5月11日，郑州市房管局与公积金中心联合印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，试行期暂定为一年。5月11日，深入推进京津冀协同发展座谈会召开。强调谋划第二批启动疏解的在京央企总部及二三级子公司或创新业务板块；加快推进第二批北京市属行政企事业单位迁入副中心。 5月11日，杭州住房公积金管理中心富阳分中心发布消息，购房人在富阳区内购买新房、二手房可用住房公积金支付购房首付款。 资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券 重点房企新闻动态 5月8日，碧桂园宣布成功发行两期中票，合计17亿元，发行期限均为2年，票面利率分别为3.8%、3.95%。两期票据均由中债增提供全额连带担保。5月8日，标普确认绿城中国的长期发行人评级为BB-，展望从稳定上调至正面。标普认为尽管行业动荡、不景气，但绿城的运营规模和效率仍在不断提高，市场份额依然有所增加。5月9日，蓝光发展连续20个交易日成交价低于1元/股。按规定公司股票5月10日停牌。停牌后的15个交易日内，上交所将作出是否终止*ST蓝光股票上市的决定。5月9日，金科股份披露存续债务融资工具的最新情况，“20金科地产MTN001”及“20金科地产MTN002”两笔中期票据本息共3.1亿元未按期兑付，正在展期表决中。5月9日，新城控股发布4月销售简报，单月实现合同销售金额约71.62亿元，同比减少20.67%；1-4月累计合同销售金额约286.67亿元，同比减少28.49%。5月9日，首都股份发布4月销售简报，4月单月实现签约金额59.60亿元，1-4月累计实现签约金额237.07亿元，同比降低15.11%。5月10日，融信中国提出境内债重组方案，存续的6只公募债和两只私募债将进行整体重组，拟展期3年，分期兑付本金。目前正与债权人协商展期方案，预计5月底出结果。5月10日，据财联社采访，由于世茂深港国际中心项目体量太大，暂时未找接盘者。安居建业介入主要是为了保交楼、保交付，此次仅接手了已经开发并销售的部分。5月10日，厦门迎来2023年首场土拍，岛内2宗地争夺激烈，均触顶摇号，分别被杭州运川以24.75亿元、招商以63.7亿元摘得。另一岛外地块由厦门国贸以13亿元底价摘得。5月11日，中骏集团控股披露4月份销售简报，单月实现合同销售金额约25.05亿元，同比减少44%；1-4月累计实现合同销售金额约139.73亿元，同比减少36%。5月10日，深交所披露招商蛇口138.4亿元小公募更新至已受理。募集资金将用于偿还有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。5月12日，中国奥园宣布出售加拿大项目，交易对价为5030万加元（约2.99亿港元），所得款项净额约4850万加元，将根据暂缓偿还债务安排的条款使用。 资料来源：各房企公告，上交所，首创证券 30城商品房成交面积-日数据（万方）2020（万方）2021（万方）2022（万方）2023（万方） 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 15城二手房成交面积-日数据（套） 资料 4,500 2020（套） 2021（套） 2022（套） 2023（套） 4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000 来源：Wind，首创证券 资料来源：Wind，首创证券 2023W19我们重点监测的39城商品房成交面积为377万平米，环比93.4%，同比-1.6%；全年累计成交面积7305.5万平米，同比7.2%。 39城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 周环比 93.4% 40% 15.2% 12.8% 30% 20% 10% 0% -10% 17.7% 14.2% 33.2% 周同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% 39城单月同比 23.9% 20.8% 34.1% -20% -2.1% -20% -20% -40% -30% -30% -60% -56.6% -40% -40% -35.1% 23W15 23W16 23W17 23W18 23W19 2022-12 2-30283.7-%01 2023-02 20