4月土地市场跟踪：“冷热不均”继续演绎

债券研究 证券研究报告 债券分析2023年05月18日 【债券分析】 “冷热不均”继续演绎 ——4月土地市场跟踪 华创证券研究所 证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶 电话：010-66500984 邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 相关研究报告 《【华创固收】转债退市风险增加，怎么看？——转债你问我答系列之一》 2023-05-11 《【华创固收】城投和二永，怎么挖？——4月信用债策略月报》 2023-05-09 《【华创固收】缺口压力不大，关注预期变化—— 5月流动性月报》 2023-04-27 《【华创固收】2023Q1新增71家首发债城投主体 —数据话城投系列之四》 2023-04-21 《【华创固收】城投债市场出现贷款替代效应了吗？——数据话城投系列之三》 2023-04-20 2023年一季度核心热点城市土拍回暖显著，但受部分尾部区域拖累影响，土地市场整体表现仍较低迷。进入4月，经济修复斜率放缓、地产销售热度未明显回温，在此背景下，土地市场表现如何？ 全国土地成交有何变化： 1、土地成交额及溢价率：2023年4月，全国各类土地成交4202宗，同比减 少1118宗；土地成交额2568.87亿元，同比下降31.7%。与此同时，区域间土 地市场表现进一步分化，热点城市土拍升温，部分偏远区域依然低迷，但整体加权平均溢价率持续改善。 2、城投拿地占比：受政策效应及自身偿债压力较大影响，城投拿地金额占比由2022年11月的8.84%持续下降至2023年4月的1.28%。 3、成交土地性质：主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比88.8%，其中，住宅用地占比较去年同期下降2.85个百分点。 各省份及各地市土地成交现状分析： 1、分省份看：2023年4月，上海、北京、重庆、陕西等区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而浙江、湖南、四川等区域土地成交同比下滑严重。 2、分地市看：土拍市场“冷热不均”持续演绎，其中，广州、杭州、成都、长沙等热点城市成交规模仍处于较高水平，前期热度较高的南京、苏州、温州显著回落，部分低能级城市土拍市场仍低位运行。 3、重点省市：2023年4月，云南省土地成交额为19.41亿元，较去年同期下降2.35%；天津市土地成交额为20.90亿元，同比下降59.37%，前期土拍热度有所回落；山东省土地成交额194.10亿元，城投拿地金额1.39亿元，较去年 同期下降85.24%。其中，青岛、济南、济宁、潍坊土地成交额41.43亿元、22.48亿元、15.42亿元、11.56亿元，同比增速分别为399.12%、177.06%、61.93%和36.70%；广西土地成交额为12.12亿元，其中，柳州市土地成交额虽较去年同期大幅增长，但规模仅为1.83亿且城投拿地占比高达68.54%；甘肃省土地成交额10.72亿元，其中，兰州市较去年同期下滑4.52%。 城投拿地现状及后续展望： 1、行政级别及溢价率：2023年4月，参与拿地的城投公司的行政级别主要为区县级和地市级，二者合计规模占比高达94.4%。城投拿地的土地溢价率主要位于0-5%区间，金额占比81.43%，较2022年同期下降1.1个百分点。 2、分省份看，2023年4月，浙江、重庆、安徽城投拿地金额较高，受低基数影响，安徽、重庆两区域城投拿地规模增速较快，重庆、广西两区域城投拿地占比较高。 3、分地市看，安徽省亳州市的城投拿地金额相对较大，柳州、株洲、亳州、南京城投拿地占比较高。 