地产销售复苏持续放缓，多地进一步放松限购政策

投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究所工业组 地产销售复苏持续放缓，多地进一步放 松限购政策 郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 2023年5月21日 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司 相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 1 核心观点：地产销售复苏持续放缓，多地进一步放松限购政策 重点数据解读：根据统计局发布数据，1-4月份，全国商品房销售面积同比下滑0.4%，销售额同比增长8.8%，销售均价同比增长9.2%，房地产开发投资完成额下滑6.2%，新开工面积累计同比下滑21.2%，竣工面积同比增长18.8%，房地产开发企业到位资金下滑6.4%。4月数据相比之前高频跟踪下来的数据要更好，主要是由于3月开始统计局数据对于22年基数进行调减，4月讲调减的幅度和范围进一步扩大，调整前的房地产销售面积当月同比为-11.8%，调整后为5.5%，反映当前4月销售数据的复苏存在较大分歧，结合当前高频跟踪数据的情况，我们认为商品房销售仍处于较为缓慢的复苏阶段。此外，投资端的亮点依旧落在竣工端，在“保交楼”相关政策发力下竣工端延续增长，考虑到央行一季度政策报告反映去年出台的2000亿保交楼贷款基本已支出，预计今年竣工增速有望突破7%。而新开工端依旧未见改善，在地产销售尚未快速修复之前，房企仍然持续缩表，预计未来一到两年土地市场供应量进一步压缩。 重点政策方面：5月16日，南京产业聚集区放松限购，南京户口及符合条件的外地居民均可新增一套购房指标。从今年南京的商品房成交数据来看，截止本周南京商品房成交面积为303万平方米，同比去年下滑20.8%。考虑到今年全国地产不管是在政策、房企情况及居民意愿与能力相比去年均有所改善，当前南京房市的下滑反映出来南京购买力超预期的弱。为进一步稳住南京商品房销售的复苏进程，逐步缩小限购区域范围，或有效带动刚需和改善性住房需求入市。 从近期的成交数据来看，我国商品房占比最大的二三线城市同比已转负，商品房复苏仍存较大压力。展望二季度，未来销售修复的关注重心将落到居民购房意愿上，预计二季度商品房销售面积有望环比回升。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 41城本周同比涨幅为1.2% 本周41城中一线城市商品房成交面积同比上涨114.3% 本周-17.6%上周94.3% 本周1.2% 上周16.2% 万平米 一线城市商品房成交面积 250 同比 2019 2020 2021 2022 200 本周-3.3%上周100.6% 本周114.3% 上周64.6% 150 本周-16.6%上周114.7% 本周-1.5%上周16.2% 100 50 本周-35.8% 上周46.9% 本周-41.5%上周-11.5% 0 2023400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司 相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承 资料来源：Wind，中信期货研究所3 本周41城中二线城市商品房成交面积同比下跌1.5% 30大中城市 一线城市 同比 二线城市 三线城市 环比 万平米二线城市商品房成交面积（12个） 同比 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 200% 0% -200% -400% -600% 万平米三线城市商品房成交面积（25个） 本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌41.5% 同比 2019 2020 2021 2022 2023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% 上海商品房成交面积——季节性 北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米 上海商品房成交面积 万平米 北京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 40 2019 2020 2021 2022 2023 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 上海商品房成交面积变化情况 北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 70 万平米上海商品房成交变化情况 60 50 40 30 20 10 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 5000% 4000% 3000% 2000% 1000% 0% 万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 深圳商品房成交面积——季节性 广州商品房成交面积——季节性 万平米 深圳商品房成交面积 万平米 广州商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 80 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 深圳商品房成交面积变化情况 广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 12 万平米深圳商品房成交变化情况 10 8 6 4 2 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 35 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% -200% 杭州商品房成交面积——季节性 南京商品房成交面积——季节性 万平米 杭州商品房成交面积 万平米 南京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 50 2019 2020 2021 2022 2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 杭州商品房成交面积变化情况 南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 万平米杭州商品房成交变化情况 25 20 15 10 5 500% 400% 300% 200% 100% 0% 万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 25 20 15 10 5 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 0-100%0-60% 武汉商品房成交面积——季节性 成都商品房成交面积——季节性 万平米 武汉商品房成交面积 万平米 成都商品房成交面积 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 武汉商品房成交面积变化情况 成都商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 50 万平米武汉商品房成交变化情况 40 30 20 10 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米成都商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 青岛商品房成交面积——季节性 苏州商品房成交面积——季节性 万平米 青岛商品房成交面积 万平米 苏州商品房成交面积 140 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W