后续看，一方面，防风险状态下，房地产市场将逐渐回暖，土地出让情况边际改善，但恢复至往年水平难度较大，可能与2022年大致持平；另一方面，伴随着利好政策下信心的恢复，房企投资意愿也将有所复苏，但考虑到风险规避，核心热点城市将优先受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，土拍市场分化状况短期内仍将持续演绎。此外，财政部新规政策效应持续显现，后续城投主体托底拿地的角色或逐步有所淡化。考虑到政治局会议继续强调防风险、各省化债举措继续推进，短期城投债打破刚兑仍属较小概率事件。考虑到长期的政策不确定性及估值波动风险，仍建议负债端稳定性偏低的投资机构精选短端品种挖掘收益，对于优质区域可以适当下沉。 风险提示：数据来源和统计口径可能存在一定差异；政策变化超预期。 目录 一、全国土地成交有何变化？4 二、各省份及各地市土地成交现状分析5 （一）各省份情况：4月有18省土地成交额同比有所下降5 （二）各地市情况：63%的地市成交额负增长6 （三）重点省市情况：青岛、济南土拍表现亮眼，天津、昆明回落明显7 三、城投拿地现状及后续展望8 （一）城投拿地主要性质：住宅用地和工业用地为主8 （二）各省情况：重庆市城投拿地占比超15%，上升较快9 （三）城投拿地规模位居前30的地市分布情况10 （四）拿地规模位居前20的城投主体情况11 四、风险提示13 图表目录 图表1城投拿地占比持续下降，加权平均溢价率持续改善4 图表2成交土地主要用作住宅用地，其次为工业用地5 图表32023年4月各省土地成交情况6 图表42023年4月各省土地成交溢价率情况6 图表52023年4月土地成交额位居前30的地市情况7 图表6青岛、济南土拍表现亮眼，天津、昆明回落明显8 图表7城投拿地主要用作住宅用地和工业用地8 图表8参与拿地的城投主体多为区县级和地市级8 图表9城投拿地溢价率主要位于0-5%区间9 图表10重庆市城投拿地占比超15%，上升较快10 图表112023年4月城投拿地规模位居前30的地市拿地情况11 图表12拿地规模位居前20的城投主体情况11 2023年一季度核心热点城市土拍回暖显著，但受部分尾部区域拖累，土地市场整体 表现仍较低迷。进入4月，经济修复斜率放缓、地产销售热度未明显回温，在此背景下，土地市场表现如何？下文我们将分别从全国和各省市土地成交的情况以及城投拿地情况三个方面展开深入探讨。 口径方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。 一、全国土地成交有何变化？ 2023年4月全国土地市场仍低位运行，数量及金额同比均有所下降，但加权平均溢价率持续改善。全国成交土地的性质主要以住宅用地和工业用地为主，两者合计占比88.8%，其中，住宅用地占比较去年同期下降2.85个百分点。受政策落地及自身偿债压 力较大影响，城投拿地金额占比由2022年11月的8.84%持续下降至2023年4月的1.28%。 具体看，2023年4月全国各类土地成交4202宗，较2022年同期减少1118宗；土地 成交额2568.87亿元，较2022年同期下降31.7%。加权平均溢价率情况看，2022年11 月以来全国土地成交加权平均溢价率持续回落，2023年2月开始出现溢价率拐点，此后连续两个月回升，4月加权平均溢价率较3月小幅上行0.1个百分点至7.06%，关注后续加权平均溢价率提升的持续性。 城投拿地方面，2023年4月城投拿地规模32.96亿元，较2022年同期下降66.1%。 2022年10月14日，财政部新规明确提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，或一定程度上限制城投托底拿地行为。2023年以来，政策落地叠加城投公司自身偿债压力较大多重因素下，城投拿地占比由2022年11月的8.84%持续下降至2023年4月的1.28%。 图表1城投拿地占比持续下降，加权平均溢价率持续改善 资料来源：Wind，华创证券 注：加权平均溢价率采用成交额加权计算； 2023年4月，全国成交土地的性质主要为住宅用地，占比为76.2%，较去年同期下降2.85个百分点，其次是工业用地，占比为12.6%。从所成交土地的规划用途看，主要分为住宅用地、商服用地、工业用地、公共管理与公共服务及其他用地。其中住宅用地主要包括城镇住宅、农村宅基地、保障房、租赁住房等规划用途；商服用地主要包括餐 饮用地、旅馆用地、批发市场用地、零售商业用地、其他商服用地等规划用途；工业用地主要包含一类工业用地、二类工业用地、仓储用地、采矿用地等规划用途；公共管理与公共服务主要包含医院用地、公园与绿地、管道运输用地、公路用地、教育用地等规划用途；剩余规划用途归类为其他用地。对于部分存在多个用途的成交土地，本文按照其主要用途进行归类。 图表2成交土地主要用作住宅用地，其次为工业用地 资料来源：Wind，华创证券 二、各省份及各地市土地成交现状分析 2023年4月，上海、北京、重庆、陕西等区域土地成交同比增速较高，表现出较强的回暖趋势，而浙江、湖南、四川等区域土地成交同比下滑严重；从各地市来看，土拍市场“冷热不均”持续演绎，其中，广州、杭州、成都、长沙等热点城市成交规模仍处于较高水平，前期热度较高的南京、苏州、温州显著回落，部分低能级城市土拍市场仍低位运行。此外，市场关注度较高的青岛、济南等区域4月土拍表现亮眼，天津、昆明回落明显。 （一）各省份情况：4月有18省土地成交额同比有所下降 2023年4月，成交额位居前列的省份包括上海、广东、浙江，其中上海超500亿元， 其余两省超300亿元；而成交规模不足10亿元的省份有吉林、宁夏、青海。 土地成交增速方面，2023年4月，上海、北京、重庆、陕西等六区域土地成交金额同比增幅超过100%，其中，上海市2022年4月受疫情影响较大，土地成交额仅为1.5 亿元，疫情影响消退后，成交额增至542.9亿元；重庆市2022年4月土地成交额仅为11.95 亿元，2023年4月升至25.66亿元。此外，安徽、山东两省在2022年4月土地成交额尚可的基础上仍实现正增长，其中，安徽省城投拿地占比为6.08%，山东省城投拿地占比为0.71%，土地市场韧性尚可。浙江、湖南、四川等省份同比降幅较大，均超50%，但其省内热点城市，如杭州、长沙、成都等土拍热情依然高涨，成交金额均位于全国前列。 成交溢价率方面，与2022年同期相比，湖北、甘肃、上海、四川等十七个省份2023 年4月土地成交加权平均溢价率有所上升，其余省份均出现不同程度的下降，可见全国各省份土地市场热度分化持续。 图表32023年4月各省土地成交情况图表42023年4月各省土地成交溢价率情况 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 （二）各地市情况：63%的地市成交额负增长 2023年4月共有330个地市发生了土地成交，共涉及土地4077宗，成交金额1911.41 亿元。 从全国330个地市土地成交情况来看，多数呈现负增长。具体看，2023年4月，广 州、杭州、成都、长沙、无锡、西安、合肥等7个地级市土地成交额位居前列，均在50 亿元以上。而土地成交额不足1亿元的地市共142个，占比达43.03%，主要集中在新疆、云南、甘肃、广西等区域。 土地成交的增速方面，330个地市中，仅36.1%的地市成交额增速为正。广州、无锡、合肥、青岛等地市同比增速达到200%以上，此外，杭州、成都、长沙虽较去年同期下降显著，但其土地成交绝对规模依然处于全国前列，可见在地产销售尚未显著复苏的 背景下，能级更高、抗风险能力更强的核心热点城市依然受到房企重点考虑。 成交溢价率方面，330个地市中，共65个地市土地成交溢价率超5%，其中48个地市超10%，主要集中在安徽、四川、河南等省份。从溢价率的变化来看，2023年4月共116个地市溢价率较去年同期有所上升，占比达35.15%，合肥、温州、绍兴等城市土地成交溢价率维持10%以上的高位，部分销售较为稳健的城市或为后续房企布局的重点区域。 图表52023年4月土地成交额位居前30的地市情况 资料来源：Wind，华创证券 注：完整名单